Регистрация

e-mail:

Потребителско име:

Парола:

Потвърди парола:

Код:

 съгласен съм с условията за ползване
 Ежедневен нюзлетър
 Седмичен нюзлетър

Новини и анализи

Асен Лисев: Очакваме дивидентна доходност за Браво Пропърти от 9,3-9,6%

Правата за участие в увеличението на капитала на АДСИЦ дружеството се търгуват до 14 март 2019 г.

Асен Лисев: Очакваме дивидентна доходност за Браво Пропърти от 9,3-9,6%

Асен Лисев Снимка: Личен архив

Асен Лисев работи на имотния пазар в България от 15 години. След 3 години кариера в банковата сфера от 2005 г. той работи в сферата на бизнес имотите, като е консултирал много сделки за покупко-продажба на молове, офис сгради и парцели, както и проекти за изграждането, отдаването под наем и управление на офисни, търговски и други сгради. Сред компаниите, с които е работил са: Danaos Development, ECC, Europa Capital, GE, Heitman, Immo East, Merrill Lynch, Quinlan Private, Tishman International и много други. Асен Лисев има бакалавърска степен по Икономика от Софийския Университет и MBA степен по Финанси от Kogod School of Business във Вашингтон.

"Браво Пропърти Фонд" АДСИЦ е най-новото инвестиционно предложение към инвеститорите на Българска фондова борса АД, като предлага висока дивидентна доходност, чрез придобитата офис сграда отдадена на наематели. В момента тече увеличението на капитала на "Браво Пропърти Фонд" АДСИЦ, което ни провокира да потърсим създателя Асен Лисев за интервю.

- Г-н Лисев, защо не оставихте високата доходност от 9,5% за себе си, а споделяте проекта с новопридобитата офис сграда с широката публика?

- Аз оставам основен акционер и изпълнителен директор в "Браво Пропърти Фонд" АДСИЦ, така че бъдещите акционери ще могат да разчитат на мен.

Когато са преодолени големите рискове и една сграда е готова и пълна с наематели, е редно нови, по-консервативни и търсещи дългосрочен стабилен доход инвеститори да станат собственици. Строителните предприемачи насочват усилията си към проекти с по-висок риск и по-висока възвръщаемост, поемайки всички съпътстващи предизвикателства.

- Как отдавате площи на 13,5 евро на кв. м., когато сегашните две сгради на ФНИБ АДСИЦ например са на 10,5 и 11 евро, съответно в Бизнес Парка и Камбаните?

- Не подценявайте наемателите – те най-добре от всички знаят за какво плащат и правят внимателен финансов анализ, когато избират нова сграда. Ако ми позволите ще парафразирам въпроса. Колко е ефективната цена на работно място, която плащат наемателите в различните офис сгради? Само така трябва да се сравняват наемите, като е редно да отделим внимание и на локацията, експлоатационните разходи и нивото на довършителните работи и комфорта на работната среда. Смея да твърдя, че Офис А е една от най-ефективните сгради на пазара, като започнем от функционалната етажна плоча от 2,100 кв.м. с 9% общи части, големия брой паркоместа и най-добрите технически характеристики на фасада, осветление, климатична система и т.н.

- Наемателите в сградата имат клауза за предсрочно прекратяване на договорите си за наем след 3-5 години, това носи ли риск?

- Договорите за наем са 10-годишни, като среднопретегленият неизтекъл срок на договорите за наем е 6 години. Не са много сградите на пазара с такава дългосрочна структура на наемите. Някои от наемателите имат еднократни клаузи за прекратяване след изтичане на петата или шестата година, като целенасочено се разминават във времето с оглед управление на риска от едновременно изтичане на договорите, които обезпечават приходите от сградата. Имаме подобни клаузи и в полза на наемодателя. В зависимост от моментното състояние на пазара и нуждите за разширение на наемателите – тези опции могат да бъдат в полза и на двете страни.

- Не е ли твърде задлъжнял проектът и в какъв случай облигационерите получават всичко, земята, сградата и наемите?

- Дългът е под 45%, което е едно от най-ниските нива на нашия пазар, където стандартното кредитиране е около 65-75%. При наличие на сграда с качеството на Офис А и структурата на подписаните договори за наем, вероятността да изпаднем в сценария, в който облигационерите получават всичко, е доста по-малка, отколкото за средностатистическата офис сграда в София. Имаме много голям буфер и правилните инструменти, за да противодействаме при промяна на пазара в неблагоприятна посока.

- Каква дивидентна доходност да очакваме за 2020 и 2021г.?

- Очакваме дивидентната доходност за тези години да е около 9,3-9,6% при 100% разпределение на печалбата.

- Не сме ли вече на върха на цикъла, след който следва спад в цените на имотите? Говори се за предстоящо свръхпредлагане на офиси?

- На първо място трябва да посоча, че в "Браво Пропърти Фонд" АДСИЦ подбираме само такива сгради, които имат всички предпоставки да издържат проверката на времето и да запазят максимално добре паричния поток и стойността си дори при спад или криза на пазара. Освен това вярвам, че амплитудите при наемните цени и нивата на доходност на офисите ще са по-умерени в следващите години, защото при предходната криза бяха научени правилните уроци и от страна на инвеститорите, и от страна на кредиторите.

- Колко е таксата за управление на обслужващото Ви дружество?

- Таксата за управление на обслужващото ни дружество MBL е под 0,4% от стойността на активите. За сравнение, при други  дружества, таксата по-често е в диапазона 0,85-3,0% от нетните активи. Посочете ми друго обслужващо дружество, което има знанията и постиженията на MBL и е спечелило доверието на толкова много клиенти в конкурентна среда.

- Облигациите в текущото предлагане с фиксирана доходност ли ще бъдат, има ли опасност при повишение на лихвите? Какво става след изтичане на срока на облигацията?

- Купонът по облигациите е 3,25% и е фиксиран, а не плаващ. Планираме да издадем и пласираме нов дълг преди или на падежа на облигацията.

- Какви са сроковете и параметрите на предлагането? Праг за успех?

- До 14-март се търгуват правата за записване на нови акции. За успешно увеличение ще се счита набирането на не по-малко от 36 милиона лева.

- Индивидуални или институционални инвеститори очаквате да се включат?

- Очаквам да се включат умните инвеститори. Продуктът е създаден както за институционални, така и за индивидуални инвеститори търсещи разумна доходност при добре премерен (нисък) риск. Целта на "Браво Пропърти Фонд" АДСИЦ е да дадем достъп на повече граждани да имат собственост в модерни офис сгради, които сами не биха могли да си купят поради големия мащаб на сделките. Значителна част от спестяванията на гражданите се управляват от пенсионни фондове и дружества за управление на активи, на които също им липсва добра експозиция към сегмента.

- Какви са плановете за бъдещо развитие на дружеството? Гледате ли към други инвестиции освен Офис А?

- Разбира се. Ще се стараем да добавим в портфейла и други подобни устойчиви първокласни активи, за да осигурим на своите акционери запазване и нарастване на стойността на парите им чрез реализиране на стабилен доход при балансирано разпределение на риска. Инвестиционната ни стратегия включва само инвестиции в готови и отдадени под наем бизнес имоти. Не включва закупуването на парцели, строителство, жилищни или ваканционни имоти.

По статията работиха: автор Мариян Йорданов, редактор Виктория Тошкова

Последни новини

Още по темата

 
Спонсорирано съдържание

Коментари (4)

1
 
6
 
4
преди 3 месеца
Няма профилна снимка
Бърза справка в официалните регистри :
Офис 1 ООД /фирма на Асен Лисев и Павел Томаш Суджарски/придобива терена за офис сградата на 15.11.2016г
След което ползва кредит от Банка ДСК за строителството в размер на 10,73 милиона евро. На дата 05.05.2017г. за тази сума е заложено цялото търговско предприятие, залог на дружествени дялове и е вписана ипотека.
От публикувания баланс към 31.12.2017г. е видно, че при основен капитал 4.5 м. лева двамата съдружници са внесли като допълнителни заеми / парични вноски в дружеството още 2,4 м. лева. Тоест тяхното самоучастие в строежа на сградата е около 7 м.лв. Нека предположим, че са изхарчили странично за „разни“ плащания още 2-3 м.лв., които не са отразени в баланса. Това определя структура на инвестицията - 5 м.евро собствени средства и 11 м. евро кредити. Или общо 15-16 м.евро.
Ако горните цифри са близки до истината, а това лесно може да се установи след публикуване на финансовия отчет на Офис 1 ООД за 2018г., себестойността на офис сградата следва да бъде около 1000-1100 евро на 1 кв.м. надземно РЗП, което е съвсем реално от гледна точка на себестойността на строителството в момента.
Построената сграда е много добре проектирана, с добра локация и наем от 13.50 евро на 1 кв.м. в момента е абсолютно реален в момента. Друг е въпросът доколко сегашните наемни нива могат да се проектират 10 или повече години напред в бъдещето.
Явно разсъжденията на собствениците са били следните :
Вариант 1 : Отдаваме цялата сграда под наем, реализираме около 2 м. евро годишен приход и след като си изплатим кредита към ДСК за около 7-8 години /ако няма междувременно криза на пазара/ оставаме собственици на един прекрасен имот, който може да ни носи доживотна рента по 1 м. евро на човек.
Вариант 2 : Извършваме сикюритизация на сградата като я продаваме на новоучреден АДСИЦ, който пак ние управляваме, за 30.4 м. евро. без ДДС. Прибираме по този начин 15 – 16 м. евро чиста печалба веднага и даваме шанс и на останалите тарикати да изкарат някой лев доходност.
Както мъдро заключава моя приятел Виктор М., който постоянно следи борсите, винаги трябва да пускаш по малко аванта на останалите, за да те обичат.
Иначе, ако пазарът се запази такъв, какъвто е в момента, 7.87 % доходност преди данъци е постижима. Ако 10 години напред лихвите се запазят ниски, е постижимо да се постигне левъридж 4% към 9% в съотношение облигационери / акционери. Разбира се това е така, ако никой наемател не си прекрати договора предсрочно .
Твърде много „ако“.
Асен и Павел правилно са избрали втория вариант.
Но е интересно да се наблюдава доколко ще се набере капитал по предложения начин, защото при евентуален успех, това може да доведе до бум на секюритизацията на подобни имоти.
0
 
4
 
3
преди 3 месеца
Няма профилна снимка
9.3% е чудесно. 7 също бих приел макар че това е доходноста от арендата от земя която имам а нея я броя за по-сигурна инвестиция от очакванията на този човек и като цяло от акциите на която и дае компания.
0
 
9
 
2
преди 3 месеца
Няма профилна снимка
"Дружеството със специална инвестиционна цел „Браво Пропърти Фонд” АДСИЦ придобива офис сграда ....... за сумата от 60 млн. лева, съобщават от дружеството.
......
Офис сградата "OFFICE A" ......... е 100% отдадена под наем и генерира годишни приходи от поне 4,6 млн. лева при 10-годишни договори за наем."

От въпросните поне 4,6 млн. лева трябва да се извадят 0,24 млн такса за обсулжващото дружество /0,4% от 60 млн/, както и други разходи и данък печалба. По този начин вероятно доходността от въпросната сграда се ориентира към максимум 6-7%, което е доста далеч от фантастичните 9,3-9,6%
1
 
4
 
1
преди 3 месеца
Асен Лисев: Очакваме дивидентна доходност за Браво Пропърти от 9,3-9,6%

-----

а дано

Още от Новини и анализи
Половината от оборота на БФБ дойде от сделки с книжата на „Еврохолд България“