Централните банки и предизвикателството от жилищния пазар

Цените на жилищата в света растат с главозамайващ темп – с най-бързия от 30 години в САЩ и от 17 години във Великобритания. Цените в Германия, които пропуснаха голяма част от растежа през последните четири десетилетия, също нарастват. Ръстове има дори в Италия и Япония, където жилищните цени бяха замрели десетилетия наред, пише Financial Times.

Причините са добре отрепетирани. Заможните служители, спестяващи пари у дома, искат нещо различно. Възможността за работа от разстояние или най-малкото хибридна работа кара много офис служители в градовете да си представят възможността да живеят другаде с много повече външно пространство. Цените растат най-бързо в райони, които предлагат по-големи градини или достъп до красиви места.

Растящите цени са резултат не само от промяна в приоритетите, породена от пандемията. Централните банкери играят роля с понижаването на лихвите и изкупуването на активи в опит за поддържане функционирането на финансовите пазари и заетостта на служителите. Много хора ще бъдат облекчени от устояването на цените на жилищата – спад на цените вреди на доверието на потребителите и на апетита на строителните компании да изграждат нови обекти, както и на счетоводните баланси на банките.

Но сега ръстът на цените подхранва следващите предизвикателства пред технократите, включително достигането на целите им за инфлацията. Федералната жилищна асоциация в САЩ Fannie Mae, която гарантира някои от ипотечните кредити, твърди, че за разлика от началото на новия век цените ще се прехвърлят и към наемите и в крайна сметка към общата инфлация. Това е риск и за финансовата стабилност. Ерик Розенгрен, председател на Федералния резерв в Бостън, твърди, че опасността жилищният бум да се превърне в спад е също риск за придържането към целта за инфлация.

Други се притесняват от неравенството. Ипотечните кредити може да са достъпни за собствениците на жилища благодарение на ниските лихви, но наемателите се нуждаят от по-големи депозити, за да могат да купят имот. Това означава години на събиране на средства за първоначална вноска при продължаващо плащане на наем.

Нова Зеландия уведоми централната си банка да помисли за последиците от решенията си в областта на паричната политика за запазването на устойчивостта на жилищните цени. Председателят на Федералния резерв в Далас Робърт Каплан предупреди, че институционални инвеститори придобиват твърде много жилища и изтласкват от пазара обикновени купувачи – притеснение, което се споделя и от активисти в Берлин.

Превръщането на жилищните цени в основна цел на паричната политика ще означава да се позволи спад на общите потребителски цени. Последиците от открито затегнатата парична политика относно заплати и безработица може да направят придобиването на жилище още повече извън възможностите на наемателите.

Но някои инициативи може да имат малко въздействие върху жилищния пазар. Централната банка на Нова Зеландия въведе отново ограничения за задлъжняването, намалявайки размера на ипотечните кредити, съотнесен към стойността на жилището – политика, която не оказва особено въздействие върху цените. Розенгрен смята, че Фед трябва да започне да ограничава програмата си за количествени облекчения, като намали темпа на изкупуване на обезпечени с ипотека ценни книжа вместо държавен дълг. Това може да помогне, но е малко вероятно да реши проблема като цяло.

В крайна сметка правителствата трябва да поемат отговорност – първо като прекратят политиките, които преднамерено повишават търсенето. За политиците може да е доста трудно да сложат край на благоприятния данъчен режим за притежаване вместо наемане на жилище, но премахването на директните субсидии като програмата Help-to-Buy на Великобритания би било първа стъпка към поставянето под контрол на жилищните пазари.

В дългосрочен план пътят напред е да се насърчава строителството и в същото време наемането на жилище да стане по-безопасен и привлекателен вариант. Централните банкери може да са подложени на критики, но това е проблем, за чието разрешаване не могат да поемат отговорността.