На забавящия се жилищен пазар в САЩ продавачи стават наемодатели

След като Марк и Мелиса Рейхърт се установили от Калифорния в Далас, двойката обявила дома си в околностите на Лос Анджелис за продажба това лято. Но дори след като намалила офертната цена с 10 хил. долара, нямало почти никакъв интерес, пише Wall Street Journal.

Вместо това тя решила да отдаде под наем жилището си. Наемът за него сега покрива разходите за придобиването на имота. Ако жилищният пазар остане вял, те вероятно ще оставят дома на наемния пазар след изтичането на настоящия двегодишен договор, казва Рейхърт.

„Просто няма сериозни купувачи“, споделя той.

Продавачите на жилища в САЩ, обезверени от забавянето на жилищния пазар и способни да извлекат печалба от растящия пазар на наеми, все повече избират да задържат жилищата си и вместо това да ги отдават под наем.

По-високите лихви по ипотечните кредити намаляват търсенето на жилища от купувачите, а домовете остават на пазара по-дълго време. Цените на жилищата на някои пазари намаляха спрямо връхната им точка от пролетта и някои продавачи не са склонни да понижат офертните си цени.

А тъй като много евентуални купувачи на жилища са изключени от пазара заради високите цени, наемите на еднофамилни домове нарастват в последните години.

Преходът на евентуалните продавачи от продажбите към наемите отнема част от предлагането на пазара на покупко-продажби, точно когато броят на жилищата за продажба започва да расте спрямо близо рекордното дъно. Ограниченото предлагане на жилища за продажба е голямата причина цените да продължават да се покачват въпреки спада на продажбите.

Броят на обявите за жилища, които са били свалени, без да се стигне до договор, е нараснал с 58% през август спрямо година по-рано, въпреки че делът им остава малък в сравнение с общия брой на обявите, сочат данни на консултантската компания HouseCanary.

Явлението със свалянето на обяви и отдаването на жилища под наем е станало толкова забележително, че John Burns Real Estate Consulting попитала 1000 брокери на недвижими имоти за него за първи път. Броят варира значително в отделните региони, но е сериозен на някои популярни пазари. В Южна Калифорния 10% от продавачите на жилища са пренасочили обявите си от пазара на покупко-продажби към пазара на наеми заради по-високите лихви по ипотечните кредити. 9% от продавачите в Тексас са направили същото, сочи допитването.

„Хората чуват, че наемите растат, затова си казват: Ако не мога да продам на цената, която искам, просто ще отдам под наем, защото ще получа наистина добър наем“, коментира Антъни Ламачия, който притежава агенция за недвижими имоти в Уолтъм, щата Масачузетс, и компания за управление на богатството.

Собствениците на жилища често разчитат на приходите от продажба на дом за първоначална вноска или за да отговорят на критериите за отпускане на ипотечен кредит за покупка на ново жилище. В последните години изникнаха нови компании и продукти, които помагат на собствениците на жилища да купят, преди да продадат или без изобщо да продават.

„На пазар, който не расте или спада, ще има много хора, които вероятно няма да поискат да продават точно сега“, коментира Дейвид Фридман, главен изпълнителен директор на базираната в Бостън компания Boston-based Knox Financial, предлагаща кредитни продукти, управление на имоти и други услуги на собственици, които искат да предложат жилището си на наемния пазар. „Определено очакваме хората да удължат периода от покупката до продажбата на жилище и на определен етап да го отдадат под наем“, допълва той.

Много собственици на жилище са си гарантирали лихви по ипотечните кредити под настоящите им нива. Избирайки да станат наемодатели, евентуалните продавачи разчитат, че все пак ще могат да се възползват от стойността на жилището си, ако наемите продължат да растат, докато лихвите по ипотечните им кредити останат фиксирани.

„Имоти, които отдавахме под наем за 1500 долара миналата година, сега се продават с 300-400 долара по-скъпо на месец“, коментира Крис Хардън, брокер и имотен мениджър в компанията Re/Max Four Corners в околностите на Далас.

Притежаването на имот под наем носи рискове, включително спорове с наематели, неочаквани разходи за ремонт или забавяне на наемния пазар. Брокери на недвижими имоти твърдят, че много хора, отдаващи предишните си жилища, вероятно ще продадат, след като продажбите нараснат, въпреки че други може да изберат да ги запазят като имоти под наем за неопределено време.

В скъпите предградия на Силициевата долина брокерът на недвижими имоти Рамеш Рао от компанията Coldwell Banker Realty казва, че става все по-обичайно хората да избират варианта с отдаване под наем, когато се установяват в нов дом.

„Те смятат, че притесненията от това да станат наемодатели, са много минимални предвид високото качество на наемателя, който могат да очакват“, отбелязва той.

Превръщането на старите им жилища в имоти под наем помага на собствениците и да избегнат местни данъци върху продажбите на жилища, които може да добавят процентен пункт или повече към продажната цена, отбелязва Рао.

Увеличаване на домовете под наем може да помогне за успокояването на ръста на наемите. На национално ниво наемите на еднофамилни жилища са се повишили с 13,4% през юни спрямо година по-рано, малко под ръста от 14 на сто на годишна база през април, сочат данни на компанията CoreLogic.

Търсенето от наематели обаче все още расте. Допитване на консултантската компания John Burns Real Estate Consulting установи, че 11 на сто от бъдещите купувачи на жилище на национално ниво са променили желанието си през юли от покупка към наем на имот. В Тексас делът на купувачите, които са се преориентирали към наеми, е 24%, най-високото ниво в страната.