С ръста на лихвите имотите в Европа са изправени пред бавно преосмисляне

За собствениците на имоти растящите лихви връщат неприятни спомени за годините преди финансовата криза през 2008 г. Собственици на бизнес имоти, които оттогава научиха полезни уроци за дълга, освен този, че трябва да поемат по-малко задължения, са изправени пред бавно преосмисляне, пише Wall Street Journal.

Макар че лихвите растат по-бързо в САЩ, собствениците на имоти в Европа изглеждат по-уязвими към по-скъпия дълг. Листнати имотни компании в еврозоната имат средни нетни задължения, които са 14 пъти над прогнозираните им печалби преди лихви, данъци и амортизации, спрямо шест пъти в САЩ, сочат данни на Bank of America.

За първи път от 2009 г. насам лихвите по кредитите за имотната индустрия в еврозоната сега са по-високи от възвръщаемостта, която много инвестиции в първокласни активи могат да донесат. Средните лихви по кредитите са 4,4%, докато доходността от първокласни офис сгради на добра локация в Париж и Мадрид е около 3%. Някои горещи видове имоти като складовете за електронна търговия също сега са по-скъпи за финансиране, отколкото доходността от тях, въпреки че наемите растат бързо. Историческата промяна вероятно ще бъде затвърдена след повишението на лихвите от Европейската централна банка (ЕЦБ) с 0,75 процентни пункта.

Сегашните високи нива на дълг може да не са толкова рискови като по време на финансовата криза. Собствениците на имоти разчитат по-малко на банкови заеми, които обичайно са с относително кратък падеж, и вместо това емитират дългосрочни корпоративни облигации. Между 2001 и 2009 г. европейските имотни компании са емитирали облигации за средно 3,8 млрд. евро на година, сочат данни на UBS. Оттогава емитираните облигации на годишна база са нараснали над три пъти, а средният падеж на имотния дълг е около 6,5 години.

Но компаниите все пак трябва да рефинансират до 15% от кредитите си всяка година. Тъй като все повече дълг достига до падеж, печалбите ще бъдат подкопани с между 3% и 7% годишно от по-високите лихви в зависимост от вида на имота, сочат данните на Bank of America. Някои собственици ще могат да компенсират с повишаване на наемите, но това вероятно няма да се отнася за собствениците на офиси или на търговски центрове, тъй като търсенето от наематели е слабо.

Спадащите стойности на имотите също са риск. С нарастването на разходите за финансиране купувачите ще постигат приемлива възвръщаемост от имота, само ако плащат по-малко. Те не са склонни да подписват договори при днешните високи цени. Покупките на бизнес имоти в Европа са намалели с 9% през второто тримесечие на тази година спрямо година по-рано, сочат данни на консултантската компания CBRE.

Спад на стойностите би повишил съотношението между дълг и собствен капитал на компаниите. Някои собственици ще трябва да продадат имоти, за да избегнат нарушаване на договори. Две от най-задлъжнелите имотни компании в Европа, германският собственик на жилища Vonovia и операторът на молове Unibail-Rodamco-Westfield, вече имат планове да продадат сгради на стойност милиарди евро, за да заздравят счетоводните си баланси.

Тъй като продажбата означава загуба на приходите, които тези активи генерират, един от рисковете за инвеститорите в имотни акции е по-ниските приходи да доведат до намаляване на дивидентите. Някои тръстове за инвестиции в офиси в Европа вече плащат повече в дивиденти, отколкото генерират като приходи от дейности, и ги приспособяват като капиталови разходи.

Ако последният период на повишаване на лихвите доведе до разтърсване на самите основи на имотния пазар, настоящото повишаване може да го подкопае малко по малко.