Бизнес имотите у нас се оттласкват от инвестиционното дъно с помощта на местни играчи

Пазарът по сегменти

Офис пазарът в София, който е най-активният в страната, завършва годината с около 15% свободни площи, по данни на Forton. Той обаче остава движен основно от подновявания на договори и премествания и расте слабо, сочат наблюденията на консултантската компания. По нейни данни предлагането през 2024 г. няма да надхвърли 60 хил. кв. м и това води до равновесие на пазара. През 2025 г. обаче трябва да бъдат завършени няколко знакови обекта в централната част на София и по големите булеварди.

По данни на консултантската компания CBRE над 260 хил. кв. м офис площи са в етап на строителство към края на третото тримесечие. В централните части се изграждат 113-метровата ITower срещу Министерството на земеделието и FPI City Tower на бул. „Янко Сакъзов“. Широкият център остава особено активна зона за офис строителство с множество нови проекти. Сред тях са Avalon Tower на бул. „Тодор Александров“, многофункционалният комплекс „Изток Плаза“ до кръговото кръстовище на „Цариградско шосе“ и трета и четвърта сграда от мащабния офис комплекс Business Garden Office X близо до Paradise Center в квартал „Хладилника“. В същия район Aya Business Center ще добави още 13 400 кв. м офис площи, а сред другите значими проекти са Smart Tower с включваща офиси и жилища в „Хладилника“, Oxia, бутикова офис сграда на бул. „Цариградско шосе“, офис и жилищната сграда Aura на бул. „Черни връх“ и NV Tower 2 на бул. „Г.М. Димитров“.

Поради липсата на терени в централната част на София офис пазарът се разширява и към покрайнините на града. Сред по-значимите проекти в тази част са Sky Fort, бъдещата най-висока сграда в България, на бул. „Цариградско шосе“, и M Tower на бул. „Александър Малинов“. Очаква се и двете сгради да излязат на пазара през 2025 г. По данни на CBRE през следващите две години на пазара в София ще се добавят над 105 хил. кв. м офис площи.

Според Forton очертаващият се сериозен обем предлагане на модерни офис площи през следващите години ще създаде предизвикателна пазарна среда за по-старите проекти, ако търсенето на офис площи не се възстанови. През 2024 г. наемните нива на офис площите клас А достигат 17 евро на кв. м на месец, докато при офисите клас Б те са на равнище от 12 евро на кв. м на месец, по данни на CBRE.

При търговските площи активното строителство на ритейл паркове продължи и през тази година и по данни на Forton ще бъдат завършени над 81 хил. кв. м. Още 103 хил. кв. м се очакват през следващата година. Според консултантската компания ръстът на тези площи се дължи на стабилното потребление и желанието на търговците за разрастване, както и на плавното нарастване на наемните нива.

Сред по-значимите проекти извън София тази година бяха новият ритейл парк в Несебър с площ от 6000 кв. м, ритейл паркът във Велинград на площ от 12 хил. кв. м и първият за Видин "Ритейл парк Видин Плаза" с площ от 46 950 кв. м.

При ритейл парковете е в ход окпупняване на собствеността и с продължаващото изграждане на нови площи вече се очертават по-големи играчи, които развиват проекти под общ бранд в различни населени места. Според Forton с натрупването на критична маса от конкурентни проекти през следващите години ще се наблюдава отсяване на добрите проекти, като ключови за успеха ще са добрият мениджмънт и ефективното управление на площите.

През август на пазара у нас навлезе европейският инвеститор Mitiska REIM, който в партньорство с Park Lane Developments планира да изгради пет ритейл парка през следващите пет години. През април те придобиха първия си парцел в квартал „Хаджи Димитър“, където ще бъдат изградени магазини с обща отдаваема площ от 14 хил. кв. м.

На фона на бурното развитие на ритейл парковете сегментът на търговските центрове в България не добави значими проекти през 2024 г., а собствениците на молове бяха съсредоточени върху обновяването на обектите си и подобряването на микса от наематели. Общият обем на моловете в страната надхвърля 800 хил. кв. м, сочат данните на CBRE. В едно от по-значимите развития в сегмента южноафриканският фонд NEPI Rockcastle обяви, че ще започне да строи търговския си център Promenada Mall в Пловдив до края на годината. Очаква се молът, който е с площ от 60 500 кв. м, да бъде готов до четвъртото тримесечие на 2026 г.

Едно от най-значимите събития на пазара на търговски площи през тази година беше отварянето през май на обновената сграда на Централни хали на бул. „Мария Луиза“ в София, която беше придобита от веригата "Кауфланд“ през 2022 г. Тя инвестира 50 млн. лв. в ремонта на сградата и той беше съобразен с препоръките на Националния институт за недвижимо културно наследство и Министерството на културата.

В сегмента на индустриалните имоти строителството във и около София остана активно. Предварителните данни на Forton сочат, че завършените площи през 2024 г. ще са около 200 хил. кв. м и това вероятно ще бъде третият по големина резултат за последните 15 години. Тази дейност се дължи до голяма степен на местни предприятия, основно заети с търговия на дребно - онлайн и чрез физически обекти, и дистрибуция, както и разнообразни производства. Консултантската компания очаква високата строителна активност в сектора да продължи и през 2025 г.

Традиционно при индустриалните площи в страната доминират обекти за собствено ползване. Такава е ситуацията и през 2024 г. и очакванията за следващата. Обекти със средни размери под 10 хил. кв. м доминират през тази година, но се очаква обръщане на тенденцията през 2025 г. и ръст на завършените площи над 10 хил. кв. м, отбелязват от Forton. Това се дължи на формирането на големи инвеститори в спекулативния сегмент на пазара, които развиват портфолиата си от логистични проекти.

Сред по-значимите завършени или в процес на изграждане проекти в София и околностите ѝ са спекулативен проект край столицата, който ще добави около 22 600 кв. м, и логистичен център „Илиянци“ с 11 хил. кв. м спекулативни площи. Изгражда се и нов индустриален парк, който ще се простира на площ от 200 хил. кв. м в близост до София. Множество по-малки по размер проекти получиха разрешение за строеж в околностите на столицата.

По отношение на обектите за собствено ползване в „Модерно предградие“ се изгражда склад, който ще добави близо 12 300 кв. м, а веригата магазини за хранителни стоки „Фантастико“ разшири логистичната си база в Елин Пелин с допълнителни 16 хил. кв. м.

Извън София Пловдив остава най-привлекателният район за инвестиции в индустриални имоти. Тази година китайският инвеститор ZIES Europe започна изграждането на производствена база с обща площ от 13 хил. кв. м в индустриална зона „Марица“ в Пловдив, която ще бъде използвана за собствени нужди.

Наемните нива на индустриалните площи в София останаха стабилни през 2024 г. – 5,75 евро на кв. м по данни на CBRE. В околностите на столицата те са в диапазона от 4,50 до 5,50 евро на кв. м.