Има ли всъщност кредитиране за пазара на жилищни имоти?

Банковата активност на пазара на недвижими имоти отбелязва значително повишение от началото на 2010 г., коментираха представители на сектора по време на конференцията за имоти BalREc, която се проведе в петък с медийното партньорство на Investor.bg.

Въпреки това тази активност е съсредоточена само в определени сегменти на пазара и насочена към определен тип имоти.

Тихомир Тошев, изпълнителен директор на Кредит Център, каза, че се забелязва сериозно подобряване на офертите за ипотечно кредитиране, което е „знак, че за този пазар кризата ако не е свършила, скоро ще свърши“.

Той обаче обясни, че търсенето на новите клиенти продължава да е в ниския сегмент. Кредитите са малки по размер, за суми до 50 хил. евро.

„Това са малко доходи, месечни вноски от 450 до 600 лв. месечно, които за повечето хора в големите градове не са проблем“, каза той.

Тошев добави, че се очаква раздвижване и в други ценови сегменти за кредити за тристайни и четиристайни апартаменти.

През последните месеци се забелязва и увеличение на запитванията за по-големи кредити на стойност над 100 хил. евро. Въпреки това масовото търсене остава за кредити за половината от тази сума.

Мисия (не)възможна

Специалистите коментираха, че ако даден строителен проект е достигнал етап Акт 14, той може да си осигури финансиране при преференциални условия.

От друга страна Пламен Андреев, управител на Planex, каза, че изграждането на жилищни проекти, особено извън София, е много трудно да се финансира.

Той обясни, че е направил тест със свой проект в процес на изграждане, с който е кандидатствал за финансиране пред няколко банки, като е предоставил минимум 50% собствено финансиране, но въпреки това не е получил кредитиране отникъде.

„При все че сме с добра кредитна история“, коментира той, като добави, че компанията е принудена да строи както през 90-те години. „Продаваме, с малко от парите строим и така развиваме проекта, но това не е бизнес“, коментира той.

Мартин Гиков, директор "Финансиране на недвижими имоти" в UniCredit Bulbank, обаче каза, че ако през 2009 г. кредитирането за пазара като цяло е било мисия невъзможна, то „от началото на тази година банките научиха своите уроци и са доста по-спокойни да кредитират проекти и клиенти, които имат приемлив рисков профил“.

Ако преди се наблягаше на стойността на обезпечението, то днес един от най-съществените фактори при отпускане на финансиране е доколко прогнозируем е доходът, който ще изплаща вноските по кредитите, коментира той. Това важи както за финансиране на проекти, така и за ипотечно кредитиране на крайни клиенти.

Като един от най-рисковите сегменти в момента участниците определиха пазара на офиси, който в най-голяма степен е свързан с развитието на реалната икономика. При него банките са много по-внимателни при финансирането на проекти.

Около 50% собствено участие

Що се отнася до жилищния сегмент, там финансирането на добри проекти никога не е спирало, коментира Гиков. Сега обаче банките изискват значително по-голямо собствено участие.

Той каза, че може да се стигне до 70% финансиране от страна на кредитиращите институции. Най-чето одобряваните проекти обаче са за около 60% от стойността на проекта, като останалите се изискват като собствено финансиране.

Михаела Лашова, партньор "Капиталови пазари и консултиране" във Forton International, също потвърди, че активността от страна на финансиращите институции се е повишила. Въпреки това според нея финансирането е за значително по-нисък дял, специално що се отнася до проектите на зелено.

Тя каза, че обикновено се финансират около 50% и то от стойността на строителството, след като инвеститорът вече е закупил терена със собствени средства.

Сега банките далеч по-добре обмислят потенциалните приходи, гаранцията за тези приходи, локацията и т. н., коментира тя, като добави, че за някои привлекателни проекти с гарантирани приходи дори се забелязва конкуренция.

Гиков също потвърди, че банките гледат по коренно различен начин на проекти, които генерират приход, каквито са значително по-склонни да финансират, в сравнение с такива, които тепърва ще се изграждат и нямат договори за наем или продадени единици.

Андреев обаче бе категоричен, че за жилищни проекти трудностите при финансиране са огромни и то е почти невъзможно. Той каза, че е почти невъзможно инвеститорът със собствени средства да изгради целия проект чак до Акт 14. Ако има такива средства, това значи, че не си е планирал добре бизнеса, каза той.

Тошев каза, че следващите няколко месеца ще са показателни за това накъде ще поеме пазарът в зависимост от нагласата на клиентите. Ако те са убедени, че тенденциите в сектора са се обърнали и повишеният интерес за покупки се окаже по-траен, това ще се отрази и на целия пазар и ще стимулира строителството. Ако купувачите продължат да са предпазливи, дори и за по-качествените проекти ще е необходимо повече време за реализация.