Най-търсените офиси в София през миналата година са с площ 100-250 кв. м

Търсенето на офис площи през изминалата 2009 г. е значително под нивата от предходната година, като особено се е свило търсенето на площи за покупка. Търсенето на офиси под наем е свързано преди всичко с оптимизиране на бюджета. През първата половина на годината преместванията са сравнително плахи, а през втората половина стават значително по-активни и решителни, сочат наблюдения на една от консултантските компании в сектора на бизнес имотите.

Най-търсени през периода в столицата са офиси с големина 100-250 кв.м, а във Варна и други областни центрове – 100 до 150 кв.м. В София най-предпочитани остават централните райони. Най-голямо е търсенето на офиси по бул. “България”, бул. “Тодор Александров”, кв. „Лозенец“ и кв. „Младост“– в района около Бизнес Парк София. Това се посочва в анализ на GVA Sollers Solutions, член на международната организация GVA Worldwide и част от групата на Форос.

Основните изисквания при избор на офис са локация, човекопоток, възможност за паркиране, етажност (партер или първи етаж), място за реклама и други.

За първата половина на текущата година от компанията очакват търсенето да остане по-малко от предлагането, като продължи тенденцията за смяна на офиси с цел оптимизация на разходите. Продажбените и наемните цени ще продължат да се понижават, но с по-слаби темпове спрямо 2009 г.

Повишената незаетост в бизнес сградите ще доведе до напрежение при покриването и разпределението на разходите и таксите за поддръжка и управление, смятат още от компанията.

Предлагане
2009 се характеризира с повишено предлагане на офис площи, многократно над нивата от предходните години. Причините за това се крият както в голямото количество новопостроени площи, така и в множеството освободени офиси поради свиването на икономиката.

През годината протичаше и процес по закриване на представителства в по-малки областни центрове на някои компании от бизнеси, засегнати най-сериозно от икономическата ситуация. Този факт също допринесе за увеличаване на процента на незаетост на офис площите в тях, като на места той достига до 50%. В София той е 18,3%, става ясно от годишния анализ на компанията. Сходен дял на незаетите офиси отчетоха миналата седмица и от друга компания в сектора – Colliers International.

През 2009 г. на територията на страната са завършени над 400 хил. кв.м офис площи, от които 235 хил. кв.м са в София, 56 хил. кв.м са във Варна и 35 хил. кв.м в Пловдив, пише в анализа.

Немалък е обемът на замразените офис проекти. Към края на 2009 в София техният обем надвишава 860 хил. кв.м.

В процес на изграждане през миналата година в София са близо 1,182 млн. кв.м офис площи (с 27,31% по-малко в сравнение с 2008), във Варна - 126 хил. кв.м, а в Пловдив -188 хил. кв.м. 65,78% от общо изграждащите се през годината площи в столицата са в периферните райони на града, 13,5% в центъра и 20,73% в широкия център. При по-малките областни центрове тенденцията е противоположна, тъй като почти всички офис площи там са съсредоточени в и около централните части.

В София новоизграждащите се и планирани за следващите няколко години бизнес центрове са ситуирани най-вече около бул. „Цариградско шосе“ и бул. „България“, като немалък брой сгради ще бъдат построени и в централната част на столицата. Някои от инвеститорите са планирали изграждането на офис сгради в близост до бъдещото трасе на метрото, тъй като се очаква през следващите години тези локации да бъдат сред най-атрактивните. Все повече инвеститори ще се съобразяват с плановете за инфраструктурното развитие на градовете, прогнозират от компанията.

Друга тенденция, характерна за изминалата година, е едновременното обявяване за продажба и за отдаване под наем на помещения в едни и същи бизнес сгради, които първоначално са били предвидени за реализация само по един от двата начина. Причините най-често са недобро предварително проучване на таргет групите на проекта, непланиране на паричните потоци, липса на анализ на конкурентната среда и лошо управление.

За първи път на пазара на офис площи в България през 2009 започнаха да се използват нови методи за мотивиране на клиенти, сред които поемане на разходи по преместването на ключови наематели, гратисни периоди в зависимост от срока на договора, поемане на разходите по довършителните работи по интериора на офиса и други. Същевременно подписваните договори за наем по-детайлно описват правата и задълженията на наемателите и наемодателите, особено що се касае до клаузите за прекратяване, неустойки, актуализиране на наема и пр.

През 2009 все повече се налага услугата за отдаване под наем на офиси на час, т. нар. “бизнес адрес”. От нея се възползват както местни компании, така и новонавлизащи в страната чуждестранни, чиято експанзивна политика е предпазлива с оглед минимизиране на риска. Към настоящия момент тази услуга съществува единствено в София, като обемът на предлаганите офиси е малък.

Цени
Сегментът на офис площите е един от най-засегнатите от кризата. Средно за годината продажбените цени на офис площите в страната са се понижили с 23,64%, а наемните с 30,54%, сочат данните на компанията.

При продажбените цени най-голямо е понижението в София (-30,2%). Във Варна цените са намалели средно с 15,49%, в Бургас – с 27,5%, в Пловдив – с 13,14%, а в Стара Загора – с 25,89%.

На пазара на наеми най-значително е понижението в Бургас (-46,59%). В София то е с 29,9%, във Варна – с 22,18%, в Пловдив – с 16,8%, а в Стара Загора – с 23,54%.

Доходност
Средната доходност на офис площите от клас А и В в страната към декември 2009 г. е в размер на 8,05% и на годишна база регистрира понижение от 0,4 процентни пункта, се посочва в анализа. В София средната доходност на офис площите е в размер на 6,62% и на годишна база се понижава с 1,21 пр.п. Във Варна доходността на имотите в сегмента е 6,86%, в Бургас - 7,67%, в Пловдив - 7,70%, а в Стара Загора - 8,16%.