Пазарът на бизнес имоти у нас навлиза в зряла фаза

Пазарът на бизнес имоти в България навлиза в зряла фаза с по-голямо предлагане на първокласни площи във всички сегменти. Това стана ясно по време на бизнес закуска, посветена на пазара на недвижими имоти в България през призмата на оценителската практика.

Пазарът се успокоява и се очаква да задържи ценовите равнища и обема сделки от миналата година, каза Радостина Маркова, пазарен анализатор в консултантската компания Cushman&Wakefield Forton.

Офис пазарът – предлагането изпреварва търсенето

Към края на 2018 г. изграждащите се офис площи в София са 440 хил. кв. м, а с тези в проект обемът нараства до 600 хил. кв. м. Очаква се това да доведе до значителен ръст на предлагането през следващите години и то да изпревари търсенето, сочат данните на Forton.

По оношение на наемите очакванията са тази година те да задържат нивата си около вече достигнатите стойности. Прогнозата на компанията е за плавен ръст на незаетите площи на офис пазара под натиска на увеличаващото се предлагане на ново строителство.

Ръст на свободните офис площи ще се усети най-вече при по-старите, с ниско качество и на недобри локации сгради, сочат данните на Forton.

Според Пламен Бачев, партньор „Консултиране и оценки“ във Forton, наемателите ще са движеща сила на пазара през тази година, а наемодателите, които искат да си осигурят дългосрочни договори, вероятно ще трябва да направят отстъпки в средносрочен план. IT и аутсорсинг индустрията са основните двигатели на офис пазара с дял от над 70% от сделките през 2018 г. „Компаниите от този сектор преформатират услугите си с по-висока добавена стойност и по-висока цена. България едва ли ще бъде изместена от други страни като аутсорсинг дестинация“, смята Бачев.

Новите офис зони в София като „Камбаните“, районът около Капитал Форт, Интер Експо Център, мол „Парадайс“ и София Тех Парк се развиват успоредно с развитието на инфраструктурата и най-вече на метрото, което е ключов фактор за имотния пазар. Зоната на летището също предлага възможности за развитие, като през пролетта се очаква да започне строителството на нова офис сграда на Sofia Airport Center с отдаваема площ от над 18 хил. кв. м, съобщи Бачев.

Нова тенденция на офис пазара са споделените офиси, които за момента са под 2% от всички офис площи, но растат и се развиват динамично заедно със стартъп и предприемаческата култура. В перспектива традиционният пазар и споделените офиси все по-тясно ще взаимодействат помежду си и в бъдеще вероятно в много проекти ще бъдат включени co-working зони за стартиращи бизнеси или по-гъвкави решения за същестуващи наематели, очакват от Forton.

В световен план нова тенденция са и пространствата за съвместно живеене (co-living), насочени предимно към младите хора, с общи площи за храна, забавления, спортуване.

Търговски площи – край на строителния бум

Строителният бум в сегмента на търговските площи отмина и в последните няколко години на пазара излизат основно проекти, които са били замразени, но след смяна на собствеността са били завършени. Сред примерите са мол „Марково тепе“ в Пловдив и „Галерия Варна“, който през март трябва да отвори врати като Delta Planet Mall, посочи Радостина Маркова. В края на 2018 г. отвори и „Пловдив Плаза“.

В София не се очаква излизането на нови търговски центрове на пазара, като за момента са обявени само проектите на Garanti Koza.

След високите наемни цени на търговски площи в ранните години от развитието му, когато имаше списъци с търговци, чакащи да влязат в моловете, сега пазарът е доста по-балансиран. „София е равномерно покрита откъм търговски площи, всеки един от моловете очерта своя характер и като цяло в момента пазарът е балансиран и наситен. Ръстът на наемните цени от последните години е функция от икономическата активност и нарастващото потребление“, посочи Маркова.

След спада на наемните нива на столичния булевард „Витоша“ заради комбинация от фактори в предходните години всега наемите отново тръгват плавно нагоре. По данни на Cushman & Wakefield Forton средният наем на търговската улица е достигнал 52 евро на кв. м през 2018 г. Очакванията са наемните нива да продължат плавно да се покачват в краткосрочен план.

Индустриални имоти – строителство по поръчка

Сегментът на индустриалните имоти традиционно се развива без съществени колебания в наемните нива, а търсенето и предлагането на площи в София са тясно свързани с развитието на търговията и логистичните услуги. В страната основното развитие е свързано с производствени площи за нуждите на леката промишленост и производството на авточасти, обобщиха от Cushman & Wakefield Forton.

Специфичното за този сегмент в София е големият процент собствени площи и обекти, изградени по поръчка на компаниите, които ги ползват. Само около 25% от общото предлагане са площи за отдаване под наем. „След години на ниска активност през 2018 г. наблюдавахме ръст на строителството на складови и логистични площи за собствено ползване и предлагане под наем в София, като този тренд продължава и през настоящата година. Няма индикации за ръст на наемните цени“, посочи Маркова.

Влияние върху пазара на логистични площи оказва и развитието на електронната търговия. Според статистически данни, през миналата година обемът на продажбите в България е нараснал с 30% и е достигнал 664 млн. лв. На по-развити пазари електронната търговия е силен фактор за развитие на сегмента на логистичните площи, тъй като много от големите търговци се нуждаят от регионални центрове за обслужване на поръчките си. България обаче е малък пазар и тази тенденция все още не се усеща толкова силно, констатират от Forton.