Сделки с офис сгради ще движат пазара на бизнес имоти у нас през 2018 г.

След продажбите на големи търговски центрове през миналата година през 2018 г. фокусът на инвеститорите в имоти в България се измества към офис площите. Очакванията са придобиванията на първокласни офис сгради да са двигател на пазара през новата година, коментира консултантската компания Cushman & Wakefield Forton.

Със сделки с бизнес имоти за близо 1 млрд. евро 2017 г. беше пикова за инвестиционния пазар. От тях около 870 млн. евро е стойността на придобиванията с инвестиционна цел – управление и реализиране на доходност от наеми. Най-голямата сделка беше тази за мол Paradise Center, който бе продаден на южноафриканския фонд NEPI срещу 252,9 млн. евро.

„През последната година действително имахме много активен пазар, но той освен позитиви крие и рискове. Много продавачи подходиха прекалено оптимистично и излязоха с нереално високи ценови очаквания. Ние обаче все още не регистрираме инвестиционен интерес, подобен на този към пазарите в Централна Европа“, предупреди Явор Костов, мениджър „Капиталови пазари“ в компанията.

Според него сделки ще има само при наличието на реализъм от страна на продавачите.

Прогнозата на Cushman & Wakefield Forton е, че през 2018 г. пазарът на бизнес имоти няма как да достигне обема от предходната година заради ограниченото предлагане на първокласни активи. Доходността по сделките също се очаква да продължи плавно да намалява през следващите месеци.

Към момента доходността се движи около 7% за търговските площи и между 7,5 и 8% за офис площите. В по-дългосрочен план обаче тази тенденция едва ли ще се запази предвид тенденцията за покачване на лихвите и поскъпването на финансовия ресурс, подчертава компанията.

Силен остава и интересът за строителство на нови проекти, като най-силно изразен е той при офис площите и на жилищния пазар. Засилват се и инвестициите в мултифункционални проекти, които съчетават различни видове площи.

„Активният имотен пазар от последните години даде кураж на много инвеститори да започнат по-мащабни проекти в големите градове. В София са в ход няколко такива, като Grand Kanyon и Sofia Square на Garanti Koza, но очакваме и нови реализации предвид продажбите на няколко големи парцела с подходящи локации през миналата година. В Пловдив с наше посредничество бившата фабрика на „Каменица“ има нови собственици, които също планират комплекс със смесено предназначение“, коментира изпълнителният директор на Cushman & Wakefield Forton Михаела Лашова.

Като цяло най-активен остава пазарът на офис площи, който приключи 2017 г. с наемни сделки за 198 000 кв. м. Числото е без прецедент за нашия пазар и е в резултат както от силното търсене от страна на IT и BPO бизнеса, така и от завършването на големи първокласни проекти, които отговарят на нуждите на наемателите.

През 2017 г. бяха завършени близо 116 000 кв. м нови офис площи, които в голямата си част бяха отдадени под наем още в строеж. През тази година се очаква завършването на нови 178 000 кв. м, като над 40% от тях вече са отдадени. Наемните нива остават стабилни на 13,5 евро/кв. м за първокласна офис площ.

Раздвижване има и на пазара на търговски площи, където през 2018 г. се очаква откриването на нови търговски центрове – Delta Planet във Варна и Plovdiv Plaza в Пловдив. Нарастващото потребление и желанието на редица марки от средния и бюджетния ценови клас за разрастване извън София водят и до интерес към по-малките областни центрове.

В столицата нови търговски площи не са планирани на пазара тази година. Смяната на собствеността в големите търговски центрове обаче се очаква да доведе до промени в търговските им миксове и наемните нива.

Към момента наемите на първокласна площ в софийските молове са средно 31 евро/кв. м с тенденция към лек ръст през годината. По-осезаемо покачване на наемните нива се наблюдава на търговските улици, където към момента средният наем на обект от 100 кв. м с добро изложение е 48 евро/кв. м.

На пазара на индустриални имоти основната активност е насочена в две направления: към изграждането на площи за собствени нужди и към т.нар. строителство по поръчка (built to suit). Ограниченото предлагане на качествени складови и логистични проекти рефлектира върху обема на наемния пазар и за миналата година по-големите наемни сделки в София бяха в рамките на 20 600 кв. м.

През 2018 г. се очаква завършването на нови етапи от няколко големи логистични проекта, които ще извадят на пазара близо 50 000 кв. м спекулативни площи и определено ще раздвижат наемната активност. Нивата на наемите остават стабилни около 4,5 евро/кв. м за столицата и близките индустриални зони.

В страната пазарът продължава да се движи основно от производителите на компоненти за автомобилната индустрия и компаниите от леката промишленост, много от които разширяват мощностите си в България. Заради силната конкуренция за работна ръка в големите индустриални центрове много от тях се ориентират към по-малките областни градове в Северна България.