Най-добре представящият се офис пазар в света има заетост от над 98%

От Лондон до Ню Йорк никой не иска да бъде собственик на бизнес сграда тези дни. Но в южнокорейската столица собствениците на офис кули са в разцвета си, пише Bloomberg.

Офис пазарът в Сеул е мечтата на всеки собственик на имот – над 98% от офисите клас А са заети, а наемите са нараснали с 15% спрямо миналата година. Конкуренцията за площи е толкова ожесточена, че когато се появил наличен етаж в Parnas Tower в центъра на престижния квартал „Гангнам“, десетки местни и международни компании са се включили в наддаване за него.

„Специално наемателите, които търсят големи площи, наистина няма къде другаде да отидат“, коментира И Чой, ръководител на отдела за наем на площи в Cushman & Wakefield Korea. „Затова те просто ги вземат, дори това да означава ръст на цената с 30%-40%“, допълва той.

Подобен сценарий е немислим за собственици на имоти в САЩ, където наемателите на офиси намаляват площите си или напускат, тъй като служителите не са склонни да се върнат на бюрото си. Собственици на имоти не успяват да се задържат на повърхността, а по-високите лихви допълнително свиват маржовете им. Цените на офисите в САЩ се насочват към срив, а пазарът на бизнес имоти е изправен пред поне още девет месеца на спадове, сочи допитване на Bloomberg.

По ирония на съдбата южнокорейските инвеститори бяха сред най-опарените от срива на световния пазар. Пенсионни фондове, застрахователни компании и компании за управление на активи вложиха милиарди евро в имоти в чужбина малко преди пандемията да тласне стойността им надолу, повишавайки риска от кредитна криза.

В Южна Корея пазарът процъфтява благодарение на уникална комбинация от фактори на търсенето и предлагането, културни предпочитания и икономическа устойчивост. Южнокорейската столица е имала свободни площи от едва 1,7% през третото тримесечие спрямо средно 19% в Азия, сочат данни на CBRE Group.

Предлагането на офис площи в Сеул е недостатъчно от 2021 г., като наличните площи са едва наполовина спрямо историческото средно равнище, отбелязва Клер Чой, ръководител на отдела за анализи за Южна Корея в CBRE. Тя очаква недостигът да се запази до 2025 г., когато на пазара ще излязат нови проекти, които сега са в строеж, а наемите ще нараснат на годишна база с около 15% през 2023 г.

Наложените от правителството ограничения за преустройство преди няколко години и нарушаването на плановете за строителство заради пандемията допринасят за недостига на предлагане, отбелязва CBRE.

Наемите на офиси в Сеул нарастват. Графика: Bloomberg LP

В същото време търсенето на офиси е стабилно благодарение на силната местна икономика. Южнокорейската икономика отбелязваше растеж през по-голямата част от пандемията благодарение на силните чуждестранни пазари за продуктите ѝ, включително микрочипове и коли. Местните компании съставляват около 80% от наемателите на пазара на бизнес имоти, затова дори чуждестранните компании да свият площите си, общата нужда от площи се запазва.

„Това е въпрос на култура“, отбелязва Чой. Тенденцията за работа от вкъщи, която опразва офиси в много западни икономики, не се случва в Сеул или в по-голямата част от Азия. „Ако ни кажат да се върнем в офиса, ще го направим“, допълва тя.

Като още един знак за затрудненията пред наемателите на офис пазара в Сеул с проектите за преустройство и продажби на кули, които през последно време принуждават компаниите да напуснат първоначалното си работно място, застрахователното подразделение на BNP Paribas и Salesforce трябваше да намерят нови офиси на силно конкурентния пазар.

Недостатъчното предлагане на офис площи на пазара повишава и продажбите на тези кули.

„Южна Корея е вероятно най-силно представящият се офис пазар в света за последните две години“, коментира Калвин Чу, един от главните инвестиционни директори и ръководител на Invesco Real Estate в Азиатско-Тихоокеанския регион. Макар че лихвите по заемите като цяло са по-високи от обичайната доходност от наеми от 4% - основната причина покупките на офиси да са рядкост в много части от света в момента, Invesco все пак получи конкурентни оферти при неотдавнашна продажба на 17-етажна офис кула в „Гангнам“.

В крайна сметка американската компания продаде актива за 385 млн. долара, почти два пъти повече от цената на първоначалната покупка през 2017 г.

„Когато колегите ми в САЩ и Европа видяха заглавието, бяха изненадани“, коментира Чу за цената. "Това само показва, че азиатският пазар работи много различно“, допълва той. То също така отразява факта, че инвеститорите очакват доходността от наеми и приходите в Южна Корея да нараства с времето, коментира Чу.