Може ли имотният данък да се окаже „COVID хапчето“ за жилищния сектор в Китай?

През последните месеци списъкът със задачи на китайския държавен глава Си Дзинпин започна да прелива от допълнителни ангажименти: нови полети в полемичната зона около Тайван; потушаване на напрежението в Хонконг; подрязване на крилата на китайските технологични барони; блокиране на извънучилищното обучение. Списъкът наистина е дълъг, пише The Guardian.

Една ключова инициатива обаче – въвеждането на местен данък върху имотите – привлече по-малко внимание сред медиите, но очевидно е толкова противоречива в рамките на управляващата Китайска комунистическа партия (ККП), че дори Си опипва почвата само с тестови начинания, без да налага директно общонационални регулации.

Решението за пилотен данък върху всички видове имоти в избрани региони за пет години беше взето миналия месец. Счита се за жизненоважно относно реформиране на раздутия сектор на имотите, помрачен от дълговата криза, която се разпространява като коронавируса сред местните строителни компании. 

Данъкът върху имотите е спорен, защото местните власти разчитат на продажбите на земя за поне 40% от приходите си. Това насърчава агресивна политика за продажби, подпомагана и стимулирана от строителните предприемачи, които са щастливи да поемат огромни дългове, за да купуват земя и да изграждат все повече жилищни сгради.

Тази продължила десетилетия тенденция стигна до момент, в който китайските строителни предприемачи се сблъскват с планина от дългове от около 5 трилиона долара, според анализатори от Nomura, преди Пекин да вземе решение да ограничи размера на тези дългове.

Когато музиката спря, China Evergrande Group остана на дансинга с дълг от 300 милиарда долара и продължава да се бори със спазването на крайните срокове за покриване на лихвите по заеми.

Evergrande обаче е само върхът на айсберга. Строителните компании трябва да изплатят около 92 млрд. долара дълг през следващата година, а анализатори от S&P изчисляват, че повече от една трета от дружествата може да изпитат трудности при изпълнението на тези задължения.

Kaisa Group, която изостава единствено от Evergrande по отношение на чуждестранния дълг, привлече вниманието на Пекин и медиите, след като търговията с акциите ѝ на борсата в Хонконг беше замразена заради проблеми с ликвидността.

На Си явно му е писнало от ексцесиите в сектора. Но въпросът е дали данъчният експеримент на президента за поставяне на жилищния пазар под контрол не е закъснял.

Инвестициите в недвижими имоти представляват 12-15% от брутния вътрешен продукт (БВП) на Китай между 2011 г. и 2018 г., според изчисления на икономистите от Харвардския университет Кенет Рогоф и Юенчън Ян. Това е повече от 7-те процента дял от американския БВП в пика на жилищния бум през 2005 г.

След като към цифрата на Китай се добави свързаната активност на пазара на имоти, делът на недвижимите имоти от БВП вече надхвърля 30%.

Толкова голям пазар на имоти не създава непременно проблем. В края на краищата Китай има население от 1,4 милиарда души и трябва да построи милиони нови домове, защото стотици милиони хора са се преместили в градските райони през последните 30 до 40 години.

Страна на спекулациите

Идеята, че цените могат само да се покачват, направи покупката на жилище в Китай изключително скъпа, като съотношението цена/доход на домакинствата е 19 в най-големите градове от „първо ниво“, като Пекин или Шанхай, 10 на второ ниво и 7 в градове от трето ниво, изтъква базираната в Канада компания BCA Research. Средното съотношение във Великобритания е около 10, а в САЩ - 4, въпреки че лихвите по ипотеките са много по-ниски в тези страни, което улеснява домакинствата да управляват своя дълг.

Въпреки това, спекулативният характер на пазара е това, което наистина прави Китай различен. Между 2008 г. и 2010 г. делът на хората, които купуват за първи жилища в Китай, е 70%, според Центъра за проучвания и изследвания за финансиране на домакинствата в Китай. До 2018 г., когато секторите на имотите и строителството биват задвижвани от 4-те трилиона юана стимули след финансова криза, този дял спадна до 11,5%.

Същото проучване показва, че купуващите за първи път имот са изместени с бързи темпове от инвеститорите. През 2018 г. 22,5% от купувачите на имоти вече са притежавали две или повече жилища, а 66% притежават поне едно. Нищо чудно, че Си заяви пред година, че жилищата трябва да бъдат за „живеене, а не за спекулации“.

Тъй като тези инвеститори рядко отдават имотите си под наем, една пета от жилищата в Китай - или поне 65 милиона жилища – стоят празни. Доходността от наеми в Китай обикновено е около 2%, което е доста под обичайното ниво от 5,4%. С други думи, стратегията за купуване и отдаване под наем, която се оказа популярна за богатите хора в западните страни, като Обединеното кралство, няма много смисъл в Китай. Вместо това инвеститорите купуват имотите единствено, защото очакват стойността им да продължи да расте.

„Ясно е, че жилищата в Китай се превърнаха в обект на спекулации, което ги направи недостижими за купуващите за първи път“, пишат анализатори от BCA Research.

Огромният спекулативен балон – дългът на домакинствата в Китай е около 100% или приблизително същият като този на САЩ – беше донадут от строителните компании, които задлъжняват в още по-голям мащаб. Въпреки че цената на кредитите остава по-ниска от темпа на нарастване на цените на жилищата, разработчиците поеха повече дългове, за да построят повече имоти, продавани на все по-високи цени, като същевременно отчитат все по-високи печалби.

Уловката е, че с понижаващото се търсене, благодарение на свиващото се население, по-малкото хора, които създават семейства, като цените също се понижават, тези печалби изчезват и скоро може да се превърнат в огромни загуби.

Остава да видим дали Пекин ще позволи на Evergrande или някой друг голям строител да се сгромоляса. Повечето пазарни анализатори очакват това да бъде „контролирано разрушаване“ – с други думи преструктурирано по подреден начин – и дългове, разпределени чрез държавни банки и институции. Ограничаването на въздействието на падащите цени на жилищата в резултат на такова преструктуриране и въвеждането на данък върху имотите може да се окаже по-трудно.

По-ниските цени може да са добри за някои хора, които все още не са посегнали към имотите, но с повече от 90% от градско население, притежаващо имоти, всеки хаотичен срив в ценностите може да предизвика социални вълнения като тези, наблюдавани по време на минали спадове.