Явор Костов: Сигурността на бизнеса ще е основна тема за инвеститорите в имоти

Явор Костов е управляващ партньор в консултантската компания за имоти Cushman&Wakefield Forton. Присъединява се към екипа през 2013 г., след като е заемал редица управленски позиции в местни и международни инвестиционни компании. Той има 6 години професионален опит в инвестициите в недвижими имоти. Явор Костов работи в сътрудничество с някои от водещите лизингови и финансови компании в България. В Cushman&Wakefield Forton той допринася за развитието на стратегията за привличане на международни инвеститори и фондове. Има магистърска степен по Финанси от УНСС, София.

- Въоръженият конфликт между Русия и Украйна е факт. Дава ли той вече своето отражение върху поведението на инвеститорите в бизнес имоти у нас и в региона?

Темата е съвсем нова, но със сигурност се отразява на поведението на инвеститорите и ще продължи да се отразява през следващите години. Украински граждани трайно ще се изселят от родината си и независимо как ще завърши конфликтът с Русия, той ще има продължително въздействие върху региона. Сигурността на бизнеса и на инвестициите ще остане тема в Югоизточна Европа в следващите поне пет години.

- Имате ли запитвания от компании, опериращи на украинския пазар, за преместване на офисите им в България?

За момента имаме основно запитвания за преместване на екипи от специалисти. Дори текущо изпълняваме такова, като съдействаме на клиент с офис в Киев да релокира хората си и техните семейства в България. Спецификата на IT и аутсорсинг бизнеса е такава, че по-голямата част от процесите, които обслужват, са на външни за дадения офис пазари. Това позволява на хората в случай на военен конфликт, както в момента, да продължат работата си от други, по-сигурни места. Искрено се надяваме войната в Украйна да приключи възможно най-скоро. Но както вече казах, тя ще има дългосрочни тежки последствия. От тази перспектива е напълно реално в бъдеще много компании да преосмислят позиционирането на офисите си в региона.   

- Могат ли бизнес имотите да бъдат убежище за инвеститорите във времена на несигурност?

Бизнес имотите винаги са убежище за свободните пари, защото носят доходност, особено когато имотите са пълни с наематели и са качествени. В България, като страна с качествени имоти и качествени наематели в тях, бизнес имотите могат да бъдат убежище за инвеститорите в нестабилни времена. Но на ниво регион от дълги години сме разглеждани като несигурна дестинация от политическа гледна точка, както и заради енергийната ни зависимост от Русия, а сега и заради близостта ни до конфликта в Украйна. Затова случващото се в момента ще има ефект, който от днешна гледна точка трудно може да бъде оценен.

Инвеститорите ще разглеждат България основно през призмата на това доколко сигурна е като дестинация не само геополитически, но и енергийно от гледна точка на това, което ще се случи с цените на енергийните носители. За тях ще бъде важно също какво се случва със сигурността на собствеността, с политическата и законодателната стабилност. Сигурност и стабилност ще бъдат ключовите думи при вземането на инвестиционно решение в бъдеще.

- Каква беше миналата година за инвестиционния пазар у нас, оправдаха ли се очакванията за стабилизиране на пазара след известните сътресения година по-рано заради пандемията?

Сътресенията през 2020 г. бяха основно през първата половина на годината, докато през второто полугодие особено местният капитал беше много активен и се създадоха възможности за инвестиции. Несигурността при някои инвеститори даде възможност на тези от тях, които имат ликвидност, да влязат на добри локации и да се позиционират добре от гледна точка на притежавани активи.

През изминалата година видяхме по-спокойна реакция както на местния, така и на регионалния капитал. Освен местни инвеститори, които са трайно активни на пазара и във все по-големи обеми, имаме сделки с регионални инвеститори от Централна и Източна Европа, особено в индустриалния сектор. Миналата година беше рекордна за сегмента от гледна точка на инвестиции.

- От кои страни са регионалните инвеститори в бизнес имоти у нас?

Инвеститорите са предимно от Централна Европа. Голяма компания от региона идентифицира България като място, което е недогледано от други инвеститори, и агресивно влезе на пазара с няколко трансакции.Офисите традиционно останаха силен сегмент с постоянен дял от 40%-50% от инвестиционния пазар през последните три години, като представляват все по-голям интерес и за местни инвеститори.

Тук идва основният проблем, че след предходния инвестиционен цикъл от 2017-2018 г. не останаха много свободни активи на пазара, които да са интересни за инвеститорите и да са подходящи за продажба – защото наемните им договори са в процес на предоговаряне и изтичат, активите са остарели, не са толкова атрактивни като локация или качеството им е намаляло през годините и имат нужда от сериозна капиталова инвестиция за ремонтни дейности.

Затова от днешна гледна точка няма много свободни активи и това, което търсят инвеститорите, не се предлага на пазара.