Регистрация

e-mail:

Потребителско име:

Парола:

Потвърди парола:

Код:

 съгласен съм с условията за ползване
 Ежедневен нюзлетър
 Седмичен нюзлетър

България

Под конвенционален наем или в booking и Airbnb?

Тази дилема касае хиляди собственици на апартаменти в големите градове и по-морето, отговорът може да е изненадващ за мнозина

Под конвенционален наем или в booking и Airbnb?

Снимка: pixabay

Стотици апартаменти в центъра на София и другите големи градове в България и света се дават под наем по модерен начин - чрез booking.com и Airbnb. Затова и много собственици на апартаменти се чудят дали да отдадат апартамента си по конвенционалния начин - за поне една година, или на краткосрочен наем в booking.com и airBnB.

Investor.bg опита да направи анализ на разходите и приходите при двата начина на отдаване, за да може читателите сами да решат кой от двата варианта е за предпочитане.

На пръв поглед двустаен апартамент, който при нормален наем може да се отдава срещу 600 лв. на месец в booking.com и Airbnb, може да се отдаде средно около 20 дни в месеца за по около 70 лв. на нощ, или общо за 1 400 лв., което изглежда над двойно по-висока сума от генерираната при традиционния наем. Оказва се обаче, че има много фактори, които редуцират нетния приход от краткосрочното отдаване. 

Още по темата

Най-общо казано: При нормалния наем разходите се поемат от наемателя, а при краткосрочния - от собственика. Така комуналните разходи (за отопление - топлофикация, електричество, студена вода, интернет) в рамките на около 200 лв. на месец свиват нетния доход от отдаване чрез booking.com от средно 1 400 лв. на 1 200 лв. В допълнение сайтовете взимат такса в размер на до 15% от прихода - или в нашия случай до 210 лв., така че нетният доход вече пада на 990 лв. при краткосрочен наем.

Да продължим с изчисленията. При конвенционалния наем наемателят често си осигурява почти цялото обзавеждане и електроуреди и се грижи за поддръжката им. Съответно и ги пази.

От друга страна обаче обзавеждане на апартамент може да струва около 10 000 лв. и повече, защото туристите искат да видят уют и добър дизайн в снимките на апартамента. Ползването от много туристи, често недобросъвестни, води до бързо износване (амортизация), а има и случаи на кражба (на телевизор например). Ако приемем, че амортизацията на мебелите и електроуредите ще е 5 години, това са по 167 лв. на месец. И нетният доход от краткосрочния наем пада до 823 лв.

Вече се доближаваме до средните приходи от традиционен наем (600 лв.). Но има и други разходи при краткосрочен наем. Например таксите към етажната собственост. Съседите приемат, че при отдаване в booking и Airbnb осъществявате бизнес и трябва да плащате на входа петорна такса, или например 50 лв./месец, вместо 10 лв. за двама живущи постоянно, които самите наематели поемат. Така доходът от краткосрочен наем пада нетно до 773 лв.

Да добавим чистенето. При традиционото отдаваме под наем наемателите поемат това задължение. При краткосрочния обаче собственикът е задълженото лице. Ако приемем, че трябва да платите за 10 почиствания по 15 лв. всяко, то това са допълнителни 150 лв., което може да се окаже консервативна оценка за разхода. Така нетният доход от отдаван краткосрочно апартамент пада до 623 лв.

Но и това не е всичко. Някой трябва да посреща гостите, което означава да стои в готовност и да изчаква до 1 час на място. Да обяснява кое как се ползва в апартамента. За този мениджър трябва да се отделят поне 200 лв. на месец, възможно е тази сума да е значително по-висока, защото мениджърът може да се грижи и за дребните ремонти, различни кризисни ситуации и да поема други отговорности. Така нетният доход от апартамент в booking.com слиза до едва 423 лв., значително под средния наем при традиционното отдаване - от 600 лв.

Тук трябва да добавим риска комуналните разходи да са по-високи от тези 200 лв. на месец, ако например туристите оставят топлата вода да тече цяла нощ, което може да направи допълнителна сметка от 100 лв. Гостите могат "да надуят" отоплителните печки при отворен прозорец през зимата, могат да изцапат така, че почистването и ремонтът да са скъпи. Могат да изгубят ключовете, а направата на нов секретен ключ струва около 20 лв.

Разбира се, при нормалния наем също има проблеми. Законите често възпрепятстват извеждането на наемател, като този процес може да отнеме до 6 месеца, през което време той може да натрупа и високи комунални сметки.

При горните разчети обаче се оказва, че краткосрочното отдаване не е толкова изгодно за наемодателя.

Затова не е учудващо, че много от апартаментите в booking.com и airBnB биват спирани от предлагане и се връщат към традиционното отдаване.

Начин на отдаване/разходи за собственика на апартамента Апартамент под нормален наем Апартамент в booking.com и airBnB
топлофикация, електричество, студена вода, интернет 0 -200
такси за етажна собственост 0 -50
амортизация на мебели, електроуреди, чаршафи, посуда и други подобни плюс  дребни ремонти по тях и евентуални кражби 0 -167
чистене (поне 10 пъти в месеца по 15 лв.) 0 -150
разход за букинг.ком 15% от нощувките 0 -210
разход за служител по настаняване на наемателите 0 -200
приходи за собственика на апартамента    
от наем 600 0
от отдаване на нощ по 70 лв. на нощ 0 1400
нетен приход преди данъци 600 423

Материалът е с аналитичен характер и има за цел да постави рамката на сравнителния анализ между двата основни начина на отдаване, като всеки собственик трябва да прецени нещата за себе си. Ако даден собственик осъществява чистенето, дребните поправки и управлението на имота (настаняването на туристи), то нетният ефект за него би бил по-висок от нормалния наем, но това вече са трудови доходи, а не такива от чисто отдаване на собственост.

По статията работиха: автор Мариян Йорданов, редактор Бойчо Попов
Още по темата: България

Последни новини

Коментари (10)

0
 
0
 
10
boyanpa до: Nathan
преди 1 седмица
Няма профилна снимка
Това доста липсва от текста. Липсва и коефициентът "неработеща държава", чрез който да се калкулират спестените разходи от данъци в единия и в другия случай. Особено за чуждите лица, които отдават краткосрочно - държавата не е и чувала за тях...
0
 
0
 
9
mpy_yordanov до: vajvaj
преди 1 седмица
Думите Ви, че и двамата се отказват, директно потвърждават анализа ми.

Ако двамата бяха направили анализ като моя, щяха да си спестят усилията и грешката.

Благодаря
0
 
2
 
8
преди 2 седмици
Че е некадърно скалъпена статийката е факт. Всъщност, задали са едни доста завишени разходи, които са много условни, а трябваше да анализират приходите. Доста съм проучвал хора, отдаващи в airBnB и никога не съм чул за 20 дневна заетост месечно, аналогична на 240 дни годишно, на каквато база е направена горната аритметика. Приятел, който отдава топ апартамент срещу 150 лв на вечер каза, че се радва на 140 дни годишно, а друг, който отдава в ниския сегмент за около 65-80 в зависимост от сезона, че никога не е достигал 200 дни. Вторият се отказа преди 2 месеца, а първият е на път да го направи след летния сезон.
2
 
7
 
7
преди 3 седмици
Няма профилна снимка
Без да коментирам достоверноста на данните, които авторът е анализирал ще кажа, че двата типа сделки съответно облигационното отдаване под наем по ЗЗД и търговското отдаване ( краткосрочно) под наем по Закона за туризма и ТЗ са неправомерно сравнявани.. Понятието ,,краткосрочен наем” е несъотносимо към физическите лица, които не са търговци, като изключение от правилото се отнася единствено до физически лица, отдаващи под наем стаи в собствените си жилища по чл. 2 от Търговския закон.Физическите лица, които отдават недвижими имоти за краткосрочно наемане извършват търговска дейност и следва да се регистрират като търговци. Извършването на търговски сделки по реда на Закона за туризма може да се осъществява от икономически субекти с възникнала дееспособност по Закона за туризма. Изброените тук специфики не са само от класификационен характер, а обемат включително престациите, или обема от права ,които страните по сделката могат да имат в случай на неизпълнение или лошо изпълнение на договора за краткосрочно настаняване.
2
 
12
 
6
преди 3 седмици
Няма профилна снимка
Некадърно скалъпена статия. Имам опит в тоя тип отдаване и от двете страни, тук четем едни смешки, изсмукани от пръстите.
Пропуска се и основния недостатък на "традиционното отдаване под наем" - не можеш да накараш наемателя да напусне преди изтичане на договора, който може да е и многогодишен. Не можеш и да си сигурен, че няма да те завлече със сметки - въпреки депозита. Статията е тенденциозна и се опитва да обясни колко неизгодно е ползването на платформите и отдаването гъвкаво през тях, чета и се смея хахахахаха! Мариане, това ли ти е професионалната журналистика? Че и Бойчо за капак, хвани единия - удари другия.

Още от България
Определен е концесионер на големия плаж в „Св. Св. Константин и Елена“