Публичните имотни компании са новият начин за купуване на потиснати активи

Въпреки намаляващите цени на недвижимите имоти по време на коронавирусната пандемия за купувачите е трудно да намерят сгради за продажба, тъй като повечето собственици ги изтеглят. Затова някои от тях бързат да придобият акции в публични компании за недвижими имоти и облигации, пише Wall Street Journal.

Някои големи компании за инвестиции в недвижими имоти като Blackstone Group, Starwwod Capital Group и Oaktree Capital Management купуват секюритизирани кредити за бизнес имоти, сочат публични документи или разкриват запознати източници.

Тези компании смятат, че публичните пазари са твърде песимистични за въздействието на пандемията върху собствениците на имоти. Някои от покупките вече са дали добри резултати благодарение на възстановяването на пазарите от дъното им през пролетта.

Роналд Дикерман, президент на компанията за инвестиции в недвижими имоти Madison International Realty, съобщи, че компанията му е купила акции за милиони долара в тръстове за инвестиции в недвижими имоти през март и април. По това време цената на акциите на някои големи тръстове беше намаляла с над 50% от началото на годината на фона на повсеместните притеснения, че пандемията ще доведе до поевтиняване на имотите и пропускане на плащания на наеми.

„Затова изкупихме всички акции, които успяхме да намерим на цена от 14 долара“, казва той. Дикерман планира да задържи акциите, тъй като очаква те да поскъпнат още. Madison също купи акции в Capital & Countries Properties и други публично търгувани компании за недвижими имоти. „Това са възможности, които просто не съществуват на частните пазари“, казва Дикерман.

Инвеститорите се насочват към ценни книжа отчасти заради оскъдните сгради за продажба. Броят на сделките с бизнес имоти в Северна и Южна Америка са намалели с 33% през първите 150 дни на годината спрямо същия период на миналата година, сочат данни на Real Capital Analytics.

Имотните пазари се развиват бавно и много собственици предпочитат да изчакат и да видят дали цените ще се възстановят вместо да продават на загуба. Банките позволяват на кредитополучателите да отлагат плащания по ипотечни кредити, намалявайки натиска върху собствениците да продават. Макар повечето наблюдатели да очакват ръст на спирането на плащанията по ипотечни кредити и продажба на потиснати имоти, те смятат, че това ще отнеме време.

Blackstone и Starwood Capital са купили през лятото акции в Extended Stay America, оператор на хотели за продължителен престой, съобщават запознати източници.

„Вече виждаме работещи възможности, които се появяват от разместванията първоначално в структурирани кредитни и ликвидни пазари“, каза през април президентът на Blackstone Джонатан Грей. Компанията е придобила акции на имотни компании за над 2 млрд. долара от началото на пандемията, разкрива запознат източник.

SL Green Realty е продала акции и притежаван дълг в имотни компании за над 900 млн. долара от април насам и използва парите, за да купува собствени акции, които смята за подценени.

Инвестирането в публични имотни компании носи своите рискове. Цените на акциите и облигациите обикновено имат по-резки колебания, отколкото стойностите на частните недвижими имоти и лоши данни за икономиката или ръст на пропуснати плащания на наеми може да тласнат пазара отново надолу, защото тези акции обикновено се движат в тандем с по-широките пазари.

По-рано тази година някои тръстове за инвестиции в недвижими имоти бяха принудени да продадат притежанията си в секюритизирани кредити за бизнес имоти след бърз спад на цените.

Това се превърна в добра възможност за други. На 2 април TPG RE Finance Trust продаде задължения по кредити за недвижими имоти на стойност 572 млн. долара. Купувачът според запознат източник е Oaktree Capital Management.

Около седмица по-късно Федералният резерв съобщи, че ще започне да купува по-широка гама от облигации, обезпечени с ипотеки на бизнес имоти, включително и тази, които не са подкрепени от Fannie Mae и Freddie Mac. Това помогна за резкия ръст на пазара.

Базираната в Ню Йорк компания за инвестиции в имоти Somera Road изгуби дълг в областта на бизнес имотите за около 600 млн. долара от март насам, а секюритизираните кредити за бизнес имоти са съставлявали около 40% от този размер, казва управляващият директор на компанията Иън Рос.

Голяма част от покупките са били осъществени в края на март, когато тръстовете за инвестиции в недвижими имоти бяха под натиск да продават, а цените бяха ниски. Скокът на пазара доведе до „феноменална“ възвръщаемост, отбелязва Рос. Но той е притеснен, че цените на някои секюритизирани кредити за бизнес имоти са станали твърде високи и че инвеститорите подценяват мащаба на кризата, пред която е изправен секторът на бизнес имотите.

„Ще видим много изпаднали в несъстоятелност компании както от страна на наемателите, така и от страна на кредитополучателите“, отбелязва той.