Големи продажби на имоти във Великобритания ще тестват апетита на инвеститорите

Пазарът на бизнес имоти във Великобритания се връща към живот след замръзването след пандемията, но в повечето случаи при много по-ниски цени, предава Ройтерс.

Някои големи офиси, които са обявени за продажба, ще покажат къде е вероятно пазарът да достигне дъното и доколко силно ще се възстанови обемът от сделки във Великобритания, особено офис пазарът, който понесе тежък удар. От това какво ще се случи, ще стане ясно какво очаква другите страни, чиито пазари все още са в плен на по-дълбоко забавяне.

Компанията за инвестиции в недвижими имоти Nuveen обяви за продажба 21-етажна кула в лондонското Сити, чието строителство завърши през 2019 г., за сумата от 322 млн. паунда (419 млн. долара), т.е. под цената от около 400 млн. паунда, която поиска през 2022 г., съобщава запознат с въпроса източник.

Канадският фонд Brookfield иска около 500 млн. паунда за разположената наблизо кула Citypoint, съобщава компанията за имотни данни CoStar. За сравнение, последната официална оценка на сградата беше за 670 млн. паунда, а за последен път тя беше продадена през 2016 г. за сумата от 560 млн. паунда, показват данните на компанията.

Новите офис сгради се радват на силно търсене, като новите офис кули на инвеститора M&G в лондонското Сити са отдадени на над 80%.

Но неотдавнашна обиколка показа какво е необходимо за привличане на наематели, като сградата предлага сауни, зали за масаж, фризьорски салон, йога студио, фитнес зала, киносалон и библиотека, повечето от които са за изключителна употреба от наемателите на офиси.

„Имахме убеждение, че наемателите биха искали да подобрят площите си“, коментира Мартин Таунс, глобален вицепрезидент на M&G Real Estate. Някои по-стари офиси трябва да бъдат преустроени за друга употреба като жилища или да бъдат разрушени, допълва той.

Пандемията от Covid-19 тласна надолу пазарите на бизнес имоти в света, като ускори инфлацията и увеличи разходите за финансиране и в същото време предизвика преход към хибридна и отдалечена работа, заради която повечето наематели искаха по-малко, но по-висококачествени офис площи.

Цената на строителството на първокласни офиси в Лондон е нараснала до над 5380 паунда за квадратен метър спрямо под 4300 паунда на квадрат преди пандемията, сочат данни на консултантската компания в областта на строителството Turner & Townsend. Половината от това увеличение се дължи на инфлацията, а останалата част – на по-добри удобства и по-високи екологични стандарти, допълва компанията.

Макар че някои имоти като по-стари офиси извън града е почти невъзможно да бъдат продадени, британският пазар за първокласни офиси, жилища под наем и логистични площи се подобрява, казват инвеститори.

Забавянето на инфлацията в света и понижаването на лихвените проценти започват да смекчават разходите за финансиране и да подобряват привлекателността на имотите спрямо други инвестиции.

„Нагласите във Великобритания определено се промениха“, коментира Джеймс Сепала, ръководител на отдела за недвижими имоти за Европа в Blackstone, най-големия инвеститор в бизнес имоти в света. „Има по-засилена дейност и повече участници излизат от позицията си на странични наблюдатели“, допълва той.

Възстановяването на офисите изостава

Обемът от сделки на пазара на бизнес имоти във Великобритания, който включва офиси, търговски площи, логистични имоти и жилища под наем, е нараснал с 26% на годишна база през второто тримесечие спрямо спадове от съответно 45% и 22% във Франция и Германия, сочат данни на MSCI.

След като рязко намаляха през 2022 и 2023 г., цените на бизнес имотите във Великобритания също се очаква да нараснат с 2% тази година, въпреки че те продължават да намаляват в еврозоната и САЩ. Цените във Великобритания ще се представят по-добре от други западни пазари през следващите четири години, счита Capital Economics.

Но обемът на продажбите на офиси все още е надолу с 21% от началото на годината и изостава от останалия британски пазар, показват данните на MSCI. Освен това няма сделки на цена над 100 млн. паунда през първото полугодие на тази година, първи подобен шестмесечен период от 1999 г. насам, съобщава CoStar.

Като цяло празните офис площи също продължават да се увеличават, като достигнаха 10,1% в Лондон през третото тримесечие, най-високото ниво от над 20 години насам, допълва компанията. Те са близо 17% в източната област Доклендс в града, където Canary Wharf Group смята да превърне някои празни офис площи в хотели.

Принудителни продажби

Инвеститори в имоти и брокери твърдят, че бъдещите продавачи започват да възприемат днешните по-ниски цени. Някои може да бъдат принудени да продават при високи разходи за рефинансиране, казват банкери, но чуждестранни купувачи може да проявят желание да придобиват активи.

„Много инвеститори казват, че Великобритания е добра локация за инвестиции поради стабилната политическа ситуация в страната, а те искат да навлязат на пазара, преди цените да започнат да растат“, коментира Фиона Вун, ръководител на имотните капиталови пазари за Великобритания в Paribas.

Сред местните инвеститори Schroders планира да вложи стотици милиони долари в британски бизнес имоти тази и следващата година, които вероятно ще включват и офиси. Пазарът привлича нарастващ интерес от инвеститори в Близкия изток, Азия и Австралия, съобщава компанията за управление на активи. Тя допълва, че скоро ще започне да говори с потенциални наематели за предварително отдаване на собствената ѝ планирана 63-етажна кула в Ситито.

„До известна степен офис е мръсна дума“, казва Ник Монтгомъри, глобален ръководител на недвижимите имоти в Schroders. „От позицията, в която се намираме, това е повече възможност, отколкото риск... Махалото винаги се люлее твърде надалеч“, допълва той.