Пазарът на офис площи в София се забавя в началото на годината

Пазарът на офис площи в София отбелязва първото тримесечие на 2026 г. с временно забавяне на активността. Новото предлагане остава ограничено, рискът от свръхпредлагане е сред основните притеснения на наемодателите. Наемните нива остават стабилни. Това сочат данни, част от доклада за пазара на офис площи на международната консултантска компания за бизнес имоти Cushman & Wakefield, представена в България от Forton.

През първото тримесечие на годината общият обем на сключени наемни сделки достига 43 200 кв. м, което представлява спад от 4,9% спрямо предходното тримесечие и спад от 15,9% спрямо същия период на миналата година.

Най-висока наемна активност е отчетена в периферните зони на града. Там са договорени приблизително 24 000 кв. м, основно в офис сгради в района на Околовръстен път, в и около Бизнес Парк София. Второ място заемат зоните, разположени по основните пътни артерии, с около 14 000 кв.м, следван от широкия център и централния бизнес район с общо 5400 кв.м.

Около 65% от новонаетите офисни площи са взети от IT фирми. Останалите са разпределени между предприятия от сферата на административните услуги (9%), здравеопазването (7%), търговията на едро (5%) и други (15%).

Ограничено ново предлагане и лек спад на свободни площи

Новото предлагане остава ограничено, като единственият завършен проект през първото тримесечие на 2026 г. е Oxia на Bernard Investments. Офисната сграда с разгъната застроена площ от 3800 кв.м получи разрешение за ползване и започна работа през март. Сградата е клас А, с LEED Platinum сертификат и предлага комбинация от обслужвани и стандартни офис пространства.

Към края на първото тпимесечие обемът на площите в процес на изграждане достига 219 000 кв.м. Около 46%, или приблизително 100 000 кв.м, разпределени в 16 проекта, се очаква да бъдат завършени до края на 2026 г. Поради това рискът от свръхпредлагане е сред основните притеснения на наемодателите в София.

Общият обем офис площи в столицата достига 2 349 000 кв.м в края на март 2026 г. Свободните офис площи на пазара в София възлизат на 278 000 кв.м, което представлява 11,8% от офисния фонд.

Най-нисък обем свободни площи – 12 600 кв.м, е отчетен в централната бизнес зона на София, където нивото на незаетост спада до 5,3%. Най-висок обем – 130 000 кв.м, е наличен в зоната на главните пътни артерии, където вакантността също намалява до 11,5%. Най-висок процент незаети площи – 16,0%, е отчетен в периферните райони.

Благоприятни за наемателите ценови нива в повечето подпазари

Наемните нива остават стабилни през първите три месеца, което отразява по-слабото търсене, обема на налични свободни площи в повечето подпазари и притесненията, свързани с потенциално свръхпредлагане. Наемите за Клас A офиси се задържат основно в диапазона от 14–18 евро/кв.м. В централната бизнес зона първокласните наеми остават на нива от 20 евро/кв.м за четвърто поредно тримесечие.

Близо 50 000 кв.м офис площи са обект на инвестиционни сделки

През първото тримесечие са реализирани две значими инвестиционни сделки с офис имоти. Bernard Investments придоби двете офис сгради на BSR One, разположени в софийския квартал „Слатина“. С тази сделка инвеститорът увеличи портфолиото си с почти 30 000 кв.м офис площи, като вече управлява 120 000 кв.м в 10 сгради в столицата.

Втората сделка бе придобиването на Varna Towers – сграда със смесено предназначение (офиси и търговия) в най-големия град на българското Черноморие, от двама местни инвеститори. Офисната част от сделката включва две кули с обща отдаваема офис площ от 18 500 кв.м.