Какво трябва да знаем при закупуване на терен за строителство?

Изборът и покупката на терен за строителство е сложен процес, изискващ познания в сферата на устройствените планове, инженерната инфраструктура, както и техническа и юридическа компетентност. В настоящата статия инж. Галина Максимова – управител на „Софконсулт”, агенция за недвижими имоти с над 30-годишен опит в посредничеството и консултирането на клиенти при избор на терен за строителство, и д-р Христо Симеонов – юрисконсулт на агенцията, посочват някои важни моменти, на които купувачът трябва да обърне внимание.

Местоположение и устройствен статут

Най-важната задача при избор на терен за строителство е определянето на желаните райони, които трябва да бъдат съобразени с инвестиционните намерения на купувача. Изборът на локация е свързан с отчитането на няколко основни фактора, които ще разгледаме в следващите редове.

На първо място е важно да познаваме общия устройствен план на населеното място и да подберем райони, подходящи за строителството на бъдеща сграда. Устройственият статут на всеки терен трябва да бъде проучен. Необходимо условие за застрояването му е наличието на одобрен Подробен устройствен план (ПУП). ПУП се създава на база на общия устройствен план (ОУП) за населеното място и точно указва вида и начина на застрояването на всеки поземлен имот (ПИ). Ако за населеното място няма изработен и приет ОУП, се разработва ПУП след допускане на устройствена процедура. За предпочитане е избраният от купувача терен да има издадена виза за проектиране с конкретни параметри на застрояване. Тогава цената на имота е по-висока, но купувачът си спестява дълги и непредвидими във времето устройствени процедури.

Ако изберем терен, попадащ в зона без регулация, проверките, които трябва да направим, са повече и изискват значително по-големи познания, за да сведем до минимум поетия риск. Необходимо е предварително да консултираме с компетентните административни органи обхвата на бъдещата регулация, начина за прилагане на уличната регулация, да се свържем със съседите на избрания терен и да установим тяхното желание за съвместно финансиране на проекта за ПУП.

Инфраструктура

Инфраструктурната обезпеченост е друг важен фактор, който купувачът трябва внимателно да провери, преди да реши дали да инвестира в конкретния имот.

На първо място е важно да проверим транспортната инфраструктура - комуникационния достъп до терена, както и близостта до спирки на наземния градски транспорт и метростанции.

Друга важна проверка, която трябва да направим, е за наличието на инженерна инфраструктура и възможността за присъединяване на бъдеща сграда към нея. Факторите, свързани с инженерната инфраструктура, включват обезпечеността с вода и канализация, захранването с електричество, възможността за присъединяване към газопреносната мрежа или към централно парно. Във всички случаи препоръчваме на купувача да поиска от експлоатиращите дружества изходни данни и начин за присъединяване към инженерната инфраструктура. Тези данни зависят от конкретното инвестиционно намерение и могат да бъдат получени при наличието на издадена виза за проектиране.

Важен елемент при избора на терен за строителство е и наличието на изградена социална инфраструктура в района - училища, детски градини, здравни заведения, магазини, спортни обекти, места за културни и развлекателни мероприятия и т.н. В зависимост от това дали инвестиционното намерение е за строителство на жилищна сграда, офис сграда, логистичен център, производствена база или друга сграда на общественото обслужване, изискванията са различни.  

Енергийна ефективност

Все по-голямо значение при избора на терен имат чисто географските дадености на имота като изложението, наклона и произтичащата от тях продължителност на слънцегреенето през различните части на деня и годината. Енергийната ефективност на бъдещата сграда зависи от тези фактори и същевременно се превръща в предизвикателство за инвеститорите от гледна точка на перспективата за енергийна несигурност в световен мащаб.

Кадастър и регулация

Често срещани трудности за купувача са непълноти и грешки в кадастралната карта, като разминаване в границите на имота по действаща кадастрална карта и действащ регулационен план, разминаване между площта на имотите по документ за собственост и по кадастрална скица и други, решението на които изисква време и средства. Понякога разликата в площта по действащата кадастрална карта и действащата регулация се дължи на различните методи на измерване на площите, използвани в годините, но проблем възниква, когато се констатират неуредени сметки по регулация със съседни имоти или неприложена улична регулация.

В този случай процедурата е сложна и зависи от съгласието на трети лица – съседите.

Правен анализ на собствеността

Когато купуваме земя за строителство, е задължително да извършим пълна предварителна проверка на собствеността на имота чрез надлежен правен анализ, който включва история на собствеността на имота, придобивното основание на продавача и неговите праводатели за срок от поне 10 години назад, както и други важни детайли, които могат да бъдат от съществено значение според съответния случай. Такива могат да бъдат например наличие на наследници по закон, чиято запазена част е накърнена чрез завет/завещание или дарение на имота, делба, при която не са участвали всички съсобственици, или при разпореждане с имот, който е станал съсобствен при условията на семейна имуществена общност (СИО), но след развода само единият съпруг се разпорежда с него, въпреки че имотът е в съсобственост. Друго обстоятелство от правен характер, което може да застраши инвестицията, е наличието на реституционни претенции от наследници на бивши собственици на земята преди нейната колективизация или одържавяване. Тук трябва да се вземат предвид различните реституционни закони и необходимите проверки в зависимост от конкретния начин на възстановяване на собствеността. За да се гарантира правната сигурност на сделката, е необходимо да бъде изискано от продавача да се снабди с удостоверения от съответната администрация.

Перспективност на района

Когато купуваме терен, трябва да се информираме за развитието на района, който сме избрали: изграждането на нови проекти, развитието на социална и инженерна инфраструктура, нови комуникационни връзки и т.н. За различните видове инвестиционни проекти районите, които могат да бъдат определени като перспективни, са различни. Например, в София като перспективни райони за строителство на къщи можем да посочим източните райони около с. Лозен, с. Герман, с. Панчарево, с. Кокаляне и др. Одобрените планове за разширение на бул. „Ломско шосе” и одобрените инфраструктурни схеми за захранване с ток, вода и канал правят терените в района изключително подходящи за търговски, офисни и складови площи, както и за чисто производство. В района са окрупнени големи терени, които се предлагат за изграждане на модерните в последно време ритейл паркове, логистични центрове и др. Западните райони на града в посока гр. „Божурище” са с голям потенциал за развитие в сферата на логистиката. В района все още се предлагат големи терени, подходящи за нови инвестиционни проекти.

В заключение можем да кажем, че покупката на подходящ терен за строителство, който да отговаря на Вашите инвестиционни намерения, е сложен и дълъг процес. Изборът на доверен консултант е ключов за успеха на цялото начинание. Съветваме Ви да ползвате услугите на доказани специалисти в областта на недвижимите имоти.

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––