Дните на силно поскъпване на жилищата в САЩ са в историята заради митата на Тръмп

Наричаха ги авторите на най-точните прогнози на цените на жилищата в САЩ с редица награди във формата на „кристална топка“, които го доказват.

Марк Занди и Марк Флеминг са сред икономистите, които вече имат стряскащо послание към собствениците на жилища – прогнозите в най-добрия случай са мрачни и вероятно ще се влошават.

Занди от Moody’s Analytics и Флеминг от First American Financial не прогнозират спадове на цените на жилищата. Но Занди намали прогнозата си за 2025 г. до ръст с 1,8%, който би бил най-слабият от 2011 г. насам и под нивото на инфлацията в САЩ, докато президентът Доналд Тръмп налага мита на страни по целия свят. Значителният ръст от рецесия може допълнително да потисне цените.

Марк Занди. Снимка: Roshni Khatri/Bloomberg

Флеминг е уверен, че цените на старите жилища няма да намалеят на национално ниво тази година, тъй като повечето собственици имат достатъчно натрупано богатство в дома си, за да го продадат в период на забавяне на икономиката и да избегнат принудително извеждане от дома.

Шесткратният носител на кристалната топка Pulsenomics казва, че сега му е най-трудно да направи прогноза за жилищния пазар. По-рано тази година той смятал, че цените ще нараснат с 2% или 3% през 2025 г. Той се въздържа да актуализира прогнозата си след митата.

„В момента не мога да видя в кристалната топка, това е сигурно. Понякога най-добрата ви прогноза е да кажете, че нямате такава, защото времената са твърде несигурни“, отбелязва Флеминг.

Марк Флеминг. Снимка: Maansi Srivastava/Bloomberg

След повече от две години на вяли продажби експерти очакваха в началото на тази година, че най-лошото може би е свършило. Но Тръмп разтърси американската икономика чрез митата, които ту въвежда, ту отменя. А доходността по държавните облигации остава висока, което повишава риска лихвите по ипотечните кредити да продължат да притискат купувачите.

„В началото на годината имаше големи надежди, че жилищният пазар ще намери своята стабилна основа, но не виждам това да се случва. Винаги има несигурност, но сега тя е от различно естество, тъй като се основава на решенията на един човек, който може – и го е правил, да промени мнението си за миг“, отбелязва Занди.

Предпазливи купувачи

Други жилищни експерти промениха прогнозите си спрямо едва няколко месеца по-рано. Майк Саймънсън, президент на Altos Research, очакваше през декември, че цените ще нараснат с 3,5% през 2025 г. Сега той смята, че ръстът ще бъде по-близо до нула. Сюзън Уочтър, преподавател по недвижими имоти в Wharton School към университета в Пенсилвания, понижи прогнозата си от 4,5% до диапазон 2%-3%.

Десетина жилищни експерти и икономисти са направили прогноза пред Bloomberg News в диапазона от спад с 1% до ръст с 5%, която показва колко несигурен се очартава пазарът тази година.

Прогнозите им не се доближават до периода след финансовата криза, когато цените намаляха с повече от 19% от 2006 до 2011 г., дочи индексът на жилищните цени на Moody’s Analytics.

В известен смисъл купувачите трябва да приветстват перспективата за намаляване на ръста на цените, след като те нараснаха рязко по време на пандемията и се покачиха с близо 19% от края на 2021 до миналата година. Но рискът от упорито високи лихви по жилищните заеми и засилване на заплахата от рецесия може да остави някои хора встрани от пазара.

„Има много обезсърчени купувачи на жилища. Те очакват заплатите им да намалеят, очакват висока безработица. Отрицателните отражения върху икономиката са наистина поразителни“, отбелязва Саймънсън.

Ръстовете на цените на жилищата се забавят. Графика: Bloomberg LP

Началото на ключовия сезон на покупките, когато по-топлото време традиционно изважда купувачите от зимния им сън, идва в особено деликатен момент.

До неотдавна имаше основание за известен предпазлив оптимизъм, тъй като упоритият недостиг на наличности започна да се смекчава и те нараснаха с 19% през март спрямо година по-рано, сочат данни на Zillow Group. Продажбите на жилища също нараснаха, макар и малко, като се оттласнаха от историческото дъно. Имаше изгледи кризата с достъпността на жилища леко да се смекчи с понижаването на лихвите по ипотечните кредити, което насърчи допълнително купувачите.

Но сътресението на икономиката, породено от резките промени в търговската политика на президента Доналд Тръмп този месец, заплашва да подкопае доверието на потребителите. А лихвите по ипотечните кредити отново започнаха да растат, като тези по 30-годишните жилищни заеми достигнаха 6,81% в седмицата до 11 април спрямо 6,61% седмица по-рано, сочат данни на Асоциацията на ипотечните банкери.

Ръстът на цените на жилищата вече започна да се забавя. През март средната продажна цена нарасна с 2,5% спрямо година по-рано, най-ниския растеж от септември 2023 г., сочат данни на Redfin Corp. Психологическите последици от нестабилния фондов пазар и опасенията от митата вече започнаха да натежават върху купувачите, отбелязва Наймах Догете, брокер на недвижими имоти в Атланта. Той казва също, че една от клиентките му, федерална служителка, неотдавна се отказала да търси жилище, тъй като се опасявала, че ще бъде засегната от масовото съкращаване на работни места в правителствените служби.

Разходи на потребителите

С нарастването на цените на имотите през последните години собствениците на жилища се радваха на ръст на богатството, което помогна за повишаване на потребителските разходи, въпреки че инфлацията тласна нагоре други разходи за живот. Същите тези собственици на жилища може да станат по-предпазливи, ако цените на жилищата нарастват по-бавно.

Нагласите на потребителите намаляха почти до рекордно дъно заради притесненията от митата и песимизма за пазара на труда, сочат данни на Мичиганския университет. Ръстът на разходите също беше по-слаб тази година, а се очаква митата на Тръмп да повишат цените и да свият бюджетите на домакинствата. Представители на Федералния резерв са притеснени, че митата може да ускорят инфлацията и сигнализират, че вероятно ще задържат лихвите на сегашните им нива, докато не стане по-ясна посоката на цените и на икономиката.

За жилищата „прогнозираме забавяне на ръста на цените през идните тримесечия до точка, в която цените може да останат непроменени спрямо година по-рано или дори да са малко по-ниски“, коментира Чън Джао, който ръководи икономическите анализи в Redfin. „Понижаване на лихвите по жилищните заеми ще помогне за задържането на цените, но не можем да разчитаме, че лихвите ще намалеят, ако заради трайна инфлация Фед не предприеме действия“, допълва той.

Потребителските разходи са един от основните двигатели на растежа на американската икономика и забавяне там може да се прибави към рисковете от рецесия във вече напрегнат момент.

„Ако хората виждат, че нетното им богатство намалява спрямо доходите им, вероятността да спестяват повече нараства“, казва Нейл Дута, ръководител на икономическите анализи за САЩ в Renaissance Macro Research.