С. Иванов: Пет до 10 години са нужни за усвояване на незаетите офис площи у нас

Станимир Иванов е старши консултант в българския офис на King Sturge, където отговаря за пазара на офис площи, корпоративни недвижими имоти, инвестиции и др.

Също така той е основател и изпълнителен директор на компаниите за имоти Bulmaxestates Ltd и Bulmax Investments LTD. Преди това между 2001 и 2005 г. той е работил в консултантската компания за имоти JAC Strattons в Лондон.

Пред Investor.bg Иванов прогнозира развитието на пазара на офис площи у нас през идните месеци.

- Каква е вашата прогноза за пазара на офис площи за 2011 г. - като незаетост, наеми, сделки, търсене и т. н.?

Смятам, че ни чака една по-добра 2011 година в сравнение с предходните две, но при всички положения не очаквам огромният процент незаети офис площи да се запълни.

- Очаквате ли последващо понижение на наемните нива предвид високия дял на незаетост и новите площи, които излизат на пазара?

През последните 2-3 години видяхме понижение на наемните цени от порядъка на 30-50%, което доведе до нормализиране на цените до едни приемливи нива в сравнение с други европейски държави, респективно мнението ми е, че сегашните наемни нива ще останат без изменение.

- Кога смятате, че усвояването ще догони предлагането?

Тук ще отговоря малко песимистично: между пет и 10 години и то само при положение, че сведем строителството на нови сгради до минимум, привлечем повече чужди инвеститори и започнем разчистването на всички технически и морално остарели офис сгради.

- В кои региони в столицата и/или регионални градове свръхпредлагането е най-голямо?

Разбира се, столицата, тук предлагането и търсенето са най-големи

- От какъв тип сделки и наематели се движи наемната активност в момента?

Средностатистическите данни показват, че размерът на наетите площи са от порядъка на 300 кв. м, което е доста по-ниска ставка в сравнение с държави като Полша, Чехия, Словакия и други. Все още България не прави достатъчно да привлече големите чужди инвеститори, които да аутсорсват при нас. Изключение прави HP, които продължават своята експанзия и в момента търсят нови 10 хил. кв. м. Ето такива наематели са нужни на България, за да запълни всички тези свободни офиси.

- Към какъв вид проекти (и къде) има главно интерес от страна на наемателите?

Това зависи изцяло от наемателя и неговото търсене, разбира се. Големите международни компании не правят компромиси с качеството на офисите, те много добре знаят, че има от какво да избират и могат да договорят наеми в рамките на своя бюджет. От особено значение е не само качеството на проекта и цената, но и локацията.

- Какви мерки предприемат собствениците на по-стари площи, за да останат конкурентни на новите предложения – отстъпки, модернизиране? Бихте ли дали примери?

При всички положения ще се опитат да задържат наемателите си, тъй като в противен случай, ще им бъде много трудно да намерят нови. Мерките, които предприемат, са намаляване на наемите и подновяване на договорите за възможно най-дълъг период при стъпаловидни наемни нива. Също така подобряване на качеството на сградите, било то с поставяне на нова модерна рецепция, външна фасада или смяна на настилките и други трайни подобрения. Моят съвет е имате ли наемател – не го изпускайте в никакъв случай.

- Какви са очакванията ви за инвестиционната активност в сегмента? Очаквате ли по-голям брой сделки с проблемни активи – у нас и в региона на ЦИЕ?

Да! През последната година имаше няколко активни фонда, които търсеха да закупят качествен продукт, който да отговаря на техните изисквания, а именно – възвръщаемост от порядъка на 9-9,5%, силни наематели, дългосрочни договори и по-възможност 100% заетост. Тези фондове опипаха добре пазара и в близките няколко месеца мога да твърдя, че ще се финализират няколко сделки от порядъка на 20 - 150 млн. евро.

Някои страни от ЦИЕ като Чехия, Полша и Словакия са значително по-апетитни за инвеститорите, най-вече заради по-високата сигурност за техните ивестиции. За съжаление, България все още попада в долната част на списъка на инвеститорите, което надявам се, ще се промени в близките няколко години, само и единствено с помощта на правителството и неговата политика към преките чужди инвестиции в България. Имаме да извървим един дълъг и тежък път, но аз лично съм оптимист за бъдещето на страната ни.