Таня Косева-Бошова: Добрият офис е водещ фактор в конкуренцията за служители

Какво ще отличава Park Lane Office Center от останалите офис сгради в София?

Една от отличителните черти на нашата сграда е големината на етажите – всеки ще е с площ от 2200 кв. м. Това е голямо удобство за компаниите, тъй като те могат да бъдат гъвкави и да разположат служителите си на един етаж, за да улеснят комуникацията. Много се гордеем и с височините на етажите. Чистата площ между двойния под и окачения таван е 3,10 м вместо обичайната за офис сградите височина на стените от около 2,80 м. Умишлено инвестираме повече в този аспект, за да направим площта по-комфортна.

Другият важен елемент е остъклената фасада – прозорците също са високи 3,10 м, а широчината на някои от тях достига 2,30 м и се получава огромна витрина с гледка към Витоша. Позиционирали сме сградата така, че от едната страна да гледа към Витоша, а от другата – към Борисовата градина.

Качеството на обитаване вътре в сградата също е много важен фактор, така че тя трябва да разполага с много добра климатизация и вентилация. При предишната вълна на изграждане на офис сгради и наемането им доминиращи при търсенето бяха аутсорсинг компаниите. Заради процеса на оптимизация на разходите им тези наематели търсеха голяма гъстота на обитаване на площите, понякога с риск служителите им да не се чувстват добре.

Нашата сграда е планирана така, че да може да посрещне и такова търсене, въпреки че то вече не е така доминиращо на пазара, защото компаниите не са толкова чувствителни на тема цена, а държат на качеството на офиса заради ожесточената конкуренция за служители. Климатичната система ще осигурява 50 куб. м свеж въздух на служител в офиса при гъстота от един човек на 6 кв. м. Сградата ще се управлява от интелигентна система, така че ръководителите на компаниите да могат да се информират бързо при възникване на проблем, да правят профилактика, да сигнализират, ако има необходимост от корекция. Общата площ на сградата е близо 35 хил. кв. м, от които 23 500 кв. м са над земята. Етажите са 11, а паркингът е на две нива с 400 паркоместа. Умишлено не правим по-висока сграда, защото предпочитаме по-голямата площ, осигуряваща повече удобство за наемателите.

Много компании търсят също зелена среда, така че сме планирали зад сградата да има зелена зона, където служителите да могат да си почиват или работят. Ще имаме и зона за зарядни станции за електромобили, както и за паркиране на коли за споделено пътуване, за която няма да събираме наем, за да стимулираме служителите да ги използват.

Каква е инвестицията в проекта и какви са намеренията ви за сградата след завършването й?

Цялата инвестиция е над 30 млн. евро. Ние сме предприемачи – нашата задача е да построим сградата, да я напълним с наематели, да я оживим, управляваме и след това да я продадем на друг, по-консервативен инвеститор. Възможно е също така да я задържим дългосрочно, защото имаме опит в управлението на офис сгради.

Досега бяхме съсредоточени върху завършването на изкопа и укрепването, изпълнени от „Венков инженеринг“. Предстои ни да започнем същинската дейност. За главен изпълнител на проекта сме избрали компанията Pipe Systems, архитектурата и дизайнът са дело на архитектурно студио Planning и международната компания Chapman Taylor, а интериорният дизайн - на VIArchitects.

Вече имаме абсолютно ясни срокове и подписани договори със строителната компания, така че следим графика много внимателно. Сградата трябва да е готова в средата на 2021 г.

Водите ли вече разговори с потенциални наематели и какви ще бъдат наемните нива?

Да, от началото на лятото водим разговори с няколко компании. Част от тях са от IT сектора, преговаряме и с голяма финансова компания, както и с търговски компании. Търсят се големи площи между 2000 и 5000 кв. м, имаме запитване и за 14 хил. кв. м. Това донякъде се определя и от случващото се на пазара. Компаниите в момента са в голям подем, разрастват се и планират да наемат повече хора.

Наемните нива ще бъдат обичайните за пазара в момента 13-14 евро на кв. м на месец, а таксата за обслужване ще бъде между 2,5 и 3 евро на квадрат на месец.

Имате ли вече планове за следващи инвестиции?

Да, планираме втора офис сграда, в момента преговаряме за покупката на земята, както и изграждането на градски складове. Следващата година смятаме да започнем работа в Румъния, защото българският пазар сам по себе си не е достатъчно мащабен за големите международни фондове.

Искаме да направим портфолио, което да предлага пакет от сгради. Имаме страхотен екип и смятаме да използваме неговите умения и на съседния пазар.

Как оценявате офис пазара в България в момента?

Пазарът е доста стабилен, има добър баланс между търсенето и предлагането. Към момента се изграждат около 340 хил. кв. м, става въпрос за компании, които реално строят. Очакванията са площите да бъдат завършени през 2020 и 2021 г. Освен това има проекти, които са обявени, но няма конкретна информация кога и дали ще бъдат стартирани. Очаква се те да бъдат изградени след 2022 г.

Най-голяма концентрация на офиси в строеж има в района на бул. „Цариградско шосе“ с 42%, следван от зоната около „Бизнес Парк София“ с 29% и района на Paradise Center с 16%.

В същото време търсенето все още е сериозно, като на година се отдават между 180 хил. и 200 хил. кв. м. Напоследък големите международни компании много често купуват други компании и се оказва, че имат два, а понякога и три офиса в малка държава като България. Може да се очаква, че в един момент тези компании ще се консолидират, ще съберат екипите си, за да постигнат синергия.

Другият силен фактор е IT бизнесът, който се разраства доста активно, организират се обучения, в началото на септември две компании обявиха, че откриват академии, т.е. те адресират сериозно растежа, който търсят и обявяват. Ние като предприемачи разчитаме на такива компании. Те растат доста главоломно и това ни радва, защото движат различни сектори на икономиката, а не само нашия. Това определя и вътрешната миграция към големите градове, особено към София. Конкуренцията за служители е силна и когато една компания се премести в хубава сграда, останалите се чувстват задължени също да предоставят такива добри условия, а това подкрепя офис пазара като цяло.