Собствениците на офиси в САЩ вече нямат достъп до кредитиране

Кредитната криза в офис сектора в САЩ се засилва. По един показател сега тя е по-тежка, отколкото по време на световната финансова криза през 2008-2009 г., пише Wall Street Journal.

Само една трета от секюритизираните ипотечни кредити за офиси, които са изтекли през деветмесечието на 2023 г., са били изплатени до края на септември, сочат данни на Moody’s Analytics.

Това е най-малкият дял за първите девет месеца на която и да е година от поне 2008 г. насам и е доста под достигнатото през 2009 г. дъно, когато 47% от тези заеми са били изплатени. Делът също така е много под нивото преди пандемията, когато в някои години над 80% от всички секюритизирани ипотечни кредити за офиси с настъпващ падеж са били изплатени.

Макар че в тези цифри влизат само облигациите, обезпечени с ипотека на офис сграда, те отразяват по-широкото замръзване на кредитния пазар за офис сгради.

Много собственици на офиси не могат да изплатят стари задължения, защото не могат да получат нови ипотечни кредити. Работата от разстояние и растящите свободни площи се отразяват на печалбите на сградите, като ги затрудняват да плащат лихви. По-високите лихвени проценти тласкат нагоре разходите за обслужване на дълговете и надолу стойностите на сградите.

Тази комбинация води до ръст на спрените плащания. Делът на обезпечените с ипотека ценни книжа (CMBS) с просрочие в плащанията се е утроил през последната година до 5,75%, сочат данни на компанията Trepp. Не е от полза и фактът, че много банки вече не отпускат нови заеми за офиси и че много застрахователни компании и дългови фондове стават по-предпазливи.

Офис секторът разчита на стабилен приток на дълг. Собствениците на имоти обичайно купуват сгради с големи ипотечни кредити и когато настъпи падежът, те ги изплащат като изтеглят нови заеми или като продават. Това работеше добре, докато сградите бяха пълни, а заемите – евтини и в изобилие. През първите девет месеца на 2019 г., например, 88% от CMBS заемите за офиси са били изплатени с настъпването на падежа им, сочат данни на Moody’s Analytics.

С повишаването на лихвите и на свободните площи делът спадна до 71% през деветмесечието на 2022 г. и до едва 31,2% през тази година.

Много банки се опитват да намалят експозицията си към изпитващия затруднения офис сектор и най-лесният начин да го направят е като не отпускат нови заеми. Застрахователните компании също кредитират по-малко, а заемането на средства от облигационните пазари означава приемане на много по-малки заеми при далеч по-високи лихви. Това оставя собствениците на офиси с твърде малко пари, за да изплащат стари задължения, коментира Майкъл Дижлоти, един от ръководителите на отдела за офиси в Ню Йорк на консултантската компания JLL Capital Markets.

Продажбата на сгради за изплащане на ипотечни кредити също е трудна, тъй като цените намаляват, а купувачите също не могат да получат заеми.

Не всички проблемни ипотечни кредити са застрашени от възбрана. Около половината от CMBS заемите за офиси, които не са били изплатени през деветмесечието на тази година, са със спрени плащания, докато останалата половина са получили удължаване на срока или са били променени по друг начин, съобщава Moody’s. Често кредитополучателите не искат да вземат изпитващи затруднения сгради и са склонни да удължават сроковете на заеми за известно време при по-високи лихви, докато собствениците на имоти съберат средства, за да ги изплатят.