Логистиката - безопасен остров за инвеститорите в имоти в коронакризата

Компаниите в цяла Европа намаляват дивидентите вследствие на пандемията. Само във Великобритания през последното тримесечие повече от половината са орязали или спрели плащанията. В резултат дивидентите се свиха с 22 млрд. паунда – болезнен удар за инвеститорите, които разчитат на тези плащания, пише в свой анализ CityWire.

Имотите са надежден източник на приходи в портфейлната комбинация през по-голямата част от последното десетилетие. Доходността, или наемите като част от капиталовите стойности, неминуемо се затягат като директни инвестиции в собственост и тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (Reits) стават все по-популярни.

Доходността от 4-5% в цяла Европа все още изглеждаше привлекателна в началото на годината, когато средната доходност на държавните облигации в ЕС спадна под 0,5%. Covid-19 обаче коренно промени ситуацията. Рядко сме виждали такава рязка разлика между победители и губещи и никъде това не е по-очевидно, отколкото в сферата на собствеността.

Пресичане на линията

Сега се случи нещо доста забележително в класациите за доходност на имотите. В исторически план има 143 базисни пункта (1,43%) спред между доходността от първокласните търговски центрове и първокласните логистични площи в Европа. Консултантската компания Savills изчислява обаче, че разпределението на европейските инвестиционни портфейли за индустриални и търговски имоти се е изместило от 25%/75% до близо 45%/55% за петте години до началото на 2019 г.

Това балансиране оказа голямо влияние. Чрез повишаване на цената на логистичните имоти за намаляване на доходността от наеми и потискане на оценките на търговските центрове, за да вдигнат доходността, тези спредове вече се доближават. Всъщност през първото тримесечие на тази година доходността от двата вида имоти се доближи за първи път.

Кризата в сектора на търговията на дребно означава, че очакваната доходност нараства незначително до 5,04%. Доходността от основните логистични имоти същевременно намалява до малко под 5%.

Това е отражение на скока в електронната търговия, който наблюдаваме през последните месеци. В цяла Европа пощенските поръчки и интернет продажбите на дребно се увеличават повече от 20% от началото на 2020 г., показват данни на Евростат. За сравнение, ръстът през последните години е 5-7%. В сравнение с Обединеното кралство, където увеличението е от 70%, този растеж изглежда сравнително умерен, но е отражение на това колко европейски страни все още нямат силни инфраструктури на веригата на доставки за електронната търговия, които да подкрепят значителното увеличение на онлайн пазаруването.

Във Великобритания и континентална Европа блокирането принуди много хора да сменят физическия магазин с онлайн такъв и за много от тях няма връщане назад. Консултантската компания Bain очаква 35-45% от скорошното увеличение на онлайн продажбите на хранителни стоки да се окаже постоянно.

Тревоги за наемите

Ръстът на онлайн търговията е поредният тежък удар за ритейлърите, които не изградиха силно онлайн присъствие. Това е обаче удар и по инвеститорите в сектора на търговските центрове. Европейските инвестиционни фондове в имоти съобщават, че събирането на наеми от второто тримесечие е между 50% и 70%.