Н. Неов: Образованието трябва да е приоритет, ако искаме повече инвестиции

- В последните години наблюдаваме промяна в мащабите на проектите, които се реализират в България. Инвеститорите пристъпват към тях доста по-обмислено, проектите са по-малки от гледна точка на площи. Това ли е новата тенденция и можем ли да очакваме нови големи проекти, включително и реализацията на някои от “замразените”?

- Нормално е да има по-голяма предпазливост от страна на инвеститорите, защото видяхме какво се случи в периода непосредствено след кризата от 2008-2009 г. През 2010 г. на пазара в София излязоха няколко мащабни проекта – ЕТС с близо 80 хил. кв.м, Мегапарк с 45 хил. кв.м, Сердика център с почти 30 хил. кв.м.

Нашият пазар никога не е бил такъв, че да може в кратки срокове да поеме такива обеми. На годишна база търсенето не е надвишавало 130 хил. кв.м, а в един момент почти по едно и също време на пазара излязоха над 200 хил. кв.м. Логично пазарът нямаше как да поеме такова търсене в бързи срокове, особено предвид кризата и несигурността, тъй като доста компании тогава замразиха проектите си за разширяване, оптимизираха площи, съкращаваха персонал.

От този период се видя, че големите проекти са тежки и отнема доста време да бъдат запълнени. При проектите от 2010 г. отне период от 3 години и повече. Това са дълги срокове, а инвеститорите бяха правили съвсем различни отчети – за по-бърза запълняемост и по-високи наемни нива.

Сега обаче инвеститорите се преориентират към по-разумни по размер сгради – 10-20 хил. кв.м. Затова и не очаквам да видим в бъдеще много нови големи проекти, макар че със сигурност ще има някои. Например втората фаза на Capital Fort се предвижда да е с доста сериозна квадратура, близка до тази на първата фаза на проекта.

- Какво предпочитат инвеститорите, преди да стартират един проект – предварително осигурен ключов наемател или няколко ключови наематели или по-скоро спекулативен проект?

- На този етап всеки един иска да има някаква предварителна запълняемост. Банките също имат по-завишени изисквания за финансиране, така че това би било плюс за осигуряване на заем.

- Освен недостига на клас А площи, банките ли са другият фактор, който води до ръст на договорите за наем на площи в строеж?

- Със сигурност предварителното отдаване на значителна част от площите в една сграда прави нещата много по-лесни както за инвеститора, така и за финансиращата институция. Това помага и да се договорят по-изгодни условия.

- Доколко банките са отворени към нови проекти в сектора на имотите?

- През последните години банките акумулираха чувствителен ресурс и е логично да търсят проекти, които да финансират. Всеки проект обаче се разглежда строго индивидуално.

- Какъв е “здравословният” обем площи, който пазарът в София би могъл да усвои, да поеме в рамките на една година, без да се стига до дисбаланс?

- През последните 2-3 години наблюдаваме нива около и малко над 100 хил. кв.м на годишна база. Според мен това е капацитетът на нашия пазар. Засега не виждаме индикации нещата да тръгнат чувствително нагоре, още повече и че за да се увеличават площите, трябва да се наемат нови хора. Тук стигаме до проблема с човешкия ресурс. Аз лично смятам, че това е една тема, която трябва все по-често и всеобхватно да се коментира и да се привлече вниманието на управляващите върху нея.

Наемателите не идват тук, за да си направят офис просто в една сграда, дори и ако тя е “зелена”, колкото и да са социално отговорни, да мислят за околната среда и да искат да поддържат добър имидж в обществото. Те идват тук, за да си спестяват разходи и им трябват кадри. Затова са необходими и действия на правителството в сферата на образованието, да се повишава квалификацията на хората и то най-вече с чужди езици.

България е на предпоследно място в Европа по владеене на чужди езици на населението в активна възраст до 65 години. Сред младите делът на хората, които владеят чужди езици, със сигурност е по-голям, но ако се сравним с други държави – там този дял е по-висок. Това е проблем, който трябва да се реши, ако искаме дългосрочно да се позиционираме като аутсорсинг и технологична дестинация.

- През 2017 и 2018 г. предстои на пазара в София да излезе отново доста сериозно като обеми предлагане на офис площи. Това как би се отразило на баланса на пазара?

- Смятам, че ще има положителен ефект. В момента наблюдаваме дефицит на качествени площи и ако някой иска да се нанесе в нов офис, възможностите са много ограничени. Сградите, които ще излязат, очаквам да подобрят ситуацията, но не много, тъй като голяма част от тези площи са вече отдадени. Може би моментно ще балансират пазара, но остава въпросът с търсенето. Не можем със сигурност да прогнозираме какво ще е то тогава.

Ние например направихме проучвания сред компании, от които около 25% заявиха, че планират разширяване. Това обаче не означава, че всички ще наемат нови площи, защото някои вече са го направили. Тези площи са празни към момента, но са наети с идеята да се посрещнат нуждите им в следващите няколко години.