Сделките с бизнес имоти в САЩ се сриват, но не и цените

Инвеститорите в имоти са предпочели да останат встрани от пазара в САЩ миналата година в очакване на привлекателни възможности. Но отстъпките в стила на 2009 г., на които вероятно са се надявали, не са се оправдали, поне не и за видовете сгради, които искат да притежават, пише Wall Street Journal.

Имоти на стойност едва 374 млрд. долара са били продадени в САЩ миналата година, сочат данни на компанията MSCI. Това е спад с 51% спрямо 2022 г. Броят на сделките също е спаднал с 14% спрямо 2020 г., когато купувачите не можеха да правят огледи на сгради през по-голямата част от годината заради Covid блокадите.

Според индекса RCA CPPI National All-Property, който следи стойността на финализираните имотни сделки, цените на бизнес имотите в САЩ са намалели с 11% спрямо връхната им точка около времето, когато Федералният резерв започна да повишава лихвите в началото на 2022 г.

Някои имоти са станали много по-евтини, но само тези от най-рисковия вид. Офисите в бизнес центрове със срвъхпредлагане като Сан Франциско са поевтинели с 40% от март 2022 г. насам. Те ще имат нужда от големи реинвестиции, за да привлекат наематели.

Апартаментите, които станаха надценени заради силния ръст на наемите по време на пандемията, който привлече спекулативни инвеститори, са отбелязали спад на стойността си с 15% спрямо връхната ѝ точка. Но складовете за електронна търговия не са изгубили стойност.

Цените на хотелите също са останали почти непроменени. Те може да се възползват от ограниченията за имотите под наем в Airbnb в градове като Ню Йорк, особено след като цените вече понесоха удар по време на пандемията. Някои нишови имоти като помещения за самостоятелно съхранение също държат стойността си, тъй като инвеститорите търсят имоти с ниски оперативни разходи и надежден приток на приходи.

Високите лихви не са предизвикали много продажби на проблемни активи, които тласнаха надолу цените в годините около финансовата криза през 2008 г. Икономическият растеж в САЩ е стабилен и много наематели продължават да плащат наемите си. Собствениците на имоти са по-притиснати, като приходите им от наеми са се равнявали на около 1,6 пъти разходите им по ипотечни кредити към края на октомври спрямо дългосрочното средно съотношение от 2,1 пъти. Но то все още е над минимума, който кредиторите изискват за гарантиране на заем.

Собствениците, които са продали имоти на слабия пазар миналата година, е трябвало да наберат бързо ликвидни средства. Вероятно банката им е поискала от тях да инжектират повече капитал в различен имот, за да помогнат за рефинансирането му или е трябвало да продадат активи, за да отговорят на искания на инвеститори. Фондът за доходи от недвижими имоти на Blackstone (BREIT) е продал имоти в САЩ за близо 12 млрд. долара миналата година, за да отговори на искания на инвеститори за възстановяване на средства. Но тези сделки съвсем не са били спешни продажби. Повечето продадени имоти са били висококачествени сгради, които не са се нуждаели от големи отстъпки.

Цените на имотите в нежеланите сектори вероятно ще продължат да намаляват. Пропастта между сумата, която купувачите са готови да заплатят, и сумата, която продавачите са готови да приемат, все още е особено голяма за офиси в градските центрове. Може да се наложи цените да намалеят с още 20%.

Но в знак за надежда за собствениците листнатите на борсата имотни компании започнаха да се възстановяват от спада си. Американските тръстове за инвестиции в недвижими имоти отбелязаха среден ръст от 14% миналата година. Фондовият пазар може да бъде ранен показател за това какво ще се случи с цените на имотите на частния пазар макар и със забавяне от 12 месеца.

Инвеститори са набрали 240 млрд. долара за влагане в недвижими имоти в САЩ, сочат данни на компанията Preqin. Спадът при сделките е отражение на случилото се по време на финансовата криза, когато някои от най-рентабилните имотни сделки в съвременната история бяха блокирани. Но икономиката ще трябва да се забави много повече, за да видим сходни изгодни сделки през 2024 г.