Градските центрове във Великобритания се борят за оцеляване

По-големите магазини с високите им текущи разходи по-трудно се преотдават. Една четвърт от 160-те магазини, опразнени от BHS при фалита й през 2016 г., продължават да са празни, сочат данни на Local Data Company.

Един от начините за запълване на свободните площи е намаляването на наемите до степен, в която подписването на нови наемни договори става отново рентабилно за търговците на дребно. В случая с някои обекти на British Land, особено в ритейл паркове извън града, това вече се случва, казва Ричардс.

Но това не е жизнен вариант за всички. „Простата математика сочи, че в основни линии има твърде много търговски площи“, коментира Майк Прю, анализатор в компанията за финансови услуги Jefferies.

„Трябва да намалите наемите до достъпно ниво. Нашето работно допускане е, че наемите ще намалеят с 30% спрямо настоящите нива. Трябва да свиете и площите с 30%, което означава свиване с 51% на приходите от търговския център“, отбелязва Прю.

Все повече търговци на дребно искат наемните договори да са обвързани с приходите от продажби на магазините, а не да са фиксирани суми, които могат да се променят, едва когато наемният договор приключи или чрез процес по несъстоятелност.

Но по този начин собствениците на имоти, чиито разходи до голяма степен са фиксирани, остават без никакви сигурни приходни потоци.

Собствениците поглеждат към кредиторите. С намаляването на приходите от наематели на търговски обекти те са изправени пред растящ риск да нарушат договорите си за отпускане на заем, което в крайна сметка може да доведе до поемане на контрол върху активите им от банките.

„Кредиторите много ни подкрепят, но хората ще се озоват в ситуация на материални нарушения на договорите си в началото на новата година“, казва Мелани Лийч, главен изпълнителен директор на Британската имотна федерация, която представлява собствениците на имоти.

„Ако не сме внимателни, банките в крайна сметка ще притежават голяма част от търговските площи във Великобритания, а не смятам, че те го искат или ще знаят какво да правят с тях“, допълва тя.

Променящи се градове

Вниманието се насочва към други употреби на сгради, които сега са заети от магазини. Базилтън вече планира преустройство на градския си център въз основа на по-малко търговски площи и повече жилищни проекти, тъй като краткото пътуване с влак до центъра на Лондон прави града привлекателен за млади хора, които не могат да си позволят цените в британската столица.

Градът планира да разруши част от  Eastgate, който преди време беше най-големият покрит търговски център в Европа, и да го превърне в многофункционално пространство с търговски площи, работни пространства и обекти за хранене и забавление в центъра на града.

В други градове бивши магазини се превръщат в жилища под наем, офиси или обществени пространства. Когато магазин на Debenhams в Гилдфорд, графство Съри, излезе на пазара за 20 млн. паунда по-рано тази година, сред кандидат-купувачите бяха компания, специализирана в строителството на домове за възрастни хора, и хотелиер.

Бивш магазин на John Lewis в Саутсий, Хемпшир, е превърнат в мултифункционален комплекс, включително обслужвани офиси и кино, а нещо подобно е планирано за бивш магазин на House of Fraser в Бирмингам.

Но подобен преход рядко минава гладко. Заради настоящата система за планиране и предизвикателствата в преустройството на интериор, създаден за специфични нужди, в много случаи „всичко, което  постига преустройството, е ограничаване на загубите от търговски площи, а не печелене на пари“, коментира Прю.

Както местните, така и националните власти приемат все повече, че ще са необходими държавни средства за запълване на празнината между изискванията за съживяване на градовете и жизнените от финансова гледна точка варианти. Общо 3,6 млрд. паунда са заделени за тази цел.

Британското правителство е в процес на оценка на оферти от над 100 местни власти, като всички те са били уведомени да се съсредоточат върху подпомагането на градските центрове да погледнат отвъд търговските площи, вместо да субсидират появата на нови.

Кефорд се опасява, че парите няма да са достатъчни и че значителна част от тях може да бъдат насочени към относително повърхностни проекти за ремонти като ново улично осветление. Тъй като още много големи вериги за търговия на дребно може да последват Arcadia и Debenhams, вероятно ще са необходими радикални действия в много части на страната, ако британците не са готови да приемат голям брой празни магазини за дълго време.

„Централното правителство трябва да оправомощи местните власти да използват правомощията си за планиране и купуване на имоти под пазарната им цена. Но не мисля, че това ще се случи“, казва Кефорд.