Защо цените на жилищата в Хонконг няма да намалеят скоро

Банките в Хонконг започват да увеличават лихвите по ипотеките, но това няма да забави ръста на цените в най-скъпия град в света за имотите, пише Bloomberg.

Цените на жилищата в Хонконг, които вече се повишиха с 14% тази година, надвишават тези в Ню Йорк и Лондон като съотношение спрямо доходите.

Основната причина за безспирното покачване на цените е, че големите банки, които разполагат със значителни ликвидни средства, се въздържаха да последват примера на Федералния резерв с повишаването на лихвените проценти, въпреки че валутният борд към американския долар означава, че на практика централната банка в града трябва да следва решенията на американската централна банка.

Това се промени в понеделник. Трите банки HSBC Bank, BOC Hong Kong (филиал на континенталния гигант Bank of China) и Standard Chartered ще повишат лихвите по ипотечните кредити до най-високото им равнище от години от 2,35% и 2,25%.

Но ако се вярва на историята, цените на имотите в Хонконг намаляват значително само при външни събития като азиатската финансова криза през 1998 г. и за кратко по време на световната финансова криза през 2008 г. Хонконг

Правителството въведе редица мерки, за да овладее цените на имотите, като ограничаване на банковите заеми до 50% от скъпите апартаменти, налагане на гербов налог от 30% за чужденците, а неотдавна и на данък върху незаетите жилища. Проблемът е, че тези решения нямат особено въздействие.

Причината е, че лесните пари са само една част от уравнението. Огромното търсене, особено от чужденци, остава ключов двигател. Хонконг има репутацията на „супер град“, граничещ със страна, в която големи градски центрове като Пекин и Шанхай се възползваха от огромния ръст на цените в последните няколко години.

Дори след като Пекин предприе мерки за намаляване на изтичането на капитали, много китайски граждани, които са постоянни жители на Хонконг, продължават да купуват и така плащат по-нисък гербов налог. Територията е най-близкото място до дома за китайците, които искат да съхраняват парите си далеч от любопитни погледи в чуждестранна валута. Намаляващата стойност на юана само увеличи привлекателността на хонконгския долар, който е обвързан с американската валута.

Друго предимство на имотите в Хонконг е дългогодишният недостиг на предлагане. Само 6,9% от територията на страната с площ от 274 500 акра са използвани за жилища. Данни на правителството показват, че предлагането на нови жилищни единици в последните десет години до 2016 г. е намаляло с 57% в сравнение с предходното десетилетие, казва Денис Ма, ръководител на отдела за изследвания на имотите в Хонконг в консултантската компания JLL.

Разбира се, болезнена търговска война, която разрушава икономиката на Хонконг, може да е външният шок, който отново да намали цените на имотите. Анализатори от UBS Group твърдят, че спад на международната търговия ще се отрази на работните места в области от транспорт до застраховане, което ще създаде хаос в недвижимите имоти. Швейцарската банка е песимистична за цените на имотите в Хонконг, като прогнозира спад до края на 2019 г. между 5 и 10% заради повишаването на лихвите.

Търговската война ще окаже известно въздействие, тъй като разходите на китайците в Хонконг ще намалеят, но това едва ли ще е твърде болезнено. Въпреки че е посредник в търговията, градът не е подложен на мита. Продажбите на дребно остават силни, а безработицата достигна най-ниското си ниво от 20 години. Въпреки че Хонконг обяви по-нисък от очакванията растеж на брутния вътрешен продукт през второто тримесечие в петък, правителството запазва прогнозата си за растеж от 3 до 4% за цялата година.

Това не означава, че не съществува болезнена точка, след която инвеститорите в имоти в Хонконг ще трябва да помислят по-внимателно. Много спекуланти ще отпаднат от пазара, ако лихвите по ипотеките надхвърлят 3% предвид доходността от наеми, която вече е едва 2,6%, казва анализаторът от Bloomberg Intelligence Патрик Уонг.

Но купувачите на жилища вероятно желаят да поемат високи лихви по ипотеките, ако доходността е по-добра, отколкото тази от алтернативни инвестиции като американски държавни ценни книжа. През 90-те години на миналия век, когато лихвите по ипотеките бяха над 10%, доходността от наеми достигаше около 7%. Хонконг1

Всичко това показва, че анализаторите, предсказващи бедствие, ще бъдат разочаровани засега. Да вземем за пример най-добрия инвеститор в имоти в града – CK Asset Holdings, чието ръководство беше поето през май от Витор Ли, заменил на поста баща си милиардер Ли Ка-шин. Години наред холдингът и сестринските му компании се оттегляха от града и засилваха присъствието си в Европа и Австралия. Миналата седмица CK Asset вложи 4,6 млрд. долара в земя над метро станция в южната част на Хонконг.

При подобни признаци на доверие мечи настроените анализатори трябва да внимават. Докато цените на имотите в други столици в света започват да намаляват, в Хонконг това няма да се случи скоро. Зад „балонестите“ цени на жилищата в града се крие нещо повече от лесните пари.