Чикаго предлага най-щедрите субсидии в САЩ за спасяване на градския си център

Чикаго се сдоби с небостъргач в края на 19-и век. Сега местните строителни компании и политици се опитват да запазят много от днешните офис кули да не замрат, пише Wall Street Journal.

Градът изпреварва всички останали в САЩ в предоставянето на субсидии за превръщането на остарели офиси в апартаменти и хотели въпреки огромните бюджетни предизвикателства. Дори политически прогресивният кмет на Чикаго се включи в усилията миналия месец.

Офис пазарът в града беше засегнат от отслабващото търсене, по-високите лихви и затрудненията пред рефинансирането. Големи компании като Citadel и Boeing преместиха централите си другаде, а цените на бизнес имотите в Чикаго спаднаха.

Макар че тези икономически тенденции засягат централните бизнес квартали и в други големи американски градове, по един показател Чикаго понася най-тежък удар.

Три четвърти от ипотечните кредити, обезпечени с офис площи, които бяха превърнати в ценни книжа, или не се обслужват, или са в риск да престанат да се обслужват. Това е най-високото ниво от всеки друг голям град в САЩ, сочат данни на компанията за анализи на кредитирането KBRA Analytics.

Свободните офис площи в Чикаго нараснаха до 16,3% спрямо 11,9 на сто в началото на 2020 г. и са значително по-високи, отколкото средното ниво в САЩ от 13,8%, сочат данни на CoStar Group. Някои офис сгради в центъра бяха продадени за под една четвърт от стойността им преди няколко години.

Средните офертни наеми не намаляха много, но това отчасти се дължи на факта, че много собственици на имоти са изправени пред финансови затруднения и наличното предлагане се свива.

Тежкото положение стана дори причина кметът на града да се обедини с имотната общност по план за спасяване на офис квартала в центъра.

Брандън Джонсън, който встъпи в длъжност преди една година, призова по време на предизборната си кампания за нови данъци върху компаниите. През последните месеци той предприе пробизнес стъпки като назначаването на ръководителка от имотната индустрия начело на Агенцията по градоустройство и развитие в града.

Основната инициатива на Джонсън за генериране на приходи беше емитирането на облигации на стойност 1,25 млрд. долара за достъпни жилища и икономическо развитие, което получи повсеместна покрепа от бизнеса.

Кметът на Чикаго не е единстеният прогресивно мислещ ръководител, който се обръща към пробизнес инициативи, за да съживи замиращите офис квартали. В Сан Франциско, който понесе най-тежък удар от забавянето на офис пазара, кметът Лъндън Брийд подкрепя редица данъчни предложения и други инициативи за стимулиране на ръста на жилищния пазар и на бизнес имотите.

Имотната индустрия в Чикаго беше особено доволна през април, когато кметът Джонсън подкрепи план за превръщане на стари офис сгради в сърцето на финансовия квартал в 1200 апартамента, отчасти със субсидии от града. Първоначално планът беше предложен от предшественика на Джонсън, Лори Лайтфут.

Съгласно плана, който е най-щедрият в страната, градът ще предостави 150 млн. долара на строителни компании, за да превърнат четири сгради в центъра на бизнес квартала в над 1000 апартамента, от които около една трета са заделени като достъпни жилища. Администрацията на Джонсън води преговори с други строителни компании за добавяне на имоти към програмата.

Други градове се борят с планини от празни офиси и се насочват към проекти за преустройство дори без субсидии. През първото тримесечие близо 6,5 млн. кв. м офис площи са в процес на преустройство, което е ръст спрямо 5,5 млн. кв. м през третото тримесечие на миналата година, сочат данни на консултантската компания CBRE.

Но повечето анализатори са съгласни, че преустройствата може да запълнят само малка част от 108 млн. кв. м празни офис площи в САЩ. Разходите за преустройството на много сгради ще се превърнат в спирачка, особено на тези с големи етажни плочи, които не могат лесно да бъдат превърнати в апартаменти.

Чикаго има късмета повечето сгради да са построени преди Втората световна война и да разполагат с точното проектиране за преустройство. Много от имотите в момента изпитват финансови затруднения, но тези проблеми може да открият пътя за преустройства. Това вероятно ще включва нов собственик, който ще плати цена с отстъпка и тя ще направи преустройството по-жизнено от финансова гледна точка.

Но възможностите на Чикаго да предостави субсидии за преустройство на офиси са ограничени. Приходите на града са засегнати от резкия спад на стойността на офис сградите, които имат основен принос за постъпленията от имотни данъци в Чикаго.

Американските градове скоро ще загубят и голям източник на приходи, който използваха, за да запълнят бюджетни дефицити – Американския спасителен план на администрацията на Байдън на стойност 1,9 трлн. долара, приет в най-тежкия период на пандемията.

Свободните офис площи вероятно ще продължат да растат. Софтуерната компания Salesforce обяви за преотдаване 13 хил. кв. м от 46 хил. кв. м, които първоначално нае в новата си кула в Чикаго.

Дори Willis Tower, небостъргачът в Чикаго, който четвърт век беше най-високата сграда в света, е изправен пред несигурно бъдеще. Разходите за обслужване на дълга на имота на стойност 1,325 млрд. долара с плаващ лихвен процент нараснаха, тласкайки разходите нагоре.

Говорителка на Blackstone, която претажава сградата, съобщи, че Willis Tower е заета на близо 90% и ипотечният ѝ кредит „остава в добро положение“. Близо 500 млн. долара са инвестирани в „трансформиращ ремонт“ на сградата, допълни тя.

Въпреки това оперативните разходи за кулата също растат. „С намаляването на паричния поток е по-трудно този имот да покрива обслужването на дълга“, казва Патрик Жуприна, управляващ директор на компанията KBRA, която включи Willis Tower в списъка си на „заемите, предизвикващи притеснение“ в Чикаго.