Какво трябва да знаят инвеститорите в бизнес имоти?

През 2017 г. американският пазар на бизнес имоти е достигнал своя пик, но се очаква да продължи да расте и тази година, макар и с по-умерен ритъм. Поради това срив на имотния пазар в САЩ е малко вероятен, сочат прогнозите за 2018 г. на компанията за недвижими имоти Colliers International.

В последно време обаче инвеститорите бяха разглезени от двете десетилетия на двуцифрена възвръщаемост от бизнес имоти. През 2016 г. тя намаля под средното ниво в последните 20 години от 10,1% за първи път от Голямата рецесия. А последните прогнози на Urban Land Institute сочат, че през 2018 и 2019 г. възвръщаемостта ще бъде около 6%, пише списание Forbes.

Дали потенциалният спад на възвръщаемостта ще се окаже спирачка пред инвеститорите в бизнес имоти в идните години? Според Майкъл Епискоуп, основател на компанията за инвестиции в недвижими имоти Origin Investments, не. Според него неликвидността на недвижимите имоти и фактът, че е необходимо време за продажбата на имоти, могат да се окажат нещо положително, тъй като принуждават инвеститорите да мислят трезво.

Паническото разпродаване е един от най-бързите начини за подкопаване на възвръщаемостта в дългосрочен план, тъй като ликвидността позволява на инвеститорите да правят незабавен и често неправилен избор, когато пазарът отбелязва спад.

Неликвидността на инвестициите в имоти действа като вградена спирачка, която не позволява на инвеститорите да правят погрешен избор, когато времената са трудни, смята Епискоуп.

В исторически план недвижимите имоти почти нямат връзка с акциите и облигациите. По-дългият период на задържане на имота го изолира от волатилността и предотвратява резки промени на цената в сравнение с други класове активи.

Частните недвижими имоти са имунизирани от ежедневните сътресения в търговията и осигуряват висока абсолютна възвръщаемост, която запазва стойността си при всички пазарни цикли. Това смекчава волатилността на портфолиото на всички пазари и имотите могат да се превърнат в убежище при спад на пазарите, обяснява Епискоуп.

Не всички инвестиционни фондове са се справяли добре по време на рецесия. По данни на компанията за пазарни проучвания и анализи Prequin най-зле представящите се фондове са инвестирали рисково както по време, така и след рецесията. Водещите фондове последователно са прекрачвали границата на сигурността, но бързо са се връщали към двуцифрена възвръщаемост.

Но дори по време на рецесия половината от проследените от Prequin фондове за инвестиции в недвижими имоти са постигнали положителна нетна възвръщаемост. Необходимо е да изберете точния фонд и точния имотен мениджър – често по-важното е в кого инвестирате, а не в какво, казва Епискоуп.

Фондовете са различни. Инвеститори, които планират голяма покупка или наближават пенсионна възраст, могат да потърсят фондове с падежни дати, които отговарят на техния график, за да увеличат и запазят богатството си. Инвеститорите, които се стремят към постигане на стойност, могат да потърсят фондове с предпазливи стратегии, които търсят възможности извън пазара или мотивирани продавачи. Опортюнистичните фондове, които набират капитал за ново строителство, са най-уязвими към спад на пазара в бъдеще.

Обичайните фондове за инвестиции в имоти са управлявани така, че да генерират стабилни приходи, докато фондовете с добавена стойност не предлагат приходи, но се стремят да генерират значително по-висока възвръщаемост, като придобиват и възстановяват зле представящи се имоти. 

Същността на дългосрочната стратегия в недвижимите имоти не е по-различна от всяка друга инвестиция – не се паникьосвайте в тежки времена. Разберете инвестиционните си цели и не се отклонявайте от курса по време на пазарните цикли. Инвеститорите, които се ангажират с фондове и реинвестират печалбата си, ще имат по-голям шанс да постигнат висока възвръщаемост, смята Епискоуп.