Лихвен шок за собствениците на жилища в Европа

Бързият обрат при политиката за лихвените проценти на големите централни банки води до изкривявания на европейските пазари на недвижими имоти. Бързото покачване на лихвите по ипотечните кредити в комбинация с високата инфлация и спадащите цени на имотите предизвиква затруднения за все повече собственици на имоти на целия континент, пише в свой анализ германското икономическо издание Handelsblatt. 

В Швеция 4% от всички собственици на имоти вече не са в състояние да обслужват кредитите си. Ръководителят на шведския орган за финансов надзор Даниел Бар говори за „безпрецедентен финансов натиск върху домакинствата". Проблемът се задълбочава и в други европейски държави.

В Германия кредитната агенция Creditreform очаква, че в средносрочен план апартаментите или къщите на все повече хора ще бъдат иззети. „Значително по-високата лихвена тежест за последващите кредити ще засегне най-вече потребителите, които са изчислявали погрешно риска и вноските при вземането на кредит във фазата на ниски лихви. А такива има доста", казва пред Handelsblatt Патрик-Лудвиг Ханцш, ръководител на икономическите изследвания на Creditreform. Нарастващият дял на неизплатените заеми за недвижими имоти увеличава натиска върху цените на жилищата и би се отразил на банковия сектор - заемите за недвижими имоти са важен бизнес за институциите.

В Обединеното кралство цените на жилищата се понижиха през март с най-бързия си темп от 2009 г. насам. В Германия цените на жилищните имоти се понижиха с 6,2% на годишна база през първото тримесечие по данни на продавача на имоти McMakler. Икономистът от Харвард Кенет Рогоф пък предупреди в интервю за Handelsblatt, че се очертава „рязък, устойчив спад на цените на жилищните и търговските имоти".

Прегледът на новия бизнес показва под какъв натиск е пазарът на недвижими имоти. Броят на новите частни заеми за недвижими имоти в Германия е спаднал с повече от 50% през февруари в сравнение с предходната година - повече от всякога.

Ситуацията в Швеция е деликатна: 12% от нетния доход само за лихви по ипотечни кредити

Изкривяванията вече са особено тежки в Швеция. Огромното мнозинство от шведите имат променливи лихвени проценти по ипотечните кредити и по този начин усещат незабавно повишаването на лихвените проценти. Освен това частните домакинства имат високо ниво на задлъжнялост от около 200% от разполагаемия доход.

Според изчисленията на Органа за финансов надзор новите кредитополучатели вече плащат 12% от нетния си доход само за лихви. Неслучайно Бар предупреждава: „Опасяваме се, че през тази година положението ще се влоши още повече".

Някои банки вече са предоставили на своите кредитополучатели възможност за спиране на плащанията в изключителни случаи. По-голямата част от домакинствата обаче трябва да спестяват в други области, за да компенсират увеличените разходи за жилище. Това от своя страна вероятно ще забави потреблението и растежа - и по този начин ще засегне други части на шведската икономика.

Ситуацията в Обединеното кралство е не по-малко напрегната. Продажните цени на жилищата през март спаднаха по-силно, отколкото когато и да било след финансовата криза през 2009 г. Те са били с 3,1% по-ниски в сравнение с година по-рано, съобщи в петък строителното дружество Nationwide. В сравнение с предходния месец ценовото равнище се е понижило с 0,8 на сто.

Робърт Гарднър, главен икономист на Nationwide, казва: „В близко бъдеще ще бъде трудно пазарът да възвърне голямата си инерция, тъй като потребителското доверие остава слабо, а бюджетите на домакинствата остават под натиска на високата инфлация“. 

Цените на жилищата във Великобритания се сринаха през октомври 2022 г., след като лихвите по ипотечните кредити се повишиха до 6%. Сюзанна Стрийтър, експерт по пазара на имоти в британската компания за финансови услуги Hargreaves Lansdown в Лондон, е убедена, че „пазарът на имоти в Обединеното кралство вече изпитва последиците от повишаването на лихвите по ипотечните кредити и ако кредиторите станат по-предпазливи, това може да предизвика удар „надолу“. 

Непартийната Служба за бюджетна отговорност (OBR) прогнозира, че цените на жилищата в Обединеното кралство ще спаднат с 10% през тази година. 

Главният финансов регулатор в Обединеното кралство - Financial Conduct Authority (FCA) - предупреди още през януари, че над 750 хил. ипотечни кредитополучатели може да просрочат плащанията си през следващите две години. Към средата на 2022 г. 200 хил. кредитополучатели вече са били в просрочие. Поради това експертите се опасяват, че собствениците на имоти на Острова могат да бъдат принудени да извършват продажби в затрудненото си положение, което ще доведе до по-нататъшно понижаване на цените на жилищата.

Помощ за семейства с ниски доходи във Великобритания, Португалия и Полша

В момента британското правителство се опитва да увеличи предлагането на някои ипотечни кредити с държавни гаранции. То също така съкрати периода на изчакване, след който семействата с ниски доходи могат да кандидатстват за помощ за изплащане на лихви, ако не могат да обслужват навреме ипотечните си кредити.

Помощта за уязвимите притежатели на ипотечни кредити е най-честата мярка, до която правителствата в Европа са прибягвали досега, за да облекчат нарастващото ипотечно бреме на домакинствата. В крайна сметка, в зависимост от размера на непогасената тежест, повишаването на лихвените проценти лесно може да доведе до няколкостотин евро допълнителни разходи на месец.

Правителството на Полша също се намеси на ипотечния пазар. Основният лихвен процент, който сега е 6,75%, значително оскъпи ипотеките на паричния пазар - до средата на 2022 г. 52% от новите ипотечни кредити, сключени в страната, са с променлив лихвен процент. Правителството постанови, че кредитополучателите могат да преустановят изплащането на лихвите за по четири месеца през 2022 и 2023 г.

В Португалия правителството планира да помогне на уязвимите семейства да изплатят ипотечните си задължения, да принуди собствениците на имоти да отдават под наем празни имоти и да забрани издаването на нови лицензи за отдаване под наем на ваканционни имоти, като например чрез Airbnb. Причината е, че високите цени на имотите в Португалия са проблем за купувачите на апартаменти и къщи поради голямото търсене от чужбина и туризма. По данни на Евростат цените на имотите са се повишили с 93% в сравнение с 2015 г. - почти два пъти повече от средното за ЕС ниво.

Броят на домакинствата с променлив лихвен процент по новите ипотечни кредити също е сред най-високите в Европа - 75% в средата на 2022 г. Съответно бързият завой на ЕЦБ по отношение на лихвените проценти през последните месеци им нанася удар. „Банките все още не са повишили лихвите по ипотечните кредити, но рано или късно ще им се наложи и тогава може да предизвика големи проблеми", опасява се икономистът Жоао Сезар дас Невес от Католическия университет в Лисабон. Пазарът на имоти в Португалия остава горещ. Снимка: Jose Sarmento Matos/Bloomberg

В края на миналата година испанското правителство се споразумя и с банковите асоциации и испанската централна банка за помощ за социално слабите домакинства. В зависимост от това колко се е увеличило ипотечното им бреме, те могат да се възползват от по-нисък лихвен процент по време на петгодишния гратисен период, да удължат гратисния период с две години или да удължат срока на ипотеката с до седем години.

В Испания балонът на пазара на недвижими имоти се спука още през 2008 г. - от 2015 г. насам цените отново се покачват, но по-слабо, отколкото в други държави от ЕС. „Те са на здравословно ниво", казва Феликс Лорес, експерт по недвижими имоти в най-голямата банка BBVA. Въпреки това тенденцията е към понижение: през януари цените на апартаментите са спаднали с 2,2%, а на къщите - с 1,2% в сравнение с предходната година. Лорес очаква „в най-добрия случай умерено намаление на цените от номинално три до четири процента" за цялата година.

Държавни ограничения на лихвите във Франция и Унгария

Франция и Унгария противодействат на нарастващите лихви по ипотечните кредити с ограничаване на лихвените проценти. Във Франция това има традиция: от години съществува закон срещу т.нар. лихварство.

Поради бързото покачване на основните лихвени проценти централната банка вече коригира горната граница на държавните лихвени проценти ежемесечно, а не на всеки три месеца, както досега. Таванът засяга всички разходи, свързани с ипотечния кредит, включително застраховката.

Цените на имотите във Франция също се понижават, но степента на това поевтиняване е ограничена. Миналата година цените се повишиха общо с 6,7%. Докато в големите градове цените спаднаха с повече от един процент, в населените места край морето и в ски курортите те силно нараснаха, в някои случаи с повече от десет процента. Въпреки това експертите по недвижими имоти смятат, че през тази година те могат да спаднат с между 3 до 10% в зависимост от региона.

Министър-председателят на Унгария Виктор Орбан вече въведе таван на променливите лихвени проценти по ипотечните кредити в началото на 2022 г. Първоначално ограничението трябваше да бъде в сила за шест месеца, но сега то беше удължено до края на юни тази година.

Инструментът обаче е спорен: ръководителите на централните банки неведнъж са се изказвали против ограничението. През февруари в Унгария беше отчетена най-високата инфлация в Европа - почти 26%. Когато правителството налага таван на лихвените проценти, то възпрепятства антиинфлационните мерки на централната банка, аргументират се противници на мярката.