2023 г. беше тежка за офис пазара в САЩ, следващата може да е още по-лоша

Собствениците на офис сгради, които пострадаха от намаляващото търсене и високите лихви, имаха затруднения през 2023 г. Но повечето успяха да останат над водата, пише Wall Street Journal.

Това ще бъде много по-трудно догодина. Много собственици на имоти успяха да удължат сроковете на заемите си, често като заделяха повече капитал. Но сега голяма част от удължените срокове изтичат и собствениците губят надежда, че нивата на заетост скоро ще се възстановят.

Това означава, че още много собственици на офиси ще бъдат задължени да изплащат ипотечните си кредити, да продават имотите си с голяма отстъпка или да предадат сградите си на кредиторите си.

Търсенето на офиси не показва признаци на връщане към нивата преди пандемията. Макар че броят на работодателите, които са въвели работа от разстояние през цялото време, намалява, хибридните работни практики се запазват. През четвъртото тримесечие 62% от бизнеса в САЩ е позволил на служителите си да работят от вкъщи в някои дни от седмицата, което е ръст спрямо 51 на сто през първото тримесечие, сочат данни на Scoop Technologies.

Завръщането в офиса също се забави през по-голямата част от 2023 г. Kastle Systems, която следи влизането с карта в офисите в десет големи американски града, съобщава, че средната посещаемост в офисите е около половината спрямо нивата преди пандемията. Placer.ai, която следи данни от мобилни телефони, счита, че то е на ниво между 60% и 65% спрямо периода преди Covid. Но компанията съобщава също, че завръщането на служителите в офиса е достигнало връхната си точка.

Офис пазарът показва „известни месечни колебания, но малка реална промяна в цялостната траектория“, съобщи Placer.ai в доклад от ноември.

Свободните площи на офис пазара в САЩ достигнаха рекорд от 13,6% спрямо 9,4 на сто в края на 2019 г., сочат данни на CoStar Group. Компанията прогнозира, че делът им ще нарасне до 15,7 на сто до края на 2024 г. и ще достигне връх от 17% до края на 2026 г.

Този дял на свободните площи може да нарасне, тъй като близо половината от наемните договори за офис площи, подписани преди пандемията, не са изтекли, отбелязва CoStar. Когато това се случи, много компании вероятно ще поемат по-малко площи, отколкото заемат в момента, независимо дали ще подновят договора си или ще се преместят на друго място.

Извън по-дългосрочния спад на търсенето собствениците на офиси продължават да се борят и с високите лихви. Те трябва да рефинансират дълг, който са заели, когато лихвите бяха на историческо дъно, и ще се сблъскат с много по-високи лихви по заемите, докато високото ниво на свободните площи подлага на натиск наемите и приходите.

През последните седмици инфлацията се забавя, а Федералният резерв вероятно ще намали лихвите през 2024 г. Това ще смекчи удара, но собствениците на имоти все пак ще трябва да се справят с финансови затруднения, отбелязват анализатори.

„Ако имате ипотечен кредит, който изтича с ниво на лихвата от 3% до 4%, няма начин да я рефинансирате на същото ниво“, казва Стив Саква, анализатор в компанията Evercore ISI. Макар че лихвите намаляват, собствениците на имоти все още могат да очакват двойно по-високи лихви при рефинансирането, допълва той.

Не всички сигнали за офис пазара през 2024 г. са мрачни. Търсенето все още е силно за най-качествените и с най-добра локация активи на много пазари от наематели, които са готови да плащат високи наеми, за да насърчат служителите си да се върнат в офисите.

Строителните компании се отказаха от ново строителство в сектора, затова конкуренцията от ново предлагане е малка. Обемът от започнато строителство на офис площи от почти 2,8 млн. кв. м през 2023 г. е най-ниският от 2010 г., сочат данните на CoStar.

Градове като Сан Франциско, Ню Йорк и Бостън намаляват разходите и опростяват процеса по превръщане на остарели офис сгради в апартаменти. Макар че не се очаква това да доведе до голям спад на свободните площи, действията може да донесат по-голяма активност в бизнес кварталите, предоставяйки психологическа подкрепа на собствениците на имоти и на бизнесите в центъра.

Но постоянно растящият брой собственици, които спират плащания по ипотечните си кредити заради намаляващи наеми, натежава върху пазара. Просрочията по банкови заеми и ценни книжа, обезпечени с бизнес имоти, в момента са над 6% спрямо под 1 на сто преди пандемията, показват данни на компанията Trepp.

Високият дял на просрочията в съчетание с влошаването на перспективите пред офисите вече убеждават някои собственици да предадат имотите си на кредитори или да ги продадат на значително по-ниски цени.

Trepp прогнозира, че просрочията по заеми за офиси може да надхвърлят 8% през второто полугодие на следващата година. В момент, когато все повече собственици на имоти спират плащанията, новите собственици, които ги заменят, като купуват на значително намалени цени, вероятно ще подложат пазара на по-голям натиск, защото ще могат да определят по-ниски наеми и пак да са на печалба.

„Катастрофално ще бъде, ако започнем да наблюдаваме как натискът върху корпоративните печалби води до траен и ускорен темп на свиване на офисите“, коментира Стивън Бушбом, директор на отдела за анализи в Trepp.