Преимуществените права на акционерите накърняват ръста на компаниите за имоти?

Прекалено силните права на акционерите засягат представянето на публичните компании за имоти в Европа, е мнението на един от най-големите акционери в сектора, цитирано от FT.

Това становище изказват от базираната в Ню Йорк Cohen & Steers, която управлява активи от сектора на имоти на обща стойност 35 млрд. долара в Европа, САЩ и Азия.

Според президента на компанията Джоу Харви т. нар. „преимуществени“ права (pre-emptive rights), които заставят европейските компании, целящи привличането на нов капитал, да предлагат новите емисии първо на съществуващите акционери чрез издаване на права, „осакатяват“ публичните компании.

От компанията призовават акционерите доброволно да се откажат от тези права, като гласуват резолюции, чрез които да позволят на управлението на компаниите да заобикаля тези права при издаването на акции.

„Смятаме, че нашите дялове във Великобритания и континентална Европа биха се търгували на по-високи нива, ако компаниите имаха по-голяма гъвкавост да издават капитал, освободен от преимуществени права“, коментира той.

От изданието сочат, че Cohen & Steers е най-големият в света инвеститор в инвестиционни тръстове за имоти (REIT, от англ. real estate investment trusts, подобни на нашите АДСИЦ).

Провокативното предложение е аргумент право в лицето на мощно лоби за корпоративно управление, което смята, че преимуществените права са основен инструмент, който гарантира дяловете на акционерите и прави невъзможно те да бъдат размити, пише изданието.

По-слаби резултати

От Cohen & Steers обаче твърдят, че тръстовете от типа REIT в САЩ, където не съществуват преимуществени права, се представят по-добре от тези в Европа. Тръстовете в САЩ са отчели годишна възвръщаемост от 12,2% през последните 20 години, което е три пъти повече от тези във Великобритания, въпреки сходните ръстове на цените на имотите. Също така тръстовете в САЩ се търгуват със средна отстъпка спрямо нетната стойност на активите от едва 0,6%, спрямо цели 17,5% във Великобритания, пише изданието.

„Смятаме, че част от по-слабото представяне се дължи на пазарната структура на преимуществените права“, казва Харви.

Според него компаниите за имоти в САЩ могат да действат по-бързо, за да се възползват от възможностите за придобивания, цитирайки примера на листнатия на Нюйоркската борса HCP, който през декември набра за изключително кратък период 1,5 млрд. долара за финансирането на придобивания, вместо да изгуби седмици за издаването на права.

Наред с това той твърди, че големите отстъпки, които обикновено съпътстват издаването на права, целящи да минимизират риска за банките, записващи емисията, и да прилъжат акционерите да запишат акции, означават, че „мениджмънтите могат да обосновават усвояването на капитал, което не е привлекателно в сравнение с реалната цена на капитала..., накърнявайки възвръщаемостта на акционерите.“

Харви обобщава, че изискването за издаване на права прави привличането на капитал във всички сектори в Европа непривлекателно и води до по-високо ниво на ливъридж в баланса на публичните компании.

Неговият призив не е прецедент в сектора на недвижимите имоти. Неотдавна Гилом Поатринал, изпълнителен директор на най-големия оператор на търговски центрове в Европа Unibail-Rodamco, призова за дебат по въпроса.

„Ние, като мениджъри, трябва да имаме гъвкавостта да избираме да увеличаваме капитала със или без права. Налагането на издаването на права не предпазва акционерите.“

Други обаче, като Дейвид Патерсън, директор в британската Национална асоциация на пенсионните фондове, са на противоположното мнение.

„Ние твърдо подкрепяме издаването на права, за разлика от североамериканския стил на пласиране на акции. Смятаме, че е напълно правилно, когато компаниите увеличават капитала, съществуващите акционери да имат възможност да предоставят този капитал.“

Хю Савил, директор Инвестиционни въпроси в Асоциацията на британските застрахователи, е съгласен, че издаването на права е времеемко, но твърди, че това е неделима част от дългосрочното споразумение между компаниите и акционерите.