Десет години след кризата в Испания все още има призрачни градове

Най-голямото главоболие на Хуан Велайос тези дни е да получи лиценз достатъчно бързо, за да предаде нови домове като луксозните мезонети, които компанията му строи в северните покрайнини на Мадрид.

На по-малко от сто километра кварталът на Рикардо Алба разказва различна история за имотния пазар в Испания. Инструкторът по фехтовка е един от само двамата обитатели на жилищна сграда, чието строителство било замразено, когато банките спрели кредитирането, пише Bloomberg.

“Възстановяването на имотния сектор в Испания се развива на две явно различни скорости“, казва Фернандо Родригес де Акуна, директор на консултантската компания R.R. de Acuna & Asociados в Мадрид. „Докато една част от страната консолидира възстановяването и дори разширяването на сектора, друга част е в застой и не показва признаци на връщане към предкризисните нива в средносрочен и дългосрочен план“, допълва той.

Десет години след финансовата криза възстановяването на недвижимите имоти в Испания е разказ за два пазара. Ключовите градове и популярните туристически дестинации се радват на бум, стимулиран от лихвените проценти, които продължават да са близо до историческо дъно, възстановяване на икономиката и банкова система, която най-сетне се изчиства. Компании за частни капиталови инвестиции като Blackstone Group LP придобиват някога токсични активи на стойност десетки милиарди долара и заделят тези от тях, които все още имат някаква стойност, като често използват тактиките си от възстановяването на американския имотен пазар и превръщат имотите в жилища под наем.

Ако обаче отминете оживените центрове и достигнете до покрайнините на по-малките градчета, призрачни градове продължават да замърсяват пейзажа. Някога те са били амбициозни проекти, често започнати върху земеделска земя, превърната в строителна площадка точно преди кризата. Те продължават да стоят наполовина завършени и не могат да намерят купувач.

Сривът на жилищния пазар в Испания беше стимулиран от спекулативна треска в съчетание с разхлабени ограничения и корупция, които позволиха използването на земеделски земи в малките градчета за подхранване на търсенето на жилища, които никога не са съществували наистина, казва Велайос, който е главен изпълнителен директор на Neinor Homes. В разгара на бума през 2006 г. властите одобриха изграждането на 865 561 нови жилища, въпреки че дори при бум на икономиката търсенето не надвишава 250 хил. жилища“, допълва той. Имоти

Банките даваха кредити на предприемачи, които нямаха какво да губят, ако проектът остане без купувач, тъй като парите не бяха техни. Резултатът беше почти пълен срив на пазара и лоши активи на стойност близо 200 млрд. долара.

Почти половината от тях бяха купени през 2012 г. от Sareb, лоша банка, създадена от правителството, за да помага на кредиторите. Sareb предостави около 50 млрд. евро за придобиването на активи, които преди време бяха оценявани на два пъти по-голяма сума – предимно кредити за строителни предприемачи и имоти.

Други активи бяха придобити от инвеститори с дълбоки джобове като Blackstone, която е инвестирала 25 млрд. евро в Испания, казва Клаудио Боада, високопоставен консултант в компанията. Базираната в Ню Йорк компания прави същото като в родината си след финансовата криза – отдава жилища под наем вместо да ги продава, тъй като по-малко хора могат да си позволят да притежават дом. Испания имаше сравнително висок процент на жилищна собственост преди кризата, но оттогава той започна да намалява.

Компаниите за частни капиталови инвестиции подкрепиха и нов вид имотни предприемачи, които внасят различна енергия в индустрията. Компании като Neinor и Aedas Homes S.A.U. използват по-добре технологиите при оценяването на пазарите и наблягат на техники в индустриалното производство, за да подобрят ефективността. Те бяха причина за ръста на разрешителните за строеж на нови жилища до 12 172 през юли, най-големия общ брой за месец от десет години.

Но търсенето е неравномерно. Мадрид се радва на най-силната година за жилищното строителство от 2008 г. насам със средно издадени 2151 разрешителни на месец през първите седем месеца на годината. В Сеговия, само на 27 минути от Мадрид с влак-стрела, средно 25 разрешителни за строеж на жилища са били одобрявани на месечна основа през 2018 г. спрямо средно 180 жилища десет години по-рано.

Обемът от жилищни ипотеки, продадени в Испания, достигна пика си в края на 2005 г., преди да се озове на дъното през 2013 г. Оттогава той постепенно се увеличава с 28 755 ипотеки, продадени през август, което е ръст от 7% на годишна основа.

Велайос, главен изпълнителен директор на Neior, казва, че бизнесът е започнал да се съживява отвъд Мадрид и Барселона, в по-малки градове и по крайбрежието. Компанията му планира да предостави 4 хил. жилища до 2021 г., над 12 пъти повече спрямо 2017 г. Най-голямото предизвикателство е навременното одобряване на лицензите.

Велайос трябвало да намали целта си за доставени жилища през 2019 г. с една трета, тъй като местните съвети, които често изпитват недостиг на служители, забавят производствения процес.

По-важното е, че сега имотите в Испания са финансирани с капитали на инвеститорите, а не с кредити, казва Велайос. Neinor беше придобита от компанията за частни капиталови инвестиции Lonestar Capital Management през 2014 г. и стана публична през март 2017 г. Aedas е подкрепена от Castlelake, друга компания за частни капиталови инвестиции, и излезе на борсата същата година. Metrovacesa SA, притежавана от най-големите банки в Испания, осъществи първично публично предлагане по-рано тази година.

Цената на акциите и на трите компании намалява тази година с над два пъти повече в сравнение с местния борсов индекс. Това е напомняне, че възстановяването на пазара остава крехко с по-високи лихвени проценти и забавяне на икономиката на хоризонта.