Ръстът на лихвите в САЩ проваля сделки за бизнес имоти

Все по-голям брой купувачи на бизнес имоти в САЩ заплашват да се откажат от сключени напоследък сделки, ако продавачът не предложи по-добри условия, пише Wall Street Journal.

Причината за това е бързото покачване на лихвените проценти.

Инвеститори, които са договорили покупна цена в началото на годината, когато финансирането беше по-евтино, сега искат намаления на цените или други отстъпки преди окончателното приключване на сделката.

Натискът за предоговаряне започнал, когато доходността по облигациите пое нагоре в края на лятото. Тенденцията се е засилила миналия месец, след като Федералният резерв повиши основната си лихва с четвърт процентен пункт и даде сигнал за последващи увеличения.

„Лихвите се повишиха преди броени дни, а аз вече получавам обаждания от клиенти, които говорят за предоговаряне“, заяви Джеф Пауърс, управляващ директор на консултантската компания Cushman & Wakefield, миналия месец.

Обичайният период от шест до 12 месеца между подписването на договора от купувача и финализирането на продажбата може да окаже сериозно влияние върху разходите за финансиране, когато лихвите по кредитите растат толкова бързо, колкото в момента.

Компанията Eastham Capital приема да плати около 20 млн. долара за жилищен комплекс с около 20 апартамента в Средния запад, но преди да внесе първоначалната вноска лихвите по заемите нараснали с над 0,6 процентни пункта, казва Мат Розентал, основател и управляващ директор на базираната в Бока Ратон, щата Флорида, компания.

След като заплашил да се откаже от сделката, Розентал успял да убеди продавача да понижи цената с 600 хил. долара. „Сега това определено е съвсем различна сделка“, казва той.

Случаите на предоговаряне са първи признак за по-широко потискане на пазара, което натежава върху стойността на имотите, забавя строителството и затруднява рефинансирането на кредити с настъпващ падеж.

„Сега работим много по-усилено за сключване на сделки от когато и да било преди това“, казва Боби Уерхейн, управляващ директор на подразделението IPA Capital Markets на компанията Marcus & Millichap.

Секторът на бизнес имотите – от офисите в определени градове до търговските центрове и хотелите, доскоро се радваше на зараждащо се възстановяване. Намалялото предлагане, завръщането на служителите в офисите и стабилизирането на лихвите през последните години повишиха стойността на имотите.

Но сега внезапният ръст на лихвените проценти слага край на този период на напредък.

Последиците не засягат само собствениците на имоти. Намаляващите цени на имотите и по-малкият брой продажби свиват приходите от имотни данъци и таксите за прехвърляне. По-високите лихви затрудняват също предприемачите да постигат целевата си доходност. Това, от своя страна, намалява търсенето на строителни работници, архитекти и строителни материали.

„Летвата просто е вдигната по-високо“, коментира Алфонсо Мунк, един от ръководителите на отдела за управление на инвестициите в компанията Hines в Хюстън, една от най-големите строителни компании в страната.

Малко сектори са толкова чувствителни към лихвените проценти, колкото бизнес имотите. Обикновено купувачите осигуряват само малка част от покупната цена на имота в брой, а останалата част вземат назаем, което увеличава възвръщаемостта на капитала, който са инвестирали.

Към момента обемът на непогасените ипотечни кредити за бизнес имоти и многофамилни жилищни сгради надхвърля 5 трлн. долара. Това е много повече от общата сума, която американците дължат по кредитни карти или заеми за автомобили.

По-рано тази година инвеститорите в бизнес имоти очакваха Фед да намали лихвите. Стойността на имотите нарастваше, тъй като дългът струваше по-малко, а доходността от алтернативни инвестиции като облигациите намаляваше, което правеше имотите по-привлекателни.

Сега нагласите се влошават, тъй като нарастващите лихви тласнаха цените надолу. От края на август, когато лихвите започнаха да нарастват по-рязко, до началото на октомври индексът FTSE Nareit All Equity REITs (който следи тръстовете за инвестиции в недвижими имоти – бел. ред.) отбелязва спад от над 8%, докато S&P 500 се е повишил с 1%, сочат данни на компанията за имотни анализи Green Street.

По-високите лихви засилват проблемите на наемодателите и поради факта, че ипотеките, изтеглени при по-ниски лихви, достигат своя падеж. Собствениците, които не могат да рефинансират или да изплатят заемите при падежа, започват да закъсняват с плащанията или са прехвърляни към специализирано управление на проблемни активи.

Компанията за данни Trepp съобщи през август, че 11,42% от ипотечните кредити, пакетирани с ценни книжа, обезпечени с ипотеки върху бизнес имоти, са били поети от специализирани мениджъри – знак, че тези заеми са изправени пред проблеми като пропуснати плащания или затруднения с рефинансирането при настъпването на падежа. Това е най-високият процент на проблемните кредити в този сегмент от февруари 2013 г.

Един от малкото светли лъча е, че кредиторите и инвестиционните фондове все още разполагат със значителен свободен капитал за инвестиране. Инвеститорите в дългови инструменти и акции набират средства по-бързо, отколкото пазарът успява да генерира сделки, което засилва конкуренцията между кредиторите за най-стабилните проекти.

Кредиторът от Ню Йорк Northwind Group неотдавна предостави първи ипотечен кредит в размер на 208 млн. долара за преустройството на голяма част от офис кула с площ от 33 хил. кв. м в Бруклин в апартаменти. Ран Елиасаф, основател и управляващ партньор в Northwind, казва, че банки и частни кредитори са се конкурирали усилено, за да отпуснат заема.

Елиасаф е съгласен, че по-високите лихви са оскъпили заемите и са довели до по-консервативни оценки на имотите. Но увеличението „не промени възможността на кредитополучателите да получават заеми. В момента пазарът е много дълбок и ликвиден“, отбелязва той.

Въпреки това на фронтовите линии споровете за цената и опитите за предоговаряне стават все по-обичайни.

През юни имотната компания Medalist Diversified приел да продаде бизнес имот с площ от 600 кв. м в Грийнвил, щата Южна Каролина, за 10,2 млн. долара. Тъй като лихвите се повишиха през лятото, купувачът поискал отстъпка от цената.

След период на пазарлъци Medalist приела да намали цената със 100 хил. долара и сделката била финализирана през септември „поради потенциалното въздействие на средата с високи лихвени проценти“, коментира главният финансов директор С. Брент Уин-младши.

Междувременно някои кредитори се оттеглят изцяло. Банка, участвала в строителен заем за 45 млн. долара за търговски център в Северна Каролина с над 90% наети площи, се оттегли поради пазарните условия. Marcus & Millichap успяла да намери друг кредитор на нейно място.

„На пазара просто има много повече напрежение“, казва Уерхейн от Marcus & Millichap.