Жилищният пазар в големите градове забавя темповете

Жилищният пазар в големите градове в България изглежда започва да забавя темповете. През първото тримесечие на годината продажбите намаляват, а ръстът на цените се очаква да се забави през тази година на фона на засиленото предлагане и активното ново строителство, показват данни на Националното сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ), представени днес на пресконференция.

Все повече се сближават очакванията на купувачите и продавачите. В София разликата между офертните цени и цените, при които се сключва сделка, достига от 0 до 5%, обясни председателят на Управителния съвет на НСНИ Ирена Перфанова. Т.е. преговори за цената почти няма.

Никой не може обаче да каже доколко официалните данни на Агенцията по вписванията отчитат намаляване на продажбите заради това, че в тях не се отразяват сделките с жилища в строеж. Конкретно в големите градове те заемат доста сериозен дял през последните години. Тези сделки ще се отразят от Агенцията едва при осъществяване на финалното плащане от купувача и/или достигане на минимум Акт 14 на сградите.

Задържа се и интересът към закупуването на имоти с цел инвестиция заради ниските лихви. Според изчисленията на Сдружението от инвестиция в имот може да се постигне доходност от порядъка на 5-6%, дори и повече, но при по-голям риск.

Депозити, кредити, лихви и възможности

Лихвите по кредити и депозити продължават да са рекордно ниски, коментира Александър Бочев, който е член на УС на НСНИ.

Той посочи, че към края на първото тримесечие лихвите варират от 0,29% до 1% за депозитите до 1 година. В някои банки лихвените нива са дори от порядъка на 0,05 – 0,1%, допълни той.

Въпреки това обаче населението държи значителен ресурс в банките – само депозитите на домакинствата възлизат на около 45 млрд. лева.

Лихвите по ипотечните кредити варират от 3,5 до 4%, като много трябва да се внимава какъв е годишният процент на разходите (ГПР), в който се включват всички плащания, предупреди Бочев.

Като цяло средата на ниски лихви стимулира пазара на имоти, тъй като жилищата са най-достъпната инвестиция. Доходността на годишна база може да достигне 5-6%, а в някои случаи да е и по-голяма, в зависимост от риска и спецификата на имота – тип строителство, местоположение, транспортни връзки, близост до бизнес центрове, университети и други ключови обекти, потенциал да запази и увеличи стойността си.

Александър Бочев даде и няколко примера. Стандартен двустаен апартамент в кв. "Младост" в София би могъл да се закупи за около 1 000 евро/кв.м и да се отдаде под наем за 330-340 евро месечно. Това е около 5,8% доходност на годишна база, като инвестицията може да се възвърне за приблизително 17 години.

За апартамент в Люлин със същите параметри цената достига до 800 евро за кв.м, а наемът е около 250 евро. Доходността е 5,4%, а срокът за възвръщаемост на инвестицията – около 18 години.

В южните райони на София може да се придобие жилище за около 1 180 евро за кв.м при наемни равнища от порядъка на 360-370 евро месечно. Това представлява доходност около 5,3%, като инвестицията се възвръща за 19 години.

За "Лозенец" цената за средностатистическо жилище е около 100 хил. евро при 400-450 евро наем, което е 5,25% доходност на година. Инвестицията може да се възвърне за около 19 години.

Новото строителство е във възход

Разликата в обемите на новото строителство през 2016 г. спрямо 2013 г. - последната година от тежката криза за пазара преди раздвижването около банковата криза от 2014 г., е сериозна, както се вижда от данните, представени от Сдружението.

През 2016 г. спрямо 2013 г. разрешителните за строеж на жилища например се увеличават с почти 80 на сто, коментира Ирена Перфанова. През първата година от този период е отчетен ръст от почти 30%, а през следващите – по около 5% годишно, коментира тя.

За сравнение, при административните сгради увеличението е 4% за периода, а в момента издадените разрешителни за строеж намаляват.

Започнатите строежи през 2016 г. спрямо 2013 г. се увеличават с 27%, отчете Перфанова. Това означава ръст в рамките на 5-12% всяка година за периода.

Започнатите жилища нарастват с почти 63%, което е ръст с до 9% на година, каза още тя, като посочи, че това поражда натрупване на пазара, което оказва натиск и за забавяне ръста на цените.

Конкретно за София започнатите нови жилищни сгради през първото тримесечие на годината спрямо първите три месеца на миналата година се увеличават със 7%, а на жилищата в тях – с почти 42%. Разпределението им из града обаче е неравномерно.

Новото строителство се концентрира най-вече по линиите на метрото.

Заради натрупаните запаси ново строителсво ако през миналата година ценовите ръстове достигаха 8-10%, за тази се очакват 4-8%, коментира Перфанова. Според експертите в момента не може да се говори за имотен балон, защото пазарът е в нормалния си възходящ цикъл, без да има каквато и да било стихийност, каквато се наблюдаваше до 2008 г. Динамиката на цените се очаква да се успокои, като започне от сегментите на пазара, които отчитат по-силен ръст – например луксозният сегмент.

Отделно се очаква и засилване на вторичния пазар на жилища ново строителство, което допълнително ще засили конкуренцията на пазара.