Инвеститорите в имоти страдат заради затрудненията на пазара на облигации

Секторът на американските инвестиционни тръстове за имоти в САЩ, оценяван на 1,2 трлн. долара, преживя най-лошото начало на годината след финансовата криза. Настроенията се влошиха значително заради повишаващите се лихвени проценти и свръхпредлагането на имоти като домове за възрастни хора, пише Financial Times.

Инвестиционните тръстове за имоти са компании, които купуват имоти и след това ги отдават под наем. Инвеститорите могат да купят акции на подобни тръстове, смятани за сходни с облигациите, като изплащат дивидент на акционерите, наподобяващ купон на облигация.

И точно както цените на облигациите падат, когато доходността расте, цената на акциите на инвестиционните тръстове за имоти обикновено се понижава, когато лихвите се увеличават. В S&P 500 секторът на инвестиционните тръстове за имоти се е свил с над 10% тази година. Той не се е представял толкова зле след срива от 30% през 2009 г. и това показва уязвимостта на инвестиционните тръстове за имоти, ако доходността по облигациите продължи на расте.

„Страхът от лихвените проценти определено доминира дискусиите“, казва Майкъл Карол, директор на RBC Capital Markets. Доходността расте, тъй като Федералният резерв очаква, че по-силен икономически растеж ще изисква допълнително затягане на политиката. Новият председател на Фед Джей Пауъл ще говори пред Конгреса идната седмица и ще очертае планираните си политики. По-високите лихвени проценти повишават разходите по взетите на кредит пари за закупуване на имоти.

Тъй като договорите за наем на много инвестиционни тръстове за имоти понякога са с продължителност от няколко години, сходен растеж на приходите от наеми често не са възможни веднага, а това свива маржовете за печалба. Повишаващите се лихви вероятно ще се отразят на цените на имотите, смята Мат Копски, анализатор в Edward Jones. „Ако имате растящи разходи по дълга, капиталовите ви разходи се повишават“, допълва той.

На фона на отказа от политиката на количествени облекчения от страна на други централни банки неотдавнашното повишаване на доходността от глобалните държавни ценни книжа засегна и сектора на инвестиционните тръстове за имоти във Великобритания и Европа. Индексът FTSE-Nareit, който следи тръстовете във Великобритания, регистрира спад от 6,7% в същия период. Сходен индекс, който следи Европа, се понижи с 5,9%.

Американските инвестиционни тръстове за имоти в областта на здравеопазването са пострадали особено тежко със спад от 14,8% тази година. Това отчасти се дължи на свръхпредлагането на някои имоти, особено на домове за възрастни хора, което намали процента на заетост, а следователно и приходите от имотите.

Свръхпредлагането на жилищни сгради в някои части на САЩ, както и на нови индивидуални системи за съхранение е поддържало ниски цените на другите инвестиционни тръстове за имоти.

Някои видове имоти обаче не са били засегнати толкова негативно. Инвестиционните тръстове в хотелиерския сектор се приспособяват по-бързо към по-високите лихвени проценти, като повишават цените за хората, които отсядат в имотите им. Тези тръстове са регистрирали спад от едва 2,7% тази година.

Някои инвеститори и анализатори очакват по-високите лихвени проценти, произтичащи отчасти от очакванията за по-висок растеж, в крайна сметка да подкрепят сектора на инвестиционните тръстове за имоти, тъй като могат да подобрят потенциала им за печалби.

„В среда на растящи лихви, ако очакват и икономически растеж, инвестиционните тръстове за имоти трябва подобрят представянето си“, коментира Лаурел Дърки, портфолио мениджър в Cohen & Steers.