Спадът на имотния пазар разтърсва икономиката на Азия

В Япония цените на жилищата в някои предградия на Токио намаляват рязко, тъй като купувачите стават по-придирчиви. В началото на януари цената на апартамент в комплекса Eravio Todoroki, само на 30 минути от централния бизнес квартал на града, се понижи с 13% до 59,8 млн. йени (550 хил. долара).

Данни на Real Estate Economic Institute сочат, че съотношението между новопродадените жилища и новото предлагане е било под 70% през по-голямата част на миналата година. Всичко под този праг е смятано за неблагоприятно. През декември съотношението е намаляло до 49,4%, което е спад с 23,1 пункта спрямо предходната година.

Съотношението пада под 50% за първи път от август 1991 г.

Цените на жилищата се определят от редица фактори, сред които икономическите перспективи, търсенето и предлагането и лихвите.

Цените в много части от Азия нараснаха в последните години, а стабилният икономически растеж и относително ниските лихви привличаха инвестиции. Изследване на Азиатската банка за развитие и Citigroup установи неотдавна, че цените на жилищата са с 26 пъти над средните доходи на домакинствата в Шанхай, 23 пъти в Пекин и 19 пъти вХоконг – този дисбаланс увеличава риска от голямо сътресение, когато пазарът навлезе в период на спад.

Някои правителства опитват да избегнат риска, като намаляват пазарната напрежение. Миналия юли Сингапур въведе мерки, включително увеличение с 5% на гербовия налог на купувачите при закупуването на второ и последващо жилище. Това се случи, след като индексът на цените на жилищата нарасна с 9% през годината до юни.

Намесата на властите в Сингапур доведе до първи спад на индекса на цените на жилищата от шест тримесечия – понижение от 0,1% в периода октомври-декември. „Цените на имотите можеха да нараснат с над 10% през 2018 г., ако не бяха мерките за охлаждане от юли, които ефективно ограничиха прегряването на пазара“, казва Кристин Ли, старши директор и ръководител на отдел „Изследвания“ в Cushman & Wakefield.

Но правителствата рискуват също така да отблъснат инвеститорите. „Очаква се инвеститорите в луксозни жилища да възприемат изчаквателен подход, тъй като несигурността на световния финансов пазар донякъде влошава настроенията“, казва Ли.

Въпреки това Тайланд също затяга условията за отпускане на жилищни кредити тази година, като цели да овладее дълга на домакинствата.

Властите в страната са притеснени от растящото съотношение между лошите жилищни кредити, които достигнаха 3,37% в края на септември, съобщи Тайландската централна банка.

Според новите правила всеки, който закупува второ жилище, ще трябва да направи първоначална вноска от поне 20% от стойността на имота, за да получи ипотечен кредит над 10 млн. бата (310 хил. долара).

В каква посока ще поемат пазарите в Азия?

„Една от ключовите области, които ще наблюдаваме тази година, е темпът на повишаване на лихвените проценти, който вероятно ще натежи върху интереса за закупуване на жилища, ако лихвите рязко се увеличат“, казва Трисия Сон, ръководител на отдел „Изследвания за Сингапур“ в Colliers International.

Китайските фискални стимули са друг фактор, който трябва да бъде наблюдаван. Правеен Чудхари, анализатор в Morgan Stanley, прогнозира, че цените в Хонконг ще се понижат с над 10% в идните шест месеца, но през втората половина на годината ще постигнат скромно възстановяване на фона на стабилизирането на китайската икономика и паузата в повишаването на лихвите от Федералния резерв в САЩ.

Спад на жилищните пазари в Азия щеше да се отрази на икономиката и в най-добрите времена, а сега ситуацията дори има тенденция да се влошава. Търговската война между САЩ и Китай заплашва да дестабилизира световната икономика, а засега повишаването на лихвите в САЩ започна да изсмуква пари от нововъзникващите икономики.

Първи биха пострадали банки, строителни компании и собственици на жилища, но последиците ще се разпространят върху цялата икономика.

Китай вече видя как спад на имотния пазар, съчетан с понижение на фондовия пазар, може да засегне потреблението.

Въпреки че продажбите на дребно нараснаха с 9% през 2018 г., те се забавят спрямо 10,2% през 2017 г.

Сега, когато предупредителните сигнали за имотния пазар се разпространяват, купувачите в Азия трябва да внимават.