Нови 35 хил. кв. м офиси са завършени в София за тримесечието, наемите падат още

Около 35 хил. кв. м офис площи са завършени в София през третото тримесечие на 2010 г., което е по-малко от една четвърт от завършените през първата половина на година, сочат данни на консултантската компания „Елта Консулт“. 

До края на годината обаче трябва да бъдат завършени още над 150 хил. кв. м според обявените планове на инвеститорите, от които повече от 75% ще бъдат клас А. Най-големите проекти за офис сгради клас А, които трябва да бъдат въведени в експлоатация през четвъртото тримесечие, са Мега Парк (45 хил. кв. м), Сердика Център (28 хил. кв. м) и Перформ Бизнес Център (18 хил. кв. м).

Общото количество на офиси клас А и Б в София се е повишило до близо 1,25 млн. кв. м през третото тримесечие, сочат данните. Няма съществена промяна при разпределението на площите по райони – 20,5% от цялата наличност са разположени в централната част на града, 35,9% по протежение на входно-изходните булеварди, а 43,6% са в периферните райони.

Пазарът на офиси в столицата продължава да се характеризира с по-голямо предлагане от търсене и увеличаване на незаетите площи. От друга страна, новите бизнес сгради са с по-добри технически параметри и често се предлагат на по-ниски наеми, което засилва тенденцията при наемателите за оптимизация на разходите чрез преместване или предоговаряне на наемните нива.

Търсенето на офиси продължава да бъде фокусирано предимно върху малки и средно големи площи. През последните месеци се забелязва и повишение в търсенето на офиси за покупка – такива площи обикновено се предлагат в по-малки сгради със смесено предназначение. Както при всички останали сегменти цените са паднали с над 20% за последната година, сочат данни на компанията.

Приблизително 26 хил. кв. м офис площи са усвоени през третото тримесечие, което макар и по-малко от предишното, е с около 25% повече в сравнение със същия период на 2009 г. На фона на несигурното икономическо възстановяване в страната от компанията са на мнение, че не може да се очаква голям ръст в усвояването до края на годината, както и в началото на следващата.

Наеми продължават да падат

Наемите в столицата продължават да бъдат под натиск и през третото тримесечие средните нива за първокласни офис площи се понижиха с още 4,5% до 12,50 евро на кв. м на месец. Наемите в центъра на града остават най-високи – средните офертни нива за клас А офиси се движат между 12 и 16 евро на кв. м на месец.

В нецентралните райони наемите отбелязват по-голям спад от над 6% спрямо второто тримесечие на 2010 г. и 20% в сравнение с третото тримесечие на 2009 г. Офертните цени за наем на клас А офиси извън централните райони на столицата са между 8 и 12 евро на кв. м на месец, но често има и доста по-ниски предложения, както и множество бонуси при наемане.

За клас Б офис площи офертните наеми варират между 6 и 9 евро на кв. м на месец, като в централната градска част често стигат и по-високи нива. Сервизните такси са между 1 и 2,50 евро на кв.м на месец в зависимост от услугите, включени в цената - охрана, поддръжка на общите части и други. Договори за наем обикновено се сключват за период от три до пет години, а по-дългосрочните са изключение на пазара.

Над една четвърт от площите са свободни

Нивото на незаети площи, включващи също такива, които са в последни фази на строеж и активно се маркетират, продължи да се увеличава през третото тримесечие и достигна 315 хил. кв. м, или 25,2% от наличните модерни офис площи в София, сочат данните на компанията.

Запазва се тенденцията този процент да е по-нисък при офисите в центъра на града – около 21%, тъй като повечето новопостроени сгради през последната година са в периферните райони. В зависимост от темпа на икономическо възстановяване в страната, както и от други фактори, усвояването на незаетите офис площи се очаква да отнеме между 18 и 36 месеца.

Краткосрочната перспектива не е обещаваща

Забелязва се известен отлив от стартирането на нови проекти в столицата – през изминалото тримесечие не беше започнато строителство на нови офис сгради. Над 1 млн. кв. м офис площи, които бяха обявени в годините на бума, са на етап проект към настоящия момент и вероятността да бъдат подновени в близко бъдеще е малка.

В краткосрочен план (следващите 6 – 9 месеца) перспективите пред офис пазара в София не са обещаващи. Дисбалансът между търсене и предлагане ще продължи да оказва натиск върху нивата на наемите и свободните площи ще се увеличават.

В по-дългосрочен план консултантите очакват по-ясно диференциране на първокласните проекти на пазара – с увеличаването на дела на клас А офис площи второстепенните имоти ще станат по-трудни за маркетиране и нивото на незаетост при тях ще се увеличава още.

До края на годината и в началото на следващата консултантите очакват, че може да има известно оживление на инвестиционния пазар в страната. Обект на инвестиционен интерес ще бъдат първокласни имоти, отдадени под наем при над 90% заетост и с дългосрочни договори.

Докладът разглежда само проекти с разгъната застроена площ (РЗП) над 2 хил. кв.м, завършени след 1995 г. Цитираните стойности на сградите се отнасят за РЗП, тъй като няма достатъчно данни за нетната им отдаваема площ.