Очакват промяна на баланса между търсене и предлагане на офис пазара в ЦИЕ

Настоящата ситуация на пазара на офис площи в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) е изцяло в полза на наемателите. Те имат избор от все по-голям инвентар от нови площи, които продължават да излизат на пазара.

За разлика от пазара в София, който се характеризира с един от най-високите дялове на незаетост в региона, повечето страни започват да отчитат признаци на стабилизация в сегмента, сочи нов доклад на CB Richard Ellis, Inc. (CBRE).

Повечето от пазарите в ЦИЕ, които традиционно се обуславят главно от предлагането, вероятно ще се трансформират в пазари, движени по-скоро от търсенето през следващите години, смятат от компанията. Обемът от проекти в процес на развитие на повечето пазари е значително намалял в сравнение с предходните тримесечия, което вероятно ще доведе до спад в нивата на незаетост през второто полугодие на 2011 и през 2012 г.

Това понижение важи в по-особена степен за Централна Европа. Новите проекти вероятно ще останат ограничени за сравнително по-дълъг период в резултат на по-високите дялове на незаети площи, продължаващите трудности при осигуряване на финансирането в комбинация с трудностите за постигане на предварителни договори за отдаване под наем.

Въпреки покачването на активността по отдаване под наем в ЦИЕ през 2010 г. този показател е базиран на брутните площи, като промяната в нетното усвояване е минимална. Около една трета от активността е в резултат на подновяване на вече съществуващи договори.

Пазарът в София

От компанията отчитат слабо покачване на дела на незаетост, като Братислава и Варшава са с най-ниски показатели от съответно 9,6% и 7,2%. София и Белград са на другия край на скалата с най-голям процент свободни офиси около 25%. Според доклада през 2010 г. този индикатор е достигнал най-високата си точка на повечето пазари.

София е водеща и по отношение на още един показател – съотношение на площи в процес на изграждане спрямо съществуващ инвентар, в резултат на което през 2010 г. на пазара в българската столица бяха предложени рекорден обем от нови площи – 265 хил. кв. м. С това общият инвентар на пазара достигна близо 1,38 млн. кв. м.

Въпреки това към края на годината строителната активност в София започна да се понижава, както по отношение на издадени разрешителни, така и на стартирали нови проекти. Миналата година също така отбеляза ръст по отношение на наемната активност, а нетното усвояване бе с 50% по-високо от това през 2009 г.

Както първокласните, така и средните наеми, продължиха да падат, като достигнаха невиждано ниски нива, казват от компанията. Въпреки повишената активност, забавянето в темповете на изграждане на нови площи и понижените наеми обаче София вероятно ще остане благоприятен пазар за наемателите и през 2011 г.

Регионът

Като цяло повечето пазари в ЦИЕ отчетоха свиване на доходността в най-горния сегмент. Въпреки това през второто полугодие на 2010 г. темповете на понижение на показателя се забавиха. Към края на годината среднопретеглената доходност в ЦИЕ (включително и Източна Европа) беше 9,3%.

В резултат на ръста в инвестиционната активност в региона за повече пазари вече има информация за доходността, подкрепена от транзакционни данни. Показателят за Централна Европа е 6,7%.

Общият обем на инвестициите в сегмента в ЦИЕ през 2010 г. бе 2,5 млрд. евро. Той се дължи основно на Русия и Полша и в по-малка степен Чехия, които бяха водещи за тази активност. Руският пазар дори достигна най-високото ниво в историята на статистиката на CBRE.

Активността от страна на купувачите също отчете значителна промяна, като местните играчи станаха все по-активни, а германските фондове от отворен тип започнаха да се оттеглят от пазара.