Европа се готви за остър обрат на пазара на имоти

Сътресенията на пазара на имоти трофеи в Лондон и Франкфурт предлагат бегъл поглед към вредите, които чакат европейските инвеститори в имоти, докато те се готвят за най-резкия обрат в историята, пише Bloomberg.

От трудния процес за финансиране на офис сграда в Лондонското Сити до напрегнатата продажба на Commerzbank Tower във финансовия център на Германия инвеститорите се борят да открият начини да запълнят финансовите липси, тъй като пазарите за кредитиране са под натиск заради бързо растящите лихвени проценти.

Ситуацията ще започне да се изяснява през следващите седмици, докато кредитори из Европа получават резултатите от оценки в края на годината. Големите спадове в оценките заплашват да доведат до нарушаване на кредитни споразумения, предизвиквайки спешни мерки за финансиране от принудителни продажби до зареждане със свежи пари.

„Европа ще премине през голямата развръзка на 10 години лесни пари“, казва Скардън Бейкър, партньор в компанията за частен капитал Apollo Global Management. “Стресът и объркването са отвъд границите“.

Заемите, облигациите и други дългове за общо около 1,9 трлн. евро – почти размера на икономиката на Италия – са обезпечени с бизнес имоти или са предоставени на наемодатели в Европа и Великобритания, твърди Европейският банков орган, проучване на Bayes Business School и данни, анализирани от Bloomberg.

Матуритетът на около 20% от тях – т.е. около 390 млрд. евро, е тази година и задаващата се криза представлява първият реален тест на регулациите, създадени след световната финансова криза за овладяване на рискове при имотно кредитиране. Тези правила могат в крайна сметка да направят една корекция по-дълбока и по-рязка.

„Мисля, че преоценката ще се случи по-бързо, отколкото в миналото“, казва Джон О’Дрискол, ръководител на бизнеса с имотни активи в отдела за управление на инвестициите към френския застраховател Axa. “Хората започват да излизат на светло, когато приливът започне да се оттегля“.

Европейските кредитори ще бъдат подтикнати от новите регулации да действат по-агресивно по лошите заеми. Освен това те са в по-добра форма, отколкото при последната имотна криза преди повече от десетилетие, затова може да са по-малко склонни да позволят на проблемите да се задълбочават. Това оказва натиск върху кредитополучателите.

Засега оценките не са намалели достатъчно, така че първостепенният дълг – заемите, които обикновено се държат от банките – да е „под водата“ (т.е. неизплатената сума по кредита е по-голяма от стойността на актива – бел. ред.), но това може скоро да се промени. Оценките на британските бизнес имоти, оценени от CBRE Group, са се понижили с 13% миналата година. Спадът се е ускорил през второто полугодие, като компанията регистрира понижение от 3% само за декември. Анализатори в Goldman Sachs прогнозират общият спад да стигне 20%.

Затова банките може да действат, преди цените да са намалели още и да рискуват кредитни загуби, принуждавайки задължените наемодатели да потърсят трудни алтернативи. Проблемите стават още по-сложни за онези, изправени пред падеж на дълга. Кредиторите намаляват размера на стойността на имота, който са готови да дадат като заем. Това означава, че по-ниската оценка може да подейства като двоен удар, увеличавайки недостига на финансиране.

„Апетитът на банките е по-слаб и ще остане по-слаб“, докато на пазара не се появят признаци, че е ударил дъното, казва Винсънт Нобел, ръководител на кредитирането, базирано на активи, във Federated Hermes. Новите регулации карат банките да се справят с лошите заеми и „един от начините да решат проблемите е да ги направят проблем на някой друг“.

Швеция засега е епицентърът на кризата, като прогнозите са цените на жилищата да спаднат с 20% от върха. Листнатите на борсата имотни компании в страната са изгубили 30% от стойността си през последните 12 месеца, а Шведската централна банка и Органът за финансов надзор неведнъж предупредиха за рискове, произлизащи от дългове по бизнес имоти.

Спадащите имотни оценки може да предизвикат „домино ефект“, тъй като исканията за повече обезпечения може да доведат до спешна продажба, посочва Андерс Квист, старши консултант на директора във FSA.

Макар че има някои зони на стабилност, например в Италия и Испания, които бяха ударени по-тежко след световната финансова криза, Великобритания се срива и има признаци, че следваща може да е Германия.

Положително е, че има повече възможности за инвеститори в имоти в затруднено положение. Дружества като кредитни фондове от затворен тип непрекъснато се разширяват през последното десетилетие. Като цяло застрахователите и другите алтернативни кредитори са имали по-висок дял от новите заеми за недвижими имоти във Великобритания, отколкото големите банки в страната през първата половина на миналата година, показва проучването на Bayes.

През следващите 18 месеца инвеститорите ще излеят рекордна сума пари в т.нар. опортюнистични фондове, които правят по-рискови имотни залози, каза главният изпълнителен директор на Cantor Fitzgerald Хауърд Лютник на Световния икономически форум в Давос миналата седмица. Тенденцията ще помогне да се ускори възстановяване на пазарите на бизнес имоти, казва той.

Тези нови инструменти може да направят направят сътресенията по-краткотрайни, отколкото в миналото, когато банките държаха лоши кредити с години. Луис Ландеман, кредитен анализатор в Danske Bank в Стокхолм, очаква корекцията да бъде сравнително подредена, тъй като кредитополучателите имат достатъчно, за да предприемат контрамерки.

„Всеки, който може да измисли креативен начин за запълване на този недостиг, ще си прекара страхотно“, каза Мат Оукли, ръководител на търговските изследвания в Savills.