Собствениците на бизнес имоти в САЩ дължат над 2,2 трлн. долара по изтичащи заеми

Изпитващият затруднения пазар на бизнес имоти в САЩ се готви за рекордна сума на заемите с настъпващ падеж, а това засилва очакванията за ръст на кредитите в неизпълнение, докато собствениците на имоти са принудени да рефинансират при по-високи лихви, пише Wall Street Journal.

През 2023 г. настъпи падежът по дълг на стойност 541 млрд. долара, обезпечен с офис сгради, хотели, апартаменти и други видове бизнес имоти, най-високата сума в историята за една година, сочат данни на компанията Trepp. Очаква се заемите за бизнес имоти с настъпващ падеж да продължат да растат, като дължимата сума между сега и края на 2027 г. е над 2,2 трлн. долара, показват още данните на компанията.

До момента повечето от заемите са изплатени или удължени. През 2022 и 2023 г. много собственици успяха да си издействат едногодишно или двегодишно удължаване на срока за изплащане на заемите си спрямо заложеното в първоначалните им договори.

Сега удължаването е по-трудно. Това принуждава много кредитополучатели да се изправят пред среда на по-високи лихви наред с повече свободни площи и отслабване на паричните потоци, които потискат цените на имотите. Някои собственици и кредитори трябва да се справят и с изтичане на сделки, които са постигнали в началото на пандемията, за забавяне на плащанията до отминаването на най-лошото от здравната криза.

„Кредитополучателите просто не искат да приемат реалността“, коментира Гуен Руш, старши вицепрезидент в DBRS Morningstar. „Но все някога трябва да го направят“, допълва тя.

За разлика от жилищните заеми, чиято главница се изплаща с времето, повечето заеми за бизнес имоти са само с лихва. Това означава, че когато настъпи падежът по дълга, кредитополучателят трябва да рефинансира или да изплати главницата.

Докато собствениците на офис сгради бяха особено тежко засегнати от дистанционната и хибридна работа, вредите за сектора на бизнес имотите са повсеместни. Свободните площи нарастват на някои пазари на многофамилни жилища, затруднявайки много от собствениците да повишат наемите или да правят плащания по дълг с плаваща лихва. Индустриалните имоти, които дълго време бяха любим сегмент на Wall Street благодарение на използването им като центрове за електронна търговия, също показват признаци на отслабване.

Загубите на кредиторите от заеми за бизнес имоти започват да растат и изглежда ще продължат да се увеличават. Fitch Ratings прогнозира, че просрочията по ипотечни кредити за бизнес имоти, които са били превърнати в ценни книжа, ще нараснат до 4,5% през 2024 г. и 4,9% през 2025 г., над два пъти повече от нивото от 2,25% към ноември 2023 г. Просрочията по заеми за търговски площи, хотели и офиси се очаква да се повишат, допълва Fitch.

Забавянето на инфлацията и на повишаването на лихвите през последните месеци смекчава проблемите. Но повечето кредитополучатели все още трябва да рефинансират при много по-високи лихви от тези по заемите им с настъпващ падеж.

„За бизнес имотите понижаването на лихвите не може да дойде достатъчно бързо“, коментира Матю Андерсън, управляващ директор на Trepp.

Финансовите регулатори са притеснени, че загубите от бизнес имоти може да се разпространят в по-широката финансова система. „Продажбите на проблемни от финансова гледна точка имоти... може да доведат до по-широк спад на оценките и дори да намалят приходите от имотни данъци на местните власти“, съобщи Съветът за наблюдение на финансовата стабилност, федерална правителствена организация, която беше създадена след финансовата криза през 2008-2009 г., за да следи рисковете за финансовата система.

В годишния си доклад за 2023 г. съветът предупреди, че финансовите институции се нуждаят от „по-добро разбиране“ на експозицията си към бизнес имоти. И тук не става въпрос само за собствените им портфейли със заеми за имоти. Те трябва също така да прегледат заемите, които са отпуснали на други имотни кредитори, отбелязаха авторите на доклада.

Над 50 млрд. долара от заемите с настъпващ падеж тази година са били отпуснати от небанкови кредитори като фондове, управлявани от компании за частни капиталови инвестиции, и тръстове за инвестиции в имотни заеми, сочат данните на Trepp.

Когато падежът по заемите настъпи, рефинансирането е най-предпочитаният път, но то може да е трудно, когато кредитните пазари трябва да се справят с най-бързото повишаване на лихвите от Фед от 80-те години на миналия век.

Кредиторите често ще приемат да удължат заеми, ако собствениците се съгласят да предоставят допълнителен капитал. Но понякога страните не стигат до съгласие или кредитополучателите предпочитат да предадат ключовете за имотите на кредиторите, вместо да влагат добри пари в лоши дългове.

Слабите продажби на имоти усложняват преговорите, затруднявайки кредитополучатели и кредитори да стигнат до съгласие за цената на имотите. Кредитополучателите обикновено имат по-оптимистично виждане за цените от кредиторите, които често гледат най-лошите сценарии, казва Тадеус Уилсън, партньор в правната кантора King & Spalding.

„В даден момент кредитополучателите ще трябва да се примирят, че кредиторите им може да са прави за цените и да ги разгледат от позицията на най-лошия сценарий“, допълва той.