Един от най-продължителните ръстове на жилищен пазар в света се пропуква в Сидни

За последните три десетилетия закупуването на жилище в Сидни беше най-сигурният залог в Австралия. Нарастващите цени обогатиха семействата и превърнаха имотите в двигател на богатството на домакинствата. Сега бумът е застрашен, а последиците се усещат в цялата финансова система, пише Bloomberg.

Цените на жилищата намаляват, докато лихвите по заемите нарастват, а купувачите реагират на отмяната на данъчните стимули, които подкрепяха инвестициите в имоти в бюджета за май. В Сидни цените са намалели с около 7% спрямо връхната им точка през февруари, сочат най-новите данни на консултантската компания в областта на имотите Cotality. Спадовете, които започнаха в най-скъпите квартали, се разпространяват на национално ниво, като цените на жилищата са намалели с 93% в околностите на големите градове в Австралия.

Спадът засяга най-големите банки в страната, като заявленията за отпускане на ипотечни кредити са намалели с 20% след бюджета, а главен изпълнителен директор казва, че „волатилността и несигурността“ са по-силно изразени в структурно отношение днес, отколкото в предишните десетилетия. Миналата седмица една от най-големите строителни компании в Сидни, Bathla Group, изпадна в несъстоятелност, като дължи 3,3 млрд. австралийски долара (2,4 млрд. щатски долара), след като разчитала силно на заеми от частни кредитни фондове, засилвайки опасенията, че още задлъжнели строителни компании може да изпитат затруднения.

Предизвикателството е крайна версия на това, пред което са изпраавени правителствата по целия свят след десетилетия на ръстове на цените на жилищата, подхранвани с дълг и подкрепяни от държавата. Държавните ръководители трябва да намерят начин да охладят имотните пазари и да повишат достъпността без да предизвикват сътресения в икономиката в момент, когато инфлационният натиск тласка нагоре лихвите по заемите.

Рискът в Австралия е, че продължителна криза може да удари по джоба семействата във вече тежки времена. Показателят за доверието на потребителите се озова на „дълбоко песимистични“ нива през юни. Около 60% от богатството на домакинствата е свързано с имотите, сочат данни на Commerzbank.

Австралийското правителство е подложено на нарастващ натиск да разреши проблема с достъпността на жилищата. В Сидни средните цени са почти 14 пъти над годишния разполагаем доход, което го поставя на второ място сред най-скъпите градове в света за закупуване на имот след Хонконг, по данни на Demographia от 2024 г. На национално ниво цените на жилищата нараснаха с около 67% за последните десет години, като те се повишиха над два пъти в Бризбейн, Аделаида и Пърт, сочат данни на Cotality.

Финансовият министър Джил Чалмърс предприе мерки срещу „несправедливото“, по думите му, статукво на жилищния пазар и в данъчната система, когато обяви правила на 12 май, ограничаващи т. нар. негативно финансиране. Преди това, ако разходите за притежаване на имот, отдаван под наем, бяха по-високи от генерирания от него доход, наемодателите можеха да придпаднат нетната загуба от личния си облагаем доход, като по този начин намаляваха общата си данъчна тежест. Съгласно новите правила, които влизат в сила от юли 2027 г., съществуващите имоти, закупени след 12 май, вече не отговарят на условията за негативно финансиране, въпреки че новопостроените имоти все още отговарят.

Целта беше да се насърчи строителнството на ново предлагане и да се улеснят купувачите на първо жилище да навлязат на пазара, като се намали привлекателността на инвестициите в няколко жилища.

Индексът на цените на жилищата на национално ниво на Cotality се понижи с 0,9% през август за пети пореден месец, с което спадът от връхната точка през март достигна 3,6%. Цените в Сидни намаляха с 1,4% миналия месец. Сделките също са по-малко – продажбите на жилища са намалели с 15,5% на годишна база и са с 11,5 на сто под средното петгодишно равнище, сочат тримесечните данни на компанията. Бризбейн, Пърт и Сидни отчитат най-големите спадове на продажбите, като обемите са намалели с над 20% на годишна база.

Освен това имотите остават по-дълго време на пазара, което означава, че предлагането е нараснало. За четирите седмици до 30 август обявите в големите градове са били с 24% повече спрямо година по-рано и с 8% над средното петгодишно равнище, сочат данните на Cotality. 

Но заради нарастващите лихви по заемите жилищата не стават по-достъпни, въпреки че цените намаляват. Австралийската централна банка повиши лихвите три пъти тази година до 4,35% спрямо 0,1% в началото на 2022 г. За разлика от САЩ, където купувачите на жилища обикновено теглят 30-годишен ипотечен кредит с фиксиран лихвен процент, под 5% от австралийските ипотечни кредити са с фиксирани условия, по данни на Австралийската централна банка. Това означава, че всяко повишаване на основната лихва се отразява на месечните вноски.

Завишената инфлация ограничава подкрепата, която централната банка може да окаже на жилищния пазар. Очаква се тя да повиши отново лихвите през септември, а икономист на Deutsche Bank определи основната инфлация като „непоносимо висока“.

Съществува виждане, че кризата в Австралия може да е краткотрайна, подобно на кризи в миналото, тъй като хроничният недостиг на жилища в Сидни и целенасочената подкрепа за купувачите на първо жилище спомагат да ограничаване на спадовете.

Но напоследък няма много примери за страни, които се опитват да се справят с нажежените си жилищни пазари, без да се стигне до трайни спадове. Китай преминава през имотна криза, която продължава вече пета година, и тя тежи силно на икономиката. Нова Зеландия, която преди време преживяваше един от най-големите ръстове на жилищен пазар в света, сега е в плен на продължително забавяне, което се отразява на растежа. Спадът с 20% на цените на жилищата в Канада не е достатъчен за много хора, които са изключени от пазара.