Струва ли си да се инвестира в имоти след коронавируса?

Короновирусната пандемия опразни офиси и затвори магазини, но напълни складовете и засили търсенето на площи за работа от вкъщи, карайки инвеститорите да се чудят дали трябва да бягат от недвижимите имоти или да удвоят залога си върху тях, пише Ройтерс в свой анализ.

Имотите отдавна са смятани за начин за балансиране на инвестиционния портфейл и са предпочитани от пенсионни фондове и застрахователни компании, търсещи активи, които комбинират увеличаване на стойността на капитала, предлаган от акциите, със сигурен доход по подобие на облигациите.

Но наложените от правителствата блокади за овладяване на COVID-19 предизвикаха безпрецедентни промени в начина, по който живеят и работят милиарди хора, подкопавайки стойностите и перспективите пред наемите в търговски центрове и небостъргачи и превръщайки инвестициите в имоти в далеч по-голям хазарт.

„Не е ясно дали ще видим по-голямо търсене на недвижими имоти заради социалното дистанциране или по-малко заради работата от вкъщи“, казва Джо Стадлър, ръководител на отдела на UBS за работа с хора с ултра голямо богатство, и допълва, че тази загадка е от ключово значение за клиентите.

Милиони служители в момента работят от вкъщи, а онлайн продажбите на Alibaba и Amazon рязко нараснаха.

Savills прогнозира, че наемите на първокласни офиси в Европа ще намалеят с между 2% и 10% тази година, а доходността през първото тримесечие от първокласни търговски центрове на Стария континент се е понижила с 39 базисни пункта до 5,1% спрямо 2019 г.

За сметка на това търсенето на логистични имоти може да нарасне с 14-18 млн. кв. м на година през идните две-три години в САЩ, сочат данни на компанията за индустриални имоти ProLogis.

А някои от най-смелите инвеститори не само продължават да се придържат към имотните активи, но и увеличават дяловете си.

Данни на компанията за проучване на алтернативни активи Prequin показват, че фокусирани в Европа имотни фондове са привлекли 13,2 млрд. долара от инвеститори между 1 април и 28 май, най-големия обем за тримесечие от края на 2017 г., а от тримесечието остава още един месец.

Замяната на офиси и магазини със складове и индустриални имоти изглежда просто решение. Но някои анализатори и консултанти са сигурни, че промените в начина, по който светът използва недвижимите имоти, ще са по-дълготрайни от пандемията, а радикални промени в портфейла сега може да струват скъпо на инвеститорите.

Компании като Columbia Threadneedle потвърдиха „неутрални“ позиции по отношение на имотите тази седмица, а много от най-големите фирми в света изпратиха смесени сигнали за бъдещите си нужди от недвижими имоти, засилвайки несигурността за собствениците.

Mastercard, Visa и American Express изключват бърза възвръщаемост от офиси и може да консолидират сградите си, ако служителите предпочитат да работят от вкъщи.

Други като Exane, част от BNP Paribas, разширяват офисите си. Преди две седмици Exane заяви, че ще наеме 3700 кв. м в Лондон от Great Portland Estates за бизнеса си с акции.

Стабилни основи

Забавянето на световната икономика може да засегне равнището на наемите и да увеличи свободните площи в някои случаи, но по-широките пазарни основи остават стабилни за предпазливите инвестиции в имоти, казват анализатори.

В момент, когато доходността по държавните облигации върви надолу и дори се озовава на отрицателна територия, около 15% от корпоративните облигации са с понижен рейтинг, а дивидентите от акции масово се отлагат, инвеститорите са жадни за доход, който имотите могат да осигурят.

Очакванията, че глобалните мерки за стимулиране на икономиките на стойност 9 трлн. долара може да увеличат инфлацията през 2021 г. вероятно ще засилят още повече търсенето на имоти, които са щит срещу удара на инфлацията върху облигациите и златото.

А в момент, когато се засилват съмненията доколко дълготраен е ръстът на американския фондов пазар, някои инвеститори вероятно ще защитят печалбата си, което може да доведе до пренасочването на повече пари към алтернативни активи.

Предвид несигурността относно бъдещите парични притоци към офиси и молове, някои консултанти и инвеститори казват, че инвестициите в жилища може би са най-сигурни в момента.

UBS съобщи, че американските жилища са регистрирали най-голяма средна събираемост на наемите в сравнение с останалите големи видове имоти, а свободните площи от 4,2% през първото тримесечие съответстват на равнището от предходните тримесечия.

Британската застрахователна компания Aviva съобщи преди две седмици, че очаква коронавирусът да намали цените на жилищата във Великобритания с 12%, но стойността на бизнес имотите може да се свие с 15% преди връщането към растеж.

„Тъй като много хора сега живеят, учат, работят и играят от вкъщи, инвестирането в жилища може да осъществи множество цели“, казва Андрю Анджели, ръководител на стратегиите и изследванията за Европа, Близкия изток и Африка в CBRE.

„Достъпните жилища се оказват устойчиви на цикли и имат положително социално въздействие. Освен това намесите на правителствата в полза на наемателите помагат за запазването на нивата на заетост на жилищните имоти, а в крайна сметка и на паричните потоци. А това е най-важното нещо към момента“, допълва той.