Г. Тодоров: Неизпълнението на началните проекти влошава сградната ефективност

Какво е мястото на сградните инсталации и системи в инвестиционния процес и как те могат да влияят върху стойността и ефективността на имота – разговаряме с Гален Тодоров, инженер, отговарящ за продажбите на Ахи Кериър Клон България.

Гален Тодоров е завършил Техническия университет в София, специалност "Топло и ядрена енергетика". През 2006 г. специализира Възобновяеми енергийни източници и по-точно - проучването и използването на геотермална енергия, в Гьотинген, Германия. Работи в АХИ Кериър Клон България от 2008 до днес.

Гален Тодоров е един от лекторите на предстоящия Клуб Investor.bg на тема „Успешни практики при управлението на портфейли от имотни активи“. Събитието ще се проведе на 17 юни (вторник), от 18 ч., в Гранд Хотел София, зала „София“.

Повече за акцентите в дискусията и лекторите, както и възможностите за регистрация, можете да видите тук.

Клуб Инвестор се провежда с любезното съдействие на АХИ КЕРИЪР КЛОН БЪЛГАРИЯ и Консултантска къща Амрита.

Институционални партньори на клуб Investor.bg:
Индустриален холдинг - България, БФБ-София, Bulgaria ON AIR, Дакси и Германо-българска индустриално-търговска камара (ГБИТК).

- Сградните инсталации – проектирането, изпълнението и инвестициите в тях, представляват съществена част от общата инвестиция в един имот, а допринасят и със значителен дял от разходите за експлоатация на сградите. Какво е отношението на инвеститорите точно към тези разходи и доколко възприема качественото изпълнение на сградните инсталации като фактор, който влияе върху последващото реализиране на активите?

Със сигурност по-голяма част от сградните инсталации заемат основен дял в ескплоатационните разходи, но доколко те представляват значителна част в общата инвестиция, зависи много от предназначението на сградата. Ако вземем за пример една болница, сградните инсталации са много малка част от общата инвестиция поради наличието на скъпо струваща апаратура, но в същото време те са доста голямо перо в месечната ѝ поддръжка. Жилищните кооперации са друг пример, където делът на разходите за сградните инсталации като процент от общата инвестиция е по-висок.

Независимо от това, все още фокусът не е върху това как ще функционира и колко ефективна ще бъде цялата сграда с всичките ѝ сградни инсталации и довършителни работи, а се разделя на парчета, които се разглеждат само като абсолютна стойност на инвестицията. Безсмислено е например да инвестирате в супер ефективна климатична инсталация, а в същото време да имате ниско ефективно осветление. Или да се опитвате да стоплите ефективно фоайе при липса на добре уплътнена входна врата.

Много малко са инвеститорите, които мислят за всеки детайл от активите, и затова в повечето случаи клиентите в последствие са безкрайно недоволни от това, което получават. Лошите примери са безкрайни, включително с течащи покриви или наводнени мазета, както и с неразумно високите сметки за отопление и охлаждане. Голяма част от сградите имат проблем и са неефективни от гледна точка на системи за вентилация и  климатизация. Системите за отопление бих казал, че са на прилично ниво, но относно предимствата и начина на подбор и изпълнението на другите системи смятам, че все още имаме какво да учим и да развиваме.

Всяка една система в сградите трябва да бъде заложена предварително на ниво проект и след това да се спазва решението на проекта. При нас нещата се подминават още на проектно ниво и то с много лека ръка. Почти във всеки проект някой от изпълнителите го преработва и променя цялата концепция да даден тип инсталация без да се взима под внимание взаимодействието ѝ с друг тип инсталация.

Първоначалните проекти на практика служат само за предварителен подбор на изпълнители и ориентир какво желае инвеститорът. Оттук насетне нещата се променят коренно и това е моментът, който носи най-големи и най-много проблеми в бранша. В крайна сметка, заради това объркване и неспазване на плановете, имаме един недоволен инвеститор заради недоволните крайни клиенти, които потребяват тази система.