Таванът на наемите в Берлин не спира инвестициите в имоти на големите корпорации

След като научават, че берлинският собственик на имоти Deutsche Wohnen има за цел да закупи сградите, в които живеят, Лиза Щерц и Лорена Йонас поемат свой собствен курс към финансовите пазари и правилата на пазара на имоти, пише FT в свой анализ.

Двете жени, съответно инструктор по медитация и студентка по история на изкуството, се срещат с политици, проучват местните закони и индекса DAX, част от който стана и Deutsche Wohnen през юни с оценка от 14 милиарда евро. Проучванията им обаче не отговарят на въпроса им защо една компания ще закупи множество имоти в град, който на практика е обявил война на частните инвеститори в недвижими имоти?

Миналата есен, в опит да се пребори с резкия ръст на цените и намаляващото предлагане, местната администрация в Берлин замрази наемите на 1,5 милиона жилища в града и даде правото на наемателите да искат изплащане от ноември 2020 г., ако им бъде начислен по-висок наем.

Инвеститорите и собствениците на имоти, които оспорват правилата в съда, предупредиха за удар върху берлинската икономика. Deutsche Wohnen - втората по големина компания за имоти в Германия, заяви, че ще търси инвестиции другаде.

Въпреки това, месеци по-късно, компанията похарчи 90 милиона евро, за да придобие 23 имота предимно в Берлин, включително сградите, в които живеят Щерц и Йонас.

Двете се присъединяват към гражданска кампания „23 сгради казват не“, която цели да предотврати сделката. „Притесняваме се защо Deutsche Wohnen би купила тук точно сега“, казват и двете.

Тези сделки силно вълнуват наемателите заради славата на Deutsche Wohnen да вдига наемите и да поддържа лошо сградите си. Активисти и леви политици също са обезпокоени, че наложените досега ограничения няма да попречат на компаниите да търсят изгодни покупки в рецесията, предизвикана от коронавируса.

„Парадокс е, но мисля, че може би просто станахме още по-привлекателни за големите корпорации“, казва Флориан Шмит, областен съветник във Фридрихсхайн-Кройцберг, един от районите на Берлин. „Има състезание за придобиване на тези имоти между корпорации и публични или нестопански участници“, смята той.

Въпреки че наемите в Берлин са сред най-ниските от водещите европейски столици, те са се удвоили през последното десетилетие, докато заплатите не растат със същите темпове. Същевременно градът се превръща в гореща точка и притегателен център за хора на изкуството и стартъпи.

Някои политици подкрепят кампанията на активистите от „23 сгради казват не“, макар и тя засега да не жъне особени успехи. Основното им искане е градската управа да отчужди 200 000 апартамента от частни хазяи в Берлин, повечето от които са на Deutsche Wohnen.

През май активисти се срещнаха с политици, за да се опитат да блокират сделката за някои от 23-те сгради чрез по-стар закон, който дава на градските власти правото на първи отказ при закупуване на сгради, за да защитят икономическия и културен баланс на един квартал. Някои от съседите на г-жа Щерц живеят в сградата от поколения.

За да приложи принципа обаче, Берлин първо трябва да предложи на компанията възможност да изпълни определени условия - по-специално, да изчака 20 години да може да продаде засегнатите имоти. Междувременно чиновниците изредиха редица потенциални купувачи под формата на публични компании и нестопански кооперации.

Deutsche Wohnen междувременно посочи, че приема всички искания на местните жители, макар и да се обзалага, че таванът на наемите ще падне в съда.

Марио Рощок, говорител на компанията, казва, че тя е подобрила стандартите си за поддръжка на имотите и не само, че се ангажира да не препродава имотите за 20 години, но и да не го прави и по-късно. „Убедени сме, че [наемателите] ще бъдат удовлетворени", казва той пред FТ. „По-трудно е да се придобие по-голямо портфолио, затова смятаме тази покупка за добра възможност“, допълва той.

Анализаторите казват, че опитът в Берлин показва как таванът на наемите всъщност може да навреди на наемателите, тъй като дребните собственици продават имоти на по-големи купувачи, които могат да си позволят да поемат рискове. Това може да доведе до по-малко налични имоти под наем или по-високи залози за наемателите.

Експерти признават необходимостта от частни и публични инвестиции в жилища, но казват, че истинският урок за Берлин е, че трябва да създава имоти по-бързо, отколкото могат строителните предприемачи. Анализатори очакват и тежка битка между инвеститорите и по-лявата политика на местната управа.