Как се става милионер от имоти в САЩ?

Пътят към милионите чрез недвижимости отдавна е познат на мнозина и има защо. Освен че собствеността върху имотите ви дава допълнителни доходи, плащанията от наемателите ви позволяват да натрупате капитал, който да използвате за други инвестиции пише Money Magazine.

Аргументите в полза на притежание на имоти за отдаване под наем са още повече в момента, когато цените на много пазари за изключително ниски нива, като лихвите също за изгодни. За пазари като този в САЩ в сила е и факторът, че дефицитът на имоти под наем е по-остър от когато и да било през последните пет години, според данни на CoreLogic.

С медианна цена на жилище в САЩ от около 182 хил. долара, един имот няма да ви е достатъчен, за да забогатеете. На базата на консервативни прогнози за ръст на цените и „реалистични“ очаквания за печалба, вероятно ще са ви необходими три или повече имота, за да сте в състояние в крайна сметка да генерирате общ капитал от 1 млн. долара.

Как може да стигнем там?

За целите на този материал сумата от 1 млн. долара е сметната в номинално изражение, без да се отчитат инфлация и други добавени фактори.

И така, целта ние да изградим портфолио от най-малко три имота. 

Разширете пазара си. След като притежавате един или два имота в дадена област, има смисъл да купите трети отново там, смятат Крис Клодиър, съсобственик на Memphis Invest, която купува и управлява имоти под наем за сметка на инвеститорите.

„Обикновено се управляват по-лесно“, казва той.

Собственикът може да спести от поддръжка като използва една и съща компания изпълнител, както и същата компания, която да управлява имота.

Бихте искали по-добра диверсификация ако купувате в малък град, зависим от един голям работодател.

Изданието съветва купувачите да се ориентират към по-големи жилища, които няма да оскъпят чак толкова покупката, но наемът от отдаване на допълнителните помещения ще изиграе съществена роля за крайния резултат.

Наред с това ползвайки финансиране от държавно субсидираната Fannie Mae купувачите могат да финансират покупката на до четири жилища при изгодни цени със самоучастие от едва 20%. В тези четири имота влиза и този, който се обитава постоянно. 

От петия до 10-ия имоти се изисква първоначална вноска от 25% и по-добра кредитна история.

Добре е покупките да се финансират креативно, възползвайки се от това, което пазарът предлага. Покупката в брой например гарантира най-добрата цена.

Например ако купувачът има спестени 150 хил. долара може да купи първата си къща в брой. След това след шест месеца да се възползва от кредит от Fannie Mae за 80% от втория имот.

Ако купувачът е собственик на бизнес може да се възползва програма на Американската администрация за малък бизнес, която отпуска евтини кредити срещу само 10% самоучастие за покупка на жилище ако бизнесът заема поне 51% от него.

Изданието дава пример със семейство бизнесмени от Калифорния, което през 2010 г. се възползвало от тази програма да закупи малък комплекс с магазини, склад и три апартамента на горните етажи за 755 хил. долара. Благодарение на наемите, които получават, те успяват да понижат разходите, свързани с имотите на техния бизнес  с 35%.

При избор на имот е добре да се проучат пазарите около градовете с големи работодатели или университети, където високото наемно търсене ще осигури приходи.

Ипотечният брокер Катлийн Крамър дава съвет за определяне на наема – наемът минус разходите без да се смята обслужването на кредита, трябва да е поне 1,25 пъти над вноските по главницата и лихвите.

Така, при покупката на два еднофамилни имота първата година и трети на третата, при стабилна заетост, 2% годишен ръст на цените на жилищата и кредитиране, осигурено според условията на Fannie Mae, от изданието пресмятат, че собственикът ще има състояние от 1,052 млн. в края на 20-тата година.

Калкулациите предвиждат 2% ръст в разходите по кредита на година, като наемът се предвижда да бъде индексиран със сума равна на ръста на разходите, изчислена в долари. Изчисленията не вземат предвид потенциална доходност върху приходите, генерирани от наеми.

Заб. Материалът е с аналитичен характер и не представлява препоръка за инвестиционно решение.