Радослав Котларов: Жилищният пазар у нас е охладен, но не е замръзнал

Цените на строителните материали са в плато, но цената на труда продължава да расте, съчетана с недостиг на кадри на всички нива в строителството. Строителните компании са по-предпазливи и изчакват да завършат един проект, преди да започнат следващ, а някои по-малки продават проекти, които са готови до разрешение за строеж. Предлагането на жилища ново строителство в момента е равно на търсенето, цените започват от 1500 евро на кв. м. Това коментира Радослав Котларов, изпълнителен директор на „ГБС инвест“, управляващ GHome, бранд за жилищно строителство на  „Главболгарстрой“. 

- Пандемията от Covid-19 и войната в Украйна нарушиха доставките и повишиха цените на строителните материали през последните две години. Каква е ситуацията към днешна дата?

През тази година няма проблеми с доставките на материали, възможно е да има известно забавяне, но то е минимално и доставките вече са много по-прогнозируеми в сравнение с предишните години. 

Цените на материалите достигнаха плато, като строителните компании все още са много активни в проектите си и затова по-определяща към момента е цената на труда, която все още е висока. Недостигът на работна ръка, какъвто има на всички нива, също е сериозен проблем с оглед създаването на качествен продукт. Някои български строителни работници избират да заминат за Западна Европа, а тези от по-младото поколение, които трябва да ги заменят, все още се обучават. За да разрешат проблема с недостига на кадри, много компании започнаха да използват работна ръка от трети страни, но трудно успяват да се вместят в законовите изисквания. От известно време се обсъжда създаването на правна рамка, която да регламентира правото на труд у нас за хора, идващи от страни извън ЕС. В нашата компания нямаме такива служители, работим с доказани подизпълнители и не се насочваме към най-евтината работна ръка, тъй като това би означавало компромис с качеството. 

- През тази година сделките с имоти намаляват, лихвите се запазват на едни от най-ниските нива в ЕС, а цените продължават да растат. Какво говори това за състоянието на жилищния пазар към момента? 

- Жилищният пазар е охладен, но не е замръзнал. Има разлика между новия продукт, който се създава от строително-инвестиционните компании, и вторичните продажби, които се реализират веднага. Например, жилищната сграда DHome, която строим в кв. „Карпузица“ в София, е продадена на 90%, но реално сделките ще бъдат изповядани през лятото на следващата година. Другият ни проект - „Детелина Резидънс“ на „Цариградско шосе“, е продаден на 50%, а сделките ще бъдат реализирани при акт 16 в средата на 2025 г. 

Радослав Котларов, изпълнителен директор на "ГБС инвест"

Радослав Котларов е изпълнителен директор на "ГБС инвест“ и управляващ GHome, бранд за жилищно строителство на „Главболгарстрой“. Председател на борда на директорите на GHotels, към който принадлежат комплексите Свети Тома, Созопол и Флора, Боровец. Роден е през 1982 г. и той се присъединява към екипа на „Главболгарстрой“ преди 14 години. Завършва Техническия университет в София, със специалност инженер, а по-късно придобива и магистратура в César Ritz Colleges в Швейцария. Експерт е в областта на недвижимата собственост. Семеен, с две деца.

Според мен спад има при сделките на вторичния пазар, тъй като там имаше много спекуланти, които определяха цената на имотите по неясни критерии. Когато създаваме нов продукт, ние като строително-инвестиционна компания сме наясно, че между 15% и 25% от разходите за него са свързани с цената на земята. Между 40% и 55% от крайната цена на имота е цената на строителството и строително-монтажните работи, а около 10% са разходите за градоустройствени процедури, проектиране, разрешение за строеж, строителен надзор. Към това добавяме разходи за маркетинг и продажби със или без посредник, 10%-15% печалба, която се формира за цялата продължителност на проекта в зависимост от степента на външно финансиране, както и 20%, които отиват за държавата. Така че когато една строителна компания определи цена от 1500 евро на квадратен метър, тази цена е формирана, като се вземат предвид всички тези разходи наред с факторите, свързани с локацията и обема на проекта. При вторичните продажби съществува голяма неяснота как е определена цената на имота, в някои случаи тя е необяснимо висока и това отказва купувачите и съответно води до намаляване на обема от сделки. 

Цените на новото строителство също растат, тук няма как да се стигне до спад, тъй като терените за застрояване стават все по-ограничени и по-скъпи. Строителната себестойност също расте. Някои по-малки компании, които си позволяват да не бъдат сто процента лоялни към клиентите си и към държавата, могат да си позволят да играят с цената. Но това не се отнася за големите строително-инвестиционни и посреднически компании, които следват ясни принципи в работата си. 

- Какви са средните цени на квадратен метър в София към момента? 

- Цените започват от 1500 евро на квадрат и в някои квартали достигат до няколко хиляди евро. Локацията е от определящо значение за цената. В нашата сграда DHome, която се намира в близост до Нов български университет, средната цена на имот „на зелено“ е 90 хил. евро. В другата ни сграда – „Детелина резидънс“, средната цена на двустаен апартамент е 115 хил. евро. 

Сред купувачите на жилища в момента има много млади хора, които искат да сменят панелното жилище, в което са живели досега, с по-голямо. Те се ориентират включително към затворени комплекси, където съществуват по-ясни правила за задълженията на обитателите и по-добра среда около жилищните сгради. 

- Какви са изискванията на това ново поколение купувачи към жилищата, които придобиват?

- След Covid и осъзнаването на нуждата от повече пространство хората вече търсят две бани в тристайните апартаменти, по-голяма площ на жилището, по-добра среда и цялостно завършен проект, който предлага включително достатъчно на брой и добри подземни паркоместа. Старите квартали на София традиционно са най-скъпите и предпочитани локации, но в тях се строи малко. Купувачите се ориентират и към южните квартали. Има идеи да се строи на север, но не съм сигурен как ще стане това предвид предпочитанието на хората към квартали с развита инфраструктура. Те търсят също близост до метро, хубави улици около жилищната си сграда, гледка към Витоша. 

- Бихте ли разказали повече за проектите, по които работи вашата компания в момента?

- Имаме два активни проекта – единият DHome е на ул. „Дамяница“ и както казах е почти напълно продаден. Придобили сме и съседния парцел, в момента правим градоустройството и се надяваме след около година да разширим жилищния комплекс с още около 8000 кв. м. През март догодина планираме да започнем строителството на проект в кв. „Сухата река“, за който сме придобили терена преди около година и половина-две, а в момента текат градоустройствените процедури. 

Цикълът на инвестиционното строителство е между четири и пет години, затова се опитваме да планираме обемите през следващите няколко години, поне що се отнася до нещата, които зависят от нас и са ясни. Геополитическото напрежение в света, а преди това и пандемията са форсмажорни обстоятелства, които трудно може да бъдат предвидени. Затова винаги съветвам хора, които са се допитвали до мен за инвестиция в имот ново строителство, първо да се информират кой е инвеститорът в него. Разумното към днешна дата е да придобиете жилище от стабилна компания, която ще си завърши обекта, каквото и да се случи. В България има много такива строителни компании, но не са малко и тези, за които не е ясно как биха се справили с евентуални сътресения на пазара. 

Другият ни проект – „Детелина Резидънс“ на „Цариградско шосе“, е много интересен, защото сградата ще придобие акт 16 приблизително с пускането на метрото, което се строи в момента и ще има спирка на Окръжна болница. В един парцел съчетаваме жилищна сграда от висок клас с хубава фасада и прилежащ хотел, чиито услуги ще бъдат достъпни за собствениците на апартаменти там. Както казах, жилищната част е продадена наполовина. Към момента сме стигнали до четвърта плоча, очаква се през лятото на следващата година да получим акт 14, т.е. да завършим всички 16 етажа. 

- Намирането на терени за строителство ли е основното предизвикателство пред строителните компании и кои са останалите? 

- Намирането на подходящия терен от гледна точка на съотношение цена-качество е сериозно предизвикателство. Причината е, че много консултанти не са наясно с пазара на терени и дават лоши съвети на собствениците. Коефициентите на застрояване се смятат по много елементарен начин спрямо площта на земята и се получават квадратни метри, които на практика не може да бъдат постигнати, а на тази основа се определя цената на терена и се стига до изкуствено оскъпяване, което в крайна сметка се поема от купувачите на жилища. Много колеги, които не са си направили добре сметката, са купили терен, който е надценен, и са принудени да поемат загубата при продажбите. 

Друго предизвикателство пред строителните компании е неяснотата към момента относно градоустройствената политика на новото градско ръководство в София и това създава несигурност какво ще се случи с терени, които тепърва влизат в градоустройствени процедури. В самия строителен процес, ако е правилно пресметнат, не би трябвало да има изненади. В последната част – продажбите, изненадите могат да дойдат от по-сериозно затишие на пазара, което може да бъде породено от повишаване на лихвите по жилищните заеми. Засега такова не се очертава, България остава страната с едни от най-ниските лихви в ЕС. Миналата година много по-активно се говореше за рязко повишаване на лихвите и това породи очаквания за значително забавяне на жилищния пазар, но това не се случи заради добрата ликвидност на банките. Освен това българинът като инвеститор е незапознат с други способи за инвестиране и когато има заделени пари, ги влага в покупка на имот за децата си, за отдаване под наем или за защита на средствата си от инфлацията, тъй като през последните години ръстът на цените на жилищата винаги е изпреварвал темпа на инфлацията. 

Покупката на имот „на зелено“, т.е. в етап на строеж, осигурява по-голям избор и възможност за постигане на по-добра цена. Логиката на един инвестиционен проект е, че цената се вдига при определен брой продажби или при завършване на определен етап от обекта. През миналата година имаше строителни компании, които си позволяваха да индексират цените на жилищата, определени в предварителните договори с купувачите. Ние никога не сме си го позволявали. Струва ми се, че към момента все по-малко компании прибягват до подобна практика, но все пак хората трябва да внимават при подписване на предварителен договор и ако ползват брокер, да избират добър професионалист, за предпочитане от голяма компания, който познава добре пазара. 

- Данните на НСИ за третото тримесечие показаха спад на издадените разрешения за строеж и новозапочнатото жилищно строителство. Какъв признак за пазара е това? 

Пазарът на жилищно строителство се нормализира след еуфорията през последните две години. Колеги, които са взели терен за нов проект, възприемат по-предпазлив подход, като изчакват да завършат предишния, вместо да стартират няколко наведнъж. Смятам, че нормализирането на пазара и намаляването на производството на жилища ще помогнат за стабилизирането на цените, защото ако се стигне до свръхпредлагане, купувачите ще станат по-малко от продавачите и балансът на пазара ще се наруши. Според мен към момента той е балансиран, с равно търсене и предлагане. 

- В кои квартали на София се строи най-активно в момента и къде виждате потенциал за развитие?

- Строителството в южните квартали е много активно, както и около бул. „Филип Кутев“, в „Кръстова вада“, „Манастирски ливади“, „Малинова долина“. Под и над Околовръстното шосе също изникват нови комплекси. Големи проекти има и на север, но те са по-скоро единични заради споменатите вече проблеми с инфраструктурата там. 

- Какви са очакванията ви за жилищния пазар у нас догодина? 

- Очаквам лихвите да се повишат с 1%-1,5% в следващите 18 месеца, което е в здравословни граници, и не би трябвало да има негативни последици за жилищния пазар. Добър продукт, който излиза на пазара в точния момент с правилно съотношение между цена и качество, винаги ще привлича купувачи. За надценените продукти вероятно ще се наложат корекции на цените или те ще останат непродадени. 

По отношение на жилищното строителство в момента има малки строителни компании, които търсят партньор или продават проекти, които са готови до разрешение за строеж. Ако са умели в преговорите, не очаквам да изпитат затруднения. При забавяне на пазара може би ще има единични случаи на затруднения при компании, които разчитат на средствата от един проект, за да финансират следващия. 

Нашата компания има годишна програма, към която се придържа. През март догодина ще стартираме нов проект, който може би ще бъде последван от втори през септември, ако дотогава успеем да завършим градоустройствените процедури. 2025 г. и 2026 г. вече са напълнени с проекти, които ще стартираме. В момента се сме в етап на планиране на проекти за 2027 г. 

Тази година пазарът на терени се успокои благодарение на нарасналото предлагане. Миналата година такова на практика почти липсваше и цените на терените бяха безумно високи. Ние търсим терени на места, към които доказано има интерес от купувачите, отчитаме и други фактори като например каква сграда може да се построи там и на каква цена можем да я продадем. Не си спомням да сме купували парцел чрез обява, в повечето случаи с нас се свързват хора с наследствени имоти, които ние приемаме за партньори. Немалка част от терените придобиваме и от чужди инвеститори, които са ги купили между 2005 и 2010 г. и сега излизат от инвестицията.