Споменаването на понятието "балон" на имотния пазар е силно преувеличено

Галина Максимова е експерт по недвижима собственост, строителен инженер с дългогодишен опит в строителния бранш и общинската администрация, а от 1992 г. е собственик и управител на агенция за недвижими имоти Софконсулт ЕООД.

С дългогодишния си опит на пазара за недвижими имоти Галя Максимова се е утвърдила като професионалист в бранша. Специалист в областта на сделки със строителни терени. Притежава редица сертификати за професионална квалификация. С нея разговаряме за тенденциите на пазара през изминаващата година и за прогнозите за следващата година. 

Г-жо Максимова, изпращаме една година, която оставя впечатлението за добра, що се отнася до пазара на недвижими имоти в София. Какъв е Вашият анализ и стигнаха ли цените на недвижимите имоти нивата от навечерието на световната икономическа криза?

Действително през тази година цените на имотите в София продължиха да растат, тенденция, която наблюдаваме от 2014 година насам. В определени сегменти търсенето надвишаваше предлагането, което неминуемо доведе до ценови ръст. В същото време бих искала да поясня, че пазарът все още догонва предкризисните нива на цените. Напоследък в медиите се заговори за понятието „балон” на цените на недвижимите имоти, което е силно преувеличено, с оглед на това, че икономиката и доходите бележат ръст в сравнение с 2007-2008 г.

В тази връзка каква е Вашата прогноза за пазара през следващата година?

Струва ми се, че пазарът, особено в София, следва едно логично възходящо развитие. Състоянието на пазара на недвижими имоти зависи от множество икономически, социални и политически фактори, които се обуславят от процесите, както в нашата страна, така и в по-глобален план - в Европа и света. Предвид прогнозите за икономически ръст през следващата година, както и с оглед ниските лихви, предлагани от банките, считам че инвестицията в недвижим имот остава добра опция за насочване на свободни финансови средства. Същевременно, миграцията към столицата е друг фактор, който следва да се отчете, в подкрепа на активния пазар на недвижими имоти и през следващата 2018 г.

Ако все пак приемем, че кризите са нормално и периодично явление в пазарната икономика, при следваща криза, кои недвижими имоти биха били най-малко засегнати?

По време на предишната криза наблюдавахме диференцирано въздействие върху различните пазарни сегменти, но най-важният извод е, че интересът към качествените имоти във всеки един сегмент остана, което допринесе техните цени да бъдат най-малко засегнати от кризата. Това са имоти с  добра локация, удобна комуникация, изградена инфраструктура, добро градоустройствено планиране и архитектурни решения, както и качествено изпълнение на строителството със съвременни технологии и материали. Считам, че такива имоти ще се търсят, независимо от състоянието на пазара. 

Каква е ролята на брокерите в процеса на регулиране на пазара на недвижими имоти?

Брокерите могат да имат съществена роля в този процес и то в много направления. Например, те могат да участват в създаването на общ индекс на цените на недвижимите имоти, какъвто има във всички развити държави. Този индекс ще отчита реално сключените сделки и продажните цени. Така ще имаме достоверна информация за цените във всеки един период и ще можем да отчитаме и анализираме състоянието на пазара и неговите тенденции. Брокерът, също така консултира продавачите за цената, на която следва да се обяви имотът на пазара, за да не се създава изкуствено и нереално надценяване на някои имоти.

Накрая желая да Ви попитам един въпрос от практическо естество. Посъветвайте нашите читатели как да изберат своя доверен брокер на недвижими имоти!

Противно на някои мнения брокерът на недвижими имоти, за да бъде наистина добър и полезен за своите клиенти, освен търговски умения, трябва да притежава компетентност в редица области. Той трябва да има познания в областта на вещното право, свързани с преглед на документи за собственост, изготвяне на договори, в т.ч да познава Закона за устройство на територията, Закона за кадастъра и кадастралния регистър, Закона за собствеността, Закона за задълженията и договорите, данъчните закони и всички други нормативни актове, свързани със сделките с имоти.

Паралелно с това брокерът следва да има някои икономически и маркетингови познания, за да може правилно да определя пазарната стойност на имотите, както и да запознае клиента си с очакваната доходност от тях. Брокерът трябва да има компетенции в областта на архитектурата и строителното инженерство, за да консултира клиента си за технологията на изпълнение на строителството, вида и състоянието на конструкцията, както и за възможностите за функционални промени в имота. 

Сделките с терени изискват още по-висока компетентност, свързана с познания за устройствените планове, зоните и параметрите на застрояване, кадастралните карти и кадастралния регистър и др. Ето защо съветвам клиентите да се опитат да разберат дали брокерът има нужните познания и опит и ако преценят, че той наистина ги има, да работят само с него, защото по този начин си гарантират най-добри резултати, независимо дали продават или купуват недвижим имот.

Не вдигате ли твърде високо „летвата” и осигурява ли Софконсулт такава услуга на своите клиенти?

Вече 25 години нашият стремеж винаги е бил да предоставяме комплексна услуга на нашите клиенти, като бъдем не просто техния доверен брокер, а и приятел в момент, свързан със сериозни финансови и емоционални решения. Екипът ни е с необходимата квалификация и дългогодишен опит на пазара. Нашето мнение е, че работата на брокера далеч не се изчерпва с това да срещне двете страни на масата за преговори, а да осигури защита и сигурност на клиента от началото до финала на сделката.

И накрая бих искала да пожелая на всички читатели на Investor.bg весели Коледни и Новогодишни празници!