Офис клас, а?

Напоследък има много спекулации относно това какво означава качествен имот и в частност качествен офис.

Специално на развиващ се пазар като българския стандартите за качество и степен на довършеност са още по-разтегливи понятия, тъй като пазарът и клиентите нямат база за сравнение на достатъчно качествени продукти.

Това според някои наблюдатели е логичен етап от развитието на пазара, а според всички – изгоден момент за успешни маркетингови кампании (и съответно повече продажби), базирани на иновативни и привлекателно звучащи термини.

По същата сила през последните години на пазара у нас се появиха много на брой офиси клас „А“. Тази тенденция заслужава внимание предвид факта, че до вчера множество бизнеси се помещаваха просто в апартаменти... без никакъв клас.

С развитие на бизнеса и на пазара на имоти започнаха да се предлагат все повече новоизградени офис площи. Това само по себе си беше новост на пазара и бизнесът прие с готовност това ново предлагане, слагайки началото на процеса на релокация на компаниите.

Какъв е шансът всички те да са попаднали в офиси първо качество, или „клас А“, както голяма част от тях се рекламират, тепърва предстои да видим.

Истината е, че почти всички нови офис сгради, които бяха завършени напоследък, се обявяваха като площи от клас „А“. Много от тях предоставят наистина една нова от познатата досега работна среда, снабдена с всички необходими съоръжения и удобства, характерни за един модерен европейски офис.

Други обаче отговарят на този клас площи единствено по наемните нива, на които се предлагат.

В действителност някои експерти смятат, че до скоро на българския пазар почти липсваха „истински офиси клас „А“, според смисъла на този термин на развитите пазари в Западна Европа и САЩ.

Какво всъщност означава офис клас „А“?

Международната асоциация на собствениците и мениджърите на сгради (BOMA) разделя различните видове офис сгради на три класа – съответно А, В и С.

Според нейните определения офисите клас „А“ представляват „най-престижните сгради, които се конкурират за първокласните офис потребители с наеми, по-високи от средните за района“. Според BOMA тези площи разполагат с „висококачествено оборудване, модерни системи, изключително удобен достъп и забележимо пазарно присъствие“.

С други думи изискванията за офис сградите са свързани освен с качеството на самите площи, така и с инфраструктурата и достъпа до сградата, както и с нейната локация. Според асоциацията това са знакови сгради, които сами по себе си се превръщат в забележителност.

За разлика от тях офисите клас „В“ са такива, които се конкурират „за широк спектър от потребители с наеми, сравними със средните за района“. Тези сгради разполагат с „адекватни системи“, оборудване и обзавеждане, които са „приемливи до добри за района“, но не могат да се съревновават на същите наемни нива със сградите от клас „А“.

Според основния критерий – ценовото разграничение – офисите клас „С“ са насочени към „наематели, които изискват функционални площи на нива под средните за района“, смятат експертите от асоциацията.

Няма единна класификация

Подобно е определението и на Urban Land Institute, както и на редица други организации и специалисти.

Истината е обаче, че е много трудно да се намери изцяло обективна и коректна формула, според която сградите да се подредят в различни класове.

Досега все още няма разработена система, която да предоставя база за сравнение за различните видове офис сгради.

Именно затова наскоро от Британския съвет за офиси (BCO) призоваха за приемането на универсални спецификации, с чиято помощ да се създаде единен стандарт за офисите клас „А“, с цел да се елиминират разликите в тяхното дефиниране в различните части на света.

В своя доклад „Международни офис площи – историята на шест града“ от BCO установават липса на каквито и да било последователни стандарти на спецификация за местните пазари на бизнес имоти. Това се отнася в особена степен за по-новите пазари в Източна Европа, Средния Изток и Азия.

Според изследането, което взима предвид офис пазарите в Абу Даби, Бангалор, Лондон, Москва, Ню Йорк и Шанхай, основните области, в които се среща разминаване в стандартите, са ефективността на разпределението на пространството, разположението на колоните, зоните с повдигнат под, както и вътрешната температура в помещенията.

„Непоследователността в стандартите може да се отрази отрицателно на вътрешните инвестиции и да подрони наемните нива и стойността на имота“, коментира Гордън Кери, бивш президент на BCO и инициатор на проучването.

От организацията обаче съветват при приемането на стандартите да се взимат предвид и редица локални фактори като климат, култура и търсене на местния пазар.