Blackstone сключи най-голямата си сделка с многофамилни жилища в САЩ за 10 млрд. долара

Американската инвестиционна компания Blackstone постигна споразумение да придобие собственик на луксозни жилищни сгради за около 10 млрд. долара, изпращайки сигнал, че един от най-големите инвеститори в имоти засилва отново активността си след период на по-голяма предпазливост, пише Wall Street Journal.

Blackstone придобива частния тръст за инвестиции в недвижими имоти Apartment Income REIT,  известен като AIR Communities, който притежава 76 жилищни сгради за отдаване под наем, които се намират предимно на крайбрежни пазари, включително Маями, Лос Анджелис и Бостън. Blackstone планира да инвестира още 400 млн. долара за подобряване на имотите, уточни компанията.

Придобиването е най-голямата сделка на Blackstone на пазара на многофамилни жилища. Тя отразява оптимизма на компанията към пазара на жилища под наем и вярването ѝ, че пазарът на бизнес имоти като цяло е достигнал дъното и моментът е подходящ за засилване на инвестициите.

„Виждаме, че се появяват стълбовете на възстановяването на недвижимите имоти“, коментира президентът на Blackstone Джонатан Грей на среща с инвеститори по-рано тази година. „Ние, разбира се, не чакаме съвсем ясен знак и вярваме, че най-добрите инвестиции се правят във времена на несигурност“, допълва той.

Пазарът на бизнес имоти преживява най-тежкото си забавяне от финансовата криза през 2008-2009 г. По-високите лихви вредят на стойностите на повечето видове имоти, тъй като цените растат и намаляват в зависимост от това колко струва заемането на средства.

Свободните офис площи са на рекордно равнище, тъй като повече компании позволяват гъвкавост в избора на работно място на служителите. Новото предлагане подлага на натиск наемите на апартаменти на много пазари.

Тези сили, взети заедно, доведоха до срив на обема от продажби на бизнес имоти. През 12-те месеца до февруари инвеститорите са купили бизнес имоти в САЩ на стойност 359,5 млрд. долара, близо наполовина спрямо обема в предишния 12-месечен период, сочат данни на MSCI Real Assets.

Много инвеститори все още не са готови да се върнат на пазара. Продавачите може би смятат, че цените ще нараснат, след като Фед започне да понижава лихвите, което се очаква по-късно тази година. Но купувачите често считат, че цените може да намалеят още заради неблагоприятни тенденции на пазара на бизнес имоти.

„Ако съм продавач, ще се надявам, че Фед ще направи това, което е намекнал. Ако съм купувач, ще се подсигуря за всеки най-лош случай, преди да скоча“, коментира Джим Костело, главен икономист в MSCI Real Assets.

Освен това заеми за бизнес имоти в САЩ на стойност 820 млрд. долара може да са с настъпващ падеж през 2024 г., сочат данните на MSCI. Повечето собственици, които искат да рефинансират, ще бъдат изправени пред по-високи лихви от тези, които плащат в момента.

Очаква се сделките с имоти да нараснат, тъй като повечето инвеститори в проблемни активи вероятно ще капитулират и ще намалят цените си или ще върнат имотите на кредиторите си. Редица компании се запасяват с кешови наличности за подобни възможности.

Но има и признак, че финансирането на имоти се подобрява. Ценни книжа, обезпечени с ипотеки върху бизнес имоти, за близо 18 млрд. долара са били емитирани през първото тримесечие на тази година, или близо три пъти повече от обема през първото тримесечие на миналата година, съгласно Commercial Mortgage Alert.

Blackstone обяви по-ниски тримесечни приходи през януари, а печалбата ѝ беше засегната от спад на стойността на инвестициите ѝ в недвижими имоти. През последните месеци компанията започна да инвестира по-агресивно на пазара на бизнес имоти, разчитайки, че лихвите се стабилизират, а достъпът до капитал става по-лесен.

В края на миналата година Blackstone придоби дял в портфейл със заеми за имоти на стойност 17 млрд. долара от фалиралата Signature Bank. През декември Blackstone и Digital Realty се договориха да създадат ново дружество, което да изгради центрове за данни за 7 млрд. долара, насочени към най-големите доставчици на онлайн съдържание, облачни услуги и изкуствен интелект.

По-рано тази година Blackstone прие да придобие Tricon Residential, която притежава и оперира портфейл с около 38 хил. еднофамилни жилища под наем в САЩ, за сумата от 3,5 млрд. долара.

Инвеститори като Blackstone започват да виждат добри възможности, тъй като считат, че имотите, притежавани от някои компании, струват повече от нивата, на които се търгуват акциите на публичните пазари, казва Джон Павловски, анализатор на недвижими имоти в компанията Green Street.

Blackstone прие да придобие AIR Communities с премия от 25% спрямо цената на акциите на компанията в края на търговията в петък. Книжата на AIR Communities поскъпнаха с над 22% до 38,38 долара за брой в понеделник. Тези на Blackstone повишиха стойността си с 1,36% до 129,32 долара на акция.

Blackstone придобива компанията чрез глобалния си имотен фонд на стойност 30,4 млрд. долара в сделка, оценена на около 10 млрд. долара, включително поемането на дълг. Очаква се тя да бъде финализирана през третото тримесечие.

Blackstone счита многофамилните жилища и жилищата под наем като цяло за едни от най-добрите сегменти от бизнес имотите за инвестиции. Макар че недостатъчното ново предлагане, особено в района на т. нар. Слънчев пояс (южната част на САЩ - бел. ред.), и по-високите лихви натежават върху бизнеса с многофамилни жилища, пазарите в портфейла на AIR Communities не са толкова силно засегнати.