Общи положения

Дружеството със специална инвестиционна цел “Адванс терафонд” е специализирано в придобиването на земеделска земя, като към момента притежава над 90 000 дка, с което се утвърждава като лидер в сегмента, следван от “Елана фонд за земеделска земя” със 70 000 дка. На трета позиция се нарежда “Фонд за недвижими имоти България” с общо 10 085 дка. На 8 май на пода на БФБ стартира търговията с ценни книжа на “Булленд Инвестмънтс” АДСИЦ, придобил към момента 3 300 дка.

От учредяването си до момента “Адванс терафонд” е собственик на вече споменатите 90 000 дка земеделски земи, като и на два имота в индустриалната зона на област София и на имот в центъра на гр. Стара Загора.

Анализ на инвестиционната стратегия

С учредяването си “Адванс Терафонд” се насочва в придобиването на земеделски земи, тъй като все още този тип имоти се смятат за подценени и се продават на по-ниски цени, следователно вероятността за реализация на по-висока доходност е по-голяма. Следвайки опита на новоприобщилите се страни членки от Централна и Източна Европа, се предвижда драстично увеличение на цените за земеделска земя.

В резултат на положителните очаквания цел на инвестиционната политика на фонда е придобиването на 100 000 дка земеделски земи за периода март 2006 / 2007 г., при заложена от дружеството цена на закупуване на декар в размер на 210 лв., като цената включва и разходите по придобиването. Друг търсен положителен ефект, е фактът, че притежанието на критично количество обем земя значително облекчава процеса по успешното и бъдещо уедряване (т.н. комасация).

При подбора на терените фондът се е ориентирал основно към земи, разположени в три основни района на България: Североизточния, Северозападния и Южния, при средна големина на парцелите от 10 дка и при средна цена на придобиване между 160 - 165 лв./дка. В процеса на подбор на земеделските територии дружеството взема предвид демографското и икономическо състояние на районите, общо шест за страната.

40% от придобитата земеделска земя е разпределена между областите: Силистра, Ст. Загора и Шумен, които принадлежат към Североизточния район на страната. Над половината от територията на района се използва за земеделско производство, а делът на използваната земеделска площ (ИЗП) в общата ИЗП на страната е 34%. По този показател районът е на първо място измежду останалите шест в рамките на страната. Делът на стопанисваната под наем (аренда и други форми на наемане) ИЗП на района е 84%, при същия среден за страната от 79%. Също така районът е най-големият производител на зърнени, маслодайни и фуражни култури в България, както и делът на отглежданите свине и овце е най-голям за страната.

Други конкурентни предимства представляват: средна площ от 44 дка на земеделските стопанства, най-едрите за страната и “най-младото управление” (под 46 години).

Изброените предимства на района ще допринесат за бързото и качествено усвояване на средствата, отпуснати по програма САПАРД и държавния фонд “Земеделие”, като допълнително от страна на Карол ще се съдейства на арендаторите на фонда за усвояване на средствата.

Пряк конкурент на дружеството в района се явява Фонд за недвижими имоти България (BREF), който е закупил над 10 000 дка в областите Варна, Добрич, Разград, Силистра и Шумен.

Особено голям (над 20%) е делът на придобитата земеделска земя от Адванс Терафонд в област Враца, намираща се в Северозападния район. Използваната земеделска площ на района представлява 35% от общата му територията. Като цяло 26% от общата площ се използва за земеделско производство, при дял на ИЗП в общата за страната 9%. Основно се отглеждат зърнено-житни култури, като 53% от площите са съсредоточени в област Враца.

Закупуването на земеделската земя се осъществява посредством изградена структура от регионални представители, които осигуряват средно на месец придобиването на над 10 000 дка земя. Средният процент на нарастване на придобитата земя възлиза на 130%.

Основен дял в придобитата земеделски имоти имат земите от трета до пета категория, от общо 10 категории, като предлагането на земи първа категория в страната е силно ограничено.

До края на текущата 2006 г. дружеството планира двойно увеличение на инвестициите в имоти на обща стойност от 34 441 500 лв.

Свързан с процес на закупуване, уедряване и отдаване под аренда на придобитите земеделски площи, целта на фонда през 2006 г. е да бъдат подбрани арендатори, на които да се осигурят условия за развитието на модерно земеделие и да им се осигури съдействие по различни програми за финансиране. В тази връзка, обслужващото дружество на фонда Карол ЕООД разполага с дългогодишен опит, натрупан в работата по проекти, свързани с осигуряването на финансиране по специалната програма на ЕС за присъединяване в областта на земеделието и селските райони (САПАРД).

Справка за придобитите имоти:

Земеделска земя
Активи в дка	Кат.	дата	Местоположение	цена BGN	ср.гол.на имот	ср.цена на дка*	% на нарастване
18 406,8	III - VI	31.12.2005	Силистра, Търговище, Шумен	2 925 230	16,36	159
31500	III - VI	31.1.2006		2 094 906	11	160	171%
36 000	III - VI	10.2.2006		720 000	11	160	114%
43 000	III - VI	28.2.2006		1 155 000	11	165	119%
50 000	III - VI	Март.06		8 050 136	11	165	116%
70 000	III - VI	17.4.2006		3 300 000	11	165	140%
80 000	III - VI	27.4.2006		13 000 136	11	165	114%
10 000	III - VI	10.5.2006		1 750 000	11	175	13%
90 000		СУМА		14 750 135,76			489%
100 000		Март 06 / 07		21 000 000		210

Разпределение на общата придобита земеделска площ

		Дял
Дата	дка	ATERA	ELARG	BREF	LAND
31.12.2005	44 108	42%	45%	7%	6%
31.3.2006	114 777	44%	50%	4%	2%
27.4.2006	160 000	50%	44%	5%	2%

Собственост на фонда към 31.03.2006 г. са следните поземлени имоти в урбанизирани територии:

В процеса на дейността си “Адванс терафонд” пренасочи част от капитала си за закупуването на парцели в индустриалните райони на гр. София и Ст. Загора. А именно - в началото на февруари 2006 г. дружеството закупи парцел в област София, с. Герман, Околовръстен път, с обща площ от 5 049 кв.м, на стойност от 698 161,49 лв. В началото на годината фондът е придобил и общински парцел с големина 10 650 кв.м, в пределите на гр. Стара Загора, на търг с явно наддаване. В последствие Общинската агенция по приватизация отмени гореспоменатия търг. Дружеството е образувало съдебно дело, изчаква се решението на съда, но като цяло очакванията са положителни.

Преди седмици приключи процедурата по третото увеличение на капитала, с което регистрираният капитал на фонда ще бъде 22 086 729 млн. лв. Новите акции все още не се търгуват на пода на борсата. До края на годината “Адванс терафонд” не предвижда последващо увеличение на капитала.

Финансов анализ

За първото тримесечие на 2006 г., печалбата на “Адванс терафонд” възлиза на 12 000 лв., като за сравнение най-високата печалба, реализирана от фондовете, инвестиращи в земеделска земя, е в размер на 44 хил. лв. Според прогнозния финансов отчет на фонда за цялата 2006 г. се очаква нетна финансова загуба от 1 394 105 лв., в резултат на почти четирикратното увеличение на разходите за външни услуги, вследствие нарастването на придобитите земи.

Инвестиционните имоти на фонда към първото тримесечие възлизат на 7 909 хил. лв, или 54% от общата сума на активите, като и по двата показателя стойностите са над средното ниво на инвестиращи в недвижимо имущество дружества. Възникналите разходи за закупуването им до голяма степен са покрити от паричните потоци, свързани с увеличението на капитала, както и от натрупаните парични средства в началото на периода, в резултат на което фондът е с положителен баланс на паричния поток, въпреки незначителната по размер печалба и реализираните високи разходи.

До края на годината инвестиционните имоти на дружеството, според прогнозния баланс, ще нарастнат до 34 441 500 лв., с което коефициентът на усвоения капитал ще достигне 83%.

Към момента Адванс терафонд не планира усвояването на дългосрочни заеми.

Фондът води успешна политика по управлението на финансовите си активи, като към първото тримесечие вложените средства в РЕПО сделка с ДЦК са на стойност от 1 770 хил. лв., а реализираните приходи са в размер на 7 000 лв. Заедно с 33-те хил. лв. от лихви по депозитни сметки това са единствените реализирани за периода приходи. Предвид наложеното от закона за дружествата със специална инвестиционна цел консервативно управление на портфейла от финансови активи и при средна годишна лихва на инвестиции в ДЦК от приблизително 3%, реално фондът е реализирал средна доходност от 2,26% (за тримесечието), от управлението на финансовите си активи. “Адванс терафонд” е единственото дружество, което за отчетния период е вложило част от средствата във финансови активи, различни от банкови депозити. Финансовите приходи, отчетени при останалите фондове, се дължат на лихви по банкови депозити, вследствие на предприето увеличение на капитала.

През 2006 г. дружеството не предвижда приходи от дейността, а нарастването на стойността на активите ще се дължи на направената преоценка на активите, собственост на фонда към края на финансовата година. Подобна тенденция се наблюдава и при дружествата, които развиват даден проект от начало до край (Buy-build-sell), т.н. дивелопмънт фондове. Дружеството не предвижда разпределянето на дивиденти за 2005 и 2006 г.

Регистрираният капитал на “Адванс терафонд’ АДСИЦ след успешното приключване на третото увеличение възлиза на 22 086 729 лв. В процедура по трето увеличение на капитала са “Елана фонд за земеделска земя” (ELARG) с 39 863 686 лв., “Фонд за недвижими имоти България” (BREF) с 40 300 000 лв. и най-младият фонд - “Булленд инвестмънтс” (LAND), с 9 млн. лв. Общо трите фонда, инвестиращи в земеделска земя, имат намерението да привлекат общо капитал в размер на 90 млн. лв.

Към момента общата сума на регистрирания капитал на АДСИЦ дружествата възлиза на около 125 млн. лв., като засега общо седем дружества са обявили публично намеренията си или вече са в процедура по увеличение на капитала Така общият регистриран капитал на фондовете за по-малко от шест месеца ще нарасне до 322 млн. лв., което представлява силно предизвикателство за инвеститорите на българската фондова борса.

В табличен вид са представени избрани финансови показатели към 31-03-2006 г.

АДСИЦ

Брой акции

Капитализация

Чиста стойност на активи на акция

Инвестиционни имоти на акция

Доход на акция

Норма на печалба

Земеделска земя в дка

Всяка новина е актив, следете Investor.bg и в Google News Showcase.

Добави ни в предпочитани източници в Google

→